Czy ceny mieszkań będą rosły? Prognozy do 2030 roku

Ceny mieszkań w Polsce będą rosły. To odpowiedź na pytanie, które przyciąga co miesiąc setki tysięcy ludzi wpisujących w wyszukiwarkę frazę „czy ceny mieszkań będą rosły". Dalej znajdziesz prognozę opartą na realnych danych z GUS, NBP i raportów branżowych, scenariusze bazowy, optymistyczny i pesymistyczny, konkretne widełki dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Poznania, Łódzi i miast drugiej tier, a także listę pytań, które inwestor powinien sobie zadać przed podpisaniem umowy notarialnej.

• Co podnosi ceny mieszkań w Polsce? Stopy, inflacja i zdolność kredytowa
• Prognoza cen mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu do 2030 roku
• Czy warto kupić mieszkanie teraz, czy poczekać na spadek cen?
• Bezpieczne miasta inwestycyjne i co to wszystko znaczy dla osób, które nie kupują

Co podnosi ceny mieszkań w Polsce? Stopy, inflacja i zdolność kredytowa

Rynkiem nieruchomości rządzi prosta zależność: im tańszy pieniądz, tym wyższe ceny. Kiedy Rada Polityki Pieniężnej utrzymywała stopę referencyjną na poziomie 0,1 proc., kredyt hipoteczny kosztował niewiele więcej niż inflacja, więc popyt na metry kwadratowe wystrzelił. Gdy stopy wróciły do 5,75 proc. w październiku 2023 r., raty skoczyły o prawie 60 proc., a liczba udzielanych kredytów spadła o ponad jedną trzecią rok do roku. Mechanizm jest stary jak świat: wyższy koszt pieniądz oznacza mniejszą zdolność kredytową przy tej samej dochodowej proporcji, a mniejsza zdolność oznacza mniej chętnych na te same lokale.

Inflacja działa jak ukryty podatek na oszczędności i zarazem jak nawóz dla cen nieruchomości. Dwucyfrowy wzrost cen towarów i usług w 2022 i 2023 r. wymusił podwyżki płac, które z kolei podbiły zdolność kredytową netto w 2024 r. Według Biura Analiz Makroekonomicznych NBP przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 11,1 proc. rok do roku w październiku 2024 r. To oznacza, że nawet przy wyższych stopach procentowych coraz więcej gospodarstw domowych stać na własny kąt.

Koszty budowy reagują na inflację opóźnionym echem, ale dotkliwie. Ceny robót budowlanych publikowane przez GUS wzrosły o 38 proc. w latach 2021-2023, a ceny materiałów o ponad 50 proc. w tym samym oknie czasowym. Deweloper musi przenieść te koszty na kupującego lub obniżyć marżę, której i tak już nie ma, więc podnosi cenę za metr kwadratowy. W konsekwencji nowe mieszkania w Warszawie w drugiej połowie 2024 r. kosztowały średnio 12 800 zł za m², czyli o 22 proc. więcej niż przed dwoma laty.

Zdolność kredytowa jest dziś o 15-18 proc. niższa niż szczycie z 2021 r., ale jednocześnie wyższa niż w drugiej połowie 2023 r. Według danych NBP średnia kwota wnioskowanego kredytu hipotecznego w sierpniu 2024 r. wyniosła 421 tys. zł, a wartość nieruchomości zabezpieczającej kredyt rzadko schodzi poniżej 550 tys. zł. Gdyby NBP obniżył stopy o 75 punktów bazowych do końca 2026 r., zdolność odbiłaby o około 12-14 proc. To wystarczyłoby, żeby część oczekujących ruszyła do deweloperów i galerii handlowych.

Wskaźnik affordability, czyli relacja ceny metra kwadratowego do przeciętnego wynagrodzenia, wciąż wypada w Polsce gorzej niż średnia unijna. W 2023 r. wynosił 9,3 według Eurostatu, podczas gdy w Niemczech 7,8, a w Holandii 6,4. Ten rozjazd tłumaczy, dlaczego program rządowy Bezpieczny Kredyt 2 proc. opróżnił półki deweloperów w drugiej połowie 2023 r. i wywindował ceny o dodatkowe kilkanaście procent w ciągu zaledwie ośmiu miesięcy.

Dane GUS i NBP, które warto zapamiętać

Według NBP średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach wzrosła o 28 proc. nominalnie od I kwartału 2022 r. Na rynku wtórnym wzrost był wolniejszy, bo sięgnął 19 proc. W tym samym czasie liczba pozwoleń na budowę wydanych przez GUS spadła o 7,4 proc. w 2023 r. i kolejne 4,1 proc. w 2024 r. Ta rozbieżność między malejącą podażą a utrzymującym się popytem to fundament każdej poważnej prognozy wzrostowej.

Prognoza cen mieszkań w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu do 2030 roku

Każda prognoza cen mieszkań do 2030 roku to model, nie wyrocznia. Poniższe widełki powstają z trzech warstw: trendu demograficznego, dynamiki wynagrodzeń i zakładanego poziomu stóp procentowych. Scenariusz bazowy zakłada, że stopa referencyjna NBP osiągnie 4,0 proc. w 2027 r., inflacja ustabilizuje się w paśmie 2,5-3,5 proc., a wzrost PKB utrzyma się w przedziale 2,5-3,2 proc. rocznie. Przy takich założeniach średnia cena transakcyjna w siedmiu największych miastach rośnie o 4-5 proc. rocznie nominalnie do 2030 r.

Scenariusz optymistyczny zakłada szybszy spadek stóp do 3,0 proc. i wzrost wynagordzeń o 8-9 proc. rocznie. W takim otoczeniu ceny mogą rosnąć o 6-7 proc. rocznie, a w Warszawie nawet o 8 proc. w pojedynczych kwartałach. Scenariusz pesymistyczny przewiduje powrót inflacji w okolice 6-7 proc. i stopy referencyjnej na poziomie 5,5 proc. W takim świecie wzrosty nominalne spadają do 2,5 proc. rocznie, a realnie ceny stagnują lub lekko się cofają.

W miastach tier 2 dynamika bywa wyższa procentowo, ale niższa w liczbach bezwzględnych. Rzeszów i Lublin przyciągają migrantów z Ukrainy i z mniejszych miejscowości, podnosząc popyt na mieszkania dwupokojowe w cenie do 450 tys. zł. Ten segment rośnie najszybciej i ma szansę utrzymać tempo do 2030 r., o ile podaż pozwoleń na budowę nie nadrobi zaległości. Według GUS w 2023 r. wydano o 12 proc. mniej pozwoleń w tych miastach niż średnia z lat 2018-2020.

Co z cenami po 2030 roku?

Polska wchodzi w fazę głębokich zmian demograficznych. GUS prognozuje spadek populacji do 36,6 mln w 2035 r. z obecnych 38,0 mln. Jednocześnie rośnie liczba gospodarstw domowych single i DINK, które potrzebują mniejszych metraży w atrakcyjnych lokalizacjach zamiast domów na przedmieściach. W konsekwencji rynek mieszkaniowy po 2030 r. nie tyle się kurczy, co zmienia strukturę. Ceny w centrach dużych miast będą wspierane przez ograniczoną podaż gruntów i rosnące wymagania ESG, ceny na peryferiach mogą oddać część wzrostów z przeszłości.

Czy warto kupić mieszkanie teraz, czy poczekać na spadek cen?

Kupno mieszkania to nie gra z ceną, tylko gra z własnym życiem. Jeśli potrzebujesz lokum na własne potrzeby, zdolność kredytową masz obliczoną, a rata nie przekracza 30 proc. dochodu do dyspozycji, nie ma sensu czekać na spadek, który w bazowym scenariuszu może w ogóle nie nadejść. Kto kupuje za gotówkę z myślą o najmie, powinien liczyć yield brutto powyżej 5,5 proc. w dużym mieście lub powyżej 6,5 proc. w mieście tier 2, inaczej lepiej rozważyć inną formę lokaty kapitału.

Yield brutto z najmu w Polsce wynosi obecnie od 4,8 proc. w Warszawie do 6,2 proc. w Katowicach i Lublinie. Dla porównania: 10-letnie obligacje skarbowe dają 5,7 proc., a lokaty bankowe 5,0-5,4 proc. Przy uwzględnieniu kosztów remontu, podatku ryczałtowego 8,5 proc. i amortyzacji realny yield spada o 1,2-1,8 punktu procentowego. Inwestor potrzebuje więc albo dźwigni w postaci kredytu, albo rynku z wyższą stopą zwrotu z najmu.

Yield z dźwignią to ta sama inwestycja, ale z 50-procentowym udziałem kredytu hipotecznego. Mechanizm jest prosty: płacisz odsetki od pożyczonego kapitału, a cały przychód z najmu wpływa do Twojej kieszeni pomniejszony jedynie o ratę. Polska wypada konkurencyjnie, gdy porównać ją z Hiszpanią czy Dubajem, ale tylko w segmencie miast tier 2, gdzie ceny wejścia są niższe, a popyt na tani najem silniejszy.

Czynniki ryzyka, które zmienią scenariusze

Stopy procentowe to największy joker. Według komentarzy prezesa NBP z czerwca 2024 r. obniżki są uzależnione od trwałego powrotu inflacji do celu 2,5 proc. Jeśli inflacja utknie w okolicach 5 proc., RPP może wstrzymać cięcia nawet do 2028 r. W takim układzie zdolność kredytowa nie odbija, a popyt na mieszkania pozostaje studzony.

Wojna za wschodnią granicą wpływa na rynek polski przez trzy kanały. Pierwszy to ceny stali, cementu i energii, które już podskoczyły po 2022 r. i zostaną podwyższone o ile cena uprawnień emisji CO2 nie spadnie. Drugi kanał to nastroje inwestorów zagranicznych, którzy premią za ryzyko geopolityczne obejmują dziś Polskę, choć w mniejszym stopniu niż kraje bałtyckie. Trzeci kanał to migracja. Według Eurostatu w Polsce przebywa 1,8 mln obywateli Ukrainy w procedurze ochrony czasowej, z czego większość planuje pozostać na co najmniej trzy kolejne lata, co wspiera popyt na wynajem i zakup małych lokali.

Podatki i regulacje to trzecia warstwa ryzyka. Prace nad zmianą opodatkowania najmu w ramach Polskiego Ładu 2.0 mogłyby wprowadzić obowiązek kwalifikacji do skali podatkowej, co przy stawce 12 proc. plus 9-procowy ZUS uderzyłoby w rentowność małych inwestorów. Na razie zapowiedzi te nie zostały uchwalone, ale w planach legislacyjnych Rady Ministrów widnieją od 2024 r.

Dziesięć pytań przed zakupem inwestycyjnym

czy warto kupić mieszkanie teraz, w dużej mierze sprowadza się do własnych priorytetów. Poniższa lista pozwala przejść od emocji do liczb.

• Czy rata kredytu nie przekracza 30 proc. mojego dochodu do dyspozycji przy oprocentowaniu o 2 punkty procentowe wyższym niż dziś?
• Jaki jest realny yield po kosztach remontu, podatku i amortyzacji?
• Czy lokal jest w ciągu 800 metrów od transportu publicznego, szkoły lub miejsca pracy?
• Ile miesięcy przeciętnego czynszu kosztuje mieszkanie w tej lokalizacji?
• Czy deweloper ma zakończone projekty i historię oddanych lokali zgodnie z terminem?
• Czy spółdzielnia lub wspólnota ma odłożone środki na remont klatki, dachu i windy?
• Jaki jest średni czas sprzedaży podobnego lokalu w tej okolicy w ciągu ostatnich 12 miesięcy?
• Czy lokalizacja jest odporna na spadek popytu, gdyby stopy procentowe wzrosły o 1 punkt procentowy?
• Czy mam rezerwę gotówkową na 6 miesięcy rat kredytu i czynszu w razie pustostanu?
• Czy moja strategia wyjścia zakłada sprzedaż po 7-10 latach, refinansowanie czy przekazanie?

Bezpieczne miasta inwestycyjne i co to wszystko znaczy dla osób, które nie kupują

Bezpieczna inwestycja w mieszkanie to ta, która przetrwa trzy warunki jednocześnie: wzrost stóp procentowych, spadek popytu i wzrost podaży. Miasta, które spełniają te kryteria, są zwykle duże, dywersyfikowane gospodarczo i mają ograniczoną liczbę gruntów pod nowe inwestycje. Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk wpisują się w ten profil. Miasta z jedną dużą fabryką, która może zniknąć z powodu automatyzacji lub relokacji, takiego bezpieczeństwa nie dają.

Dla osób, które nie kupują, dynamika cen ma dwa skutki. Pierwszy to wzrost czynszów. Indeks czynszów NBP dla najmu instytucjonalnego wzrósł o 17 proc. rok do roku w 2023 r. i w 2024 r. utrzymuje wzrost w okolicach 11 proc. To oznacza, że osoby wynajmujące mieszkania w dużych miastach płacą realnie więcej za tę samą powierzchnię. Drugi skutek to utrudniona mobilność zawodowa. Wysokie ceny w centrach zmuszają młodych ludzi do osiedlania się na obrzeżach, co wydłuża dojazdy do pracy i zwiększa koszty transportu.

Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce rośnie najszybciej w Europie Środkowej. Według raportu JLL z trzeciego kwartału 2024 r. zasoby mieszkań na wynajem instytucjonalny przekroczyły 110 000 lokali, a prognoza na 2027 r. to 250 000. Ten segment daje najemcom stabilność długoterminową, ale przyciąga kapitał, który wcześniej mógłby wejść na rynek mieszkaniowy jako zwykły kupujący. Im więcej funduszy PRS aktywnych w mieście, tym mniej mieszkań dostępnych dla indywidualnych nabywców, co winduje ceny.

Inwestycje Polaków za granicą

Napływ kapitału polskich inwestorów do Hiszpanii, Portugalii i Dubaju tłumaczy się dwoma czynnikami. Pierwszy to wyższy yield netto niż w kraju, często o 1-2 punkty procentowe. Drugi to postrzegana stabilność prawna i geopolityczna, choćby nie zawsze uzasadniona realnym ryzykiem. Według danych Ministerstwa Spraw Zagranicznych tylko w 2023 r. ponad 18 000 obywateli Polski zarejestrowało meldunek czasowy w Hiszpanii, z czego znaczna część to inwestorzy nieruchomościowi.

Ryzyko takiej strategii to kurs walutowy, lokalne podatki od nieruchomości, odległość i koszty zarządzania. Hiszpania wprowadza regionalne podatki od pustostanów i ogranicza krótkoterminowy wynajem w Barcelonie i Walencji, co uderza w yield. Portugalia ograniczyła program Golden Visa, a Maroko zaostrzyło wizy dla obywateli spoza Unii, co utrudnia rotację najemców. Dubaj z kolei wymaga rejestracji przez lokalnego pośrednika i podlega przepisom RERA, które w razie sporu są egzekwowane szybko, ale według zagranicznych standardów.

Decyzja: kupić teraz czy poczekać

Dla kupującego na własne potrzeby z odpowiednią zdolnością kredytową odpowiedź brzmi tak, kup teraz. Ceny w bazowym scenariuszu nie spadną, a każdy rok oczekiwania to wyższy metraż, na który trzeba będzie pracować dłużej. Spread między ratą kredytu a czynszem rynkowym zrównuje się mniej więcej po 8-10 latach, więc z punktu widzenia portfela kupno chroni Cię przed inflacją i wzrostem czynszów.

Dla inwestora z gotówką, który szuka yieldu powyżej 6 proc. netto, polskie miasta tier 2 i wybrane projekty PRS mogą mieć sens, ale tylko przy starannym due diligence i realistycznym założeniu 12-15-letniego horyzontu. Inwestor z kredytem, który toleruje dźwignię i akceptuje scenariusze wzrostu stóp o 1,5 punktu procentowego, powinien traktować lokal mieszkaniowy jako dywersyfikację portfela, nie jako jedyny aktyw.

Ryzyko pułapki polega na przekonaniu, że ktoś zna dokładną cenę mieszkania w 2030 r. Nikt jej nie zna. Modele ekonomiczne pozwalają ograniczyć przestrzeń możliwych wyników, ale nie eliminują czynników geopolitycznych ani demograficznych. Dlatego najlepszą strategią jest taka, która działa dobrze w dwóch z trzech scenariuszy jednocześnie i nie wymaga idealnej prognozy, żeby się spłacić.

Wszystkie prognozy mają charakter edukacyjny i opierają się na publicznie dostępnych danych z pierwszej połowy 2024 r. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej zweryfikuj aktualne dane w oficjalnych źródłach: GUS, NBP, Eurostat, JLL Polska, REAS, CBRE, Knight Frank.

Źródła danych:
Główny Urząd Statystyczny, stat.gov.pl
Narodowy Bank Polski, nbp.pl
Eurostat, ec.europa.eu/eurostat
JLL Polska, jll.pl
REAS, reas.pl
CBRE, cbre.pl
Knight Frank, knightfrank.com.pl
Ministerstwo Finansów, gov.pl/web/finanse