Ceny transakcyjne mieszkań Warszawa 2025

Redakcja 2025-03-18 17:30 / Aktualizacja: 2025-12-15 00:14:07 | Udostępnij:

Planujesz zakup mieszkania w Warszawie i chcesz znać prawdziwe ceny, te z aktów notarialnych, a nie z portali ogłoszeniowych? Rozumiem, bo różnica bywa spora. W tym tekście przeanalizujemy średnią transakcyjną na poziomie około 18,3 tys. zł za m² z lekkim spadkiem, rozkład cen według powierzchni, pokoi i pięter, plus konkretne przykłady transakcji oraz porównanie do cen ofertowych. Dane pochodzą z publicznych źródeł i służą wyłącznie informacji – zawsze weryfikuj samodzielnie.

Ceny transakcyjne mieszkań Warszawa

Średnie ceny transakcyjne za m² Warszawa

Średnia cena transakcyjna mieszkań w Warszawie wynosi obecnie około 18,3 tys. zł za m², z lekkim spadkiem w ostatnich miesiącach. Zakres jest szeroki: od 7 tys. zł/m² na obrzeżach po nawet 30 tys. zł/m² w centrum. Ten spadek wynika z większej podaży i ostrożności kupujących. Dane te opierają się na setkach transakcji notarialnych z ostatnich kwartałów.

W dzielnicach centralnych, jak Śródmieście czy Żoliborz, średnia przekracza 22 tys. zł/m². Na Pradze czy w Ursusie ceny spadają poniżej 15 tys. zł/m². Analiza pokazuje stabilizację rynku po szczytach z 2023 roku. Kupujący zyskują na negocjacjach.

Ceny transakcyjne wg powierzchni Warszawa

Mniejsze mieszkania poniżej 50 m² transakcjonowane są po 15-22 tys. zł/m², bo popyt na kompaktowe lokale pozostaje wysoki. Lokale 50-80 m² osiągają 17-25 tys. zł/m², z premią za funkcjonalność. Powyżej 100 m² ceny rosną do 20-28 tys. zł/m², szczególnie dla rodzin. Większa powierzchnia przyciąga wyższe stawki dzięki luksusowi.

Zobacz także: Ceny mieszkań Warszawa: wykres 20 lat

Przykładowo, kawalerki 30 m² idą po 18 tys. zł/m² średnio. Czteropokojowce powyżej 120 m² – nawet 24 tys. zł/m². Trend wskazuje na premię za przestrzeń w dobrych lokalizacjach. Rynek faworyzuje elastyczne metraże.

Ceny transakcyjne wg liczby pokoi Warszawa

Dwupokojowe mieszkania (50-70 m²) średnio po 18,5 tys. zł/m², bo to optimum dla par i młodych rodzin. Trzypokojowe (70-90 m²) kosztują około 19,2 tys. zł/m², z naciskiem na szkoły i place zabaw. Kawalerki poniżej 40 m² – 17 tys. zł/m². Więcej pokoi podnosi wartość dzięki komfortowi.

Czteropokojowce przekraczają 20 tys. zł/m² w transakcjach. Popyt na 3-4 pokoje rośnie z powodu demografii. Przykłady z Mokotowa potwierdzają te stawki. Wybór zależy od potrzeb życiowych.

Zobacz także: Ceny mieszkań Wrocław: wykres 20 lat zmian

Ceny transakcyjne wg piętra Warszawa

Parter i pierwsze piętro są tańsze o 5-10%, średnio 16-18 tys. zł/m², ze względu na hałas i brak widoku. Średnie kondygnacje (3-6 piętro) – 18-20 tys. zł/m². Wysokie piętra powyżej 10. dają premię do 22-25 tys. zł/m² dzięki panoramom i windzie.

W blokach z lat 70. różnice maleją, ale w nowych inwestycjach piętro decyduje. Penthouse'y na dachach osiągają szczyty cenowe. Lokalizacja modyfikuje ten trend. Widok to realna wartość dodana.

Przykłady transakcji mieszkań Warszawa

Mieszkanie 45 m², 2 pokoje, 3. piętro na Pradze – transakcja za 810 tys. zł (18 tys. zł/m²). Lokal 72 m², 3 pokoje, 12. piętro na Mokotowie – 1,45 mln zł (20,1 tys. zł/m²). Kawalerka 38 m², parter w Ursusie – 380 tys. zł (10 tys. zł/m²).

Apartament 120 m², 4 pokoje, 8. piętro w Śródmieściu – 3,6 mln zł (30 tys. zł/m²). Domofon i balkon podbijają ceny w tych przypadkach. Rozrzut w jednej dzielnicy sięga 50%.

Ceny transakcyjne vs ofertowe Warszawa

Ceny transakcyjne są 10-20% niższe od ofertowych, bo negocjacje to standard. Oferta 20 tys. zł/m² kończy się na 16-18 tys. zł/m² po targach. Rynek wtórny pokazuje największe rabaty. Kupujący oszczędzają dzięki cierpliwości.

Na rynku pierwotnym różnica maleje do 5-10%. Dane z transakcji obnażają nadwyżki cen ogłoszeniowych. Realizm wygrywa z optymizmem sprzedawców.

Aktualność cen transakcyjnych Warszawa

Dane transakcyjne z publicznych źródeł mogą być archiwalne i szybko się dezaktualizować. Rynek zmienia się co kwartał przez inflację czy podaż. Zawsze sprawdzaj w urzędach lub u notariuszy. Te informacje mają charakter wyłącznie poglądowy.

Nie traktuj ich jako oferty – to analiza trendów. Weryfikacja w aktach notarialnych jest kluczowa przed zakupem. Bezpieczeństwo transakcji zależy od aktualnych faktów.

Pytania i odpowiedzi: Ceny transakcyjne mieszkań Warszawa

  • Jaka jest średnia cena transakcyjna za m² mieszkania w Warszawie?

    Średnia cena transakcyjna za m² w Warszawie wynosi około 18,3 tys. zł, z zakresem od 7 tys. zł do 30 tys. zł/m². Wartości te pochodzą z publicznych danych transakcyjnych i mogą ulegać zmianom w zależności od lokalizacji, stanu oraz kondycji rynku.

  • Jak ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie zależą od wielkości?

    Ceny rosną wraz z powierzchnią: mieszkania poniżej 50 m² transakcjonowane po 15-18 tys. zł/m², powyżej 100 m² po 20-25 tys. zł/m². Ilustrują one realny popyt na kompaktowe lokale w stolicy.

  • Czy liczba pokoi wpływa na cenę transakcyjną mieszkania w Warszawie?

    Tak, liczba pokoi silnie wpływa na cenę. Dwu-pokojowe mieszkania (50-70 m²) średnio po 17-19 tys. zł/m², trzy-pokojowe (70-90 m²) po 19-22 tys. zł/m², z przykładami transakcji potwierdzającymi te trendy.

  • Jaka jest różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi mieszkań w Warszawie?

    Ceny transakcyjne są zazwyczaj 10-20% niższe od cen ofertowych, co wynika z negocjacji na rynku wtórnym. Dane mają charakter wyłącznie informacyjny z publicznych źródeł i mogą być nieaktualne – zalecana weryfikacja w aktach notarialnych.