Ceny mieszkań w czerwcu 2024. Co naprawdę działo się na rynku

Rynek pierwotny vs wtórny w czerwcu 2024

W czerwcu 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce złapał oddech po dwóch latach nieustannych podwyżek. Średnia cena metra kwadratowego w największych miastach oscylowała wokół 11 800 zł na rynku pierwotnym i 10 900 zł na wtórnym, choć rozrzut między Warszawą a Rzeszowem sięgał ponad 4 000 zł. Taki rozdźwięk nie bierze się znikąd, wynika z fundamentów podażowo-popytowych, które przez ostatnie dwanaście miesięcy działały zupełnie inaczej niż w szczycie hossy 2022-2023.

• Rynek pierwotny vs wtórny w czerwcu 2024
• Stabilizacja czy koniec hossy na rynku nieruchomości
• Prognoza cen mieszkań po czerwcu 2024

Rynek pierwotny wyraźnie odczuł spadek aktywności po wycofaniu programu Bezpieczny Kredyt 2% z końcem 2023 roku. Deweloperzy, którzy w pierwszym kwartale 2024 sprzedawali rekordowe wolumeny, w czerwcu notowali spadki sprzedaży rzędu 30-40% rok do roku. Mniejsza rotacja klientów wymusiła ostrożniejsze podejście do nowych projektów, liczba rozpoczynanych budów spadła o około 25% w porównaniu z analogicznym okresem 2023.

Rynek wtórny zachowywał się odmiennie, bo tutaj podaż zależy od indywidualnych decyzji właścicieli, nie od harmonogramu inwestycji. Ceny mieszkań w czerwcu 2024 na rynku wtórnym spadły średnio o 1,8% w ujęciu kwartalnym w Warszawie i Krakowie, podczas gdy w miastach poniżej 200 tysięcy mieszkańców utrzymały się na poziomie z maja. Ta dywergencja pokazuje, gdzie jeszcze tkwił popyt inwestycyjny, a gdzie kupujący czekali na sygnał ze stóp procentowych.

Stopy procentowe NBP w czerwcu 2024 pozostawały na poziomie 5,75%, a Rada Polityki Pieniężnej sygnalizowała możliwość obniżek dopiero w drugiej połowie roku. Zdolność kredytowa przeciętnej rodziny z dochodem 8 000 zł netto pozwalała na zakup mieszkania wartego około 520 000 zł przy wkładzie własnym 20%, to wciąż znacznie mniej niż w szczycie programu 2%, kiedy ta sama rodzina mogła pozwolić sobie na nieruchomość za 650 000 zł.

Ceny mieszkań w Warszawie w czerwcu 2024 na rynku pierwotnym wynosiły średnio 14 200 zł/m², a na wtórnym 13 400 zł/m². Kraków i Wrocław uplasowały się odpowiednio na poziomie 12 100 i 11 800 zł/m² (pierwotny) oraz 11 300 i 10 900 zł/m² (wtórny). Mniejsze miasta wojewódzkie, takie jak Białystok czy Lublin, oferowały lokale w przedziale 7 500-8 500 zł/m², co stanowiło atrakcyjną alternatywę dla osób pracujących zdalnie.

Tabela pokazuje coś więcej niż suche liczby. Miasta, które w 2022-2023 rosły najszybciej, teraz korygowały się najmocniej. Warszawa, napędzana największym popytem inwestycyjnym i migracjami zarobkowymi, traciła najwięcej. Łódź, od dawna niedowartościowana, wciąż lekko rosła dzięki programom rewitalizacyjnym i relatywnie niskiej bazie cenowej.

Stabilizacja czy koniec hossy na rynku nieruchomości

W czerwcu 2024 trudno było jednoznacznie stwierdzić, czy mamy do czynienia ze stabilizacją, czy z początkiem dłuższej korekty. Sygnały były mieszane: z jednej strony deweloperzy wstrzymywali nowe projekty, z drugiej inflacja bazowa wciąż utrzymywała się powyżej celu NBP, co teoretycznie powinno wspierać nieruchomości jako zabezpieczenie kapitału. Prawda leżała gdzieś pośrodku i wymagała spojrzenia na kilka konkretnych wskaźników.

Liczba transakcji na rynku pierwotnym spadła w czerwcu 2024 do poziomu 18 500 miesięcznie w skali kraju, wobec 24 000 w analogicznym miesiącu rok wcześniej. To spadek o 23%, który sam w sobie mógłby sugerować załamanie, ale głębsza analiza pokazuje inną historię. Średnia wartość transakcji wzrosła z 480 000 zł do 495 000 zł, co oznacza, że kupujący wybierali mniejsze, tańsze mieszkania albo lokalizacje peryferyjne, nie rezygnowali z zakupu całkowicie.

Z drugiej strony podaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym w czerwcu 2024 osiągnęła historyczne maksimum w ujęciu liczby dostępnych lokali, przekraczając 65 000 w największych siedmiu miastach. Taki zapas przy obniżonym popycie oznaczał, że deweloperzy musieli oferować rabaty, darmowe miejsca parkingowe, a nawet obniżki sięgające 5-7% w najbardziej konkurencyjnych lokalizacjach. To był rynek kupującego, choć nie w sposób dramatyczny.

Rynek wtórny w czerwcu 2024 r. wykazywał jeszcze większą niejednorodność. W dużych miastach ceny mieszkań lekko spadały, ale w mniejszych ośrodkach, takich jak Rzeszów, Kielce czy Opole, utrzymywały się stabilnie. Powód był prozaiczny, w tych miastach podaż wtórna pozostaje ograniczona, bo właściciele niechętnie sprzedają nieruchomości, które traktują jako zabezpieczenie na starość lub źródło dochodu z najmu.

Przepisy antyflipowe, które weszły w życie 1 stycznia 2024, miały istotny wpływ na zachowanie inwestorów. Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej i zbytej w ciągu pięciu lat bezpośrednio zmniejszył opłacalność krótkoterminowych transakcji spekulacyjnych. Efekt był widoczny w statystykach, liczba transakcji z obrotem krótszym niż dwa lata spadła o ponad 60% w porównaniu z 2023 rokiem. Rynek nieco się uspokoił, choć wielu ekspertów ostrzegało, że przepisy mogą negatywnie wpłynąć na płynność w segmencie mniejszych mieszkań inwestycyjnych.

Koszty utrzymania mieszkania w czerwcu 2024 r. biły kolejne rekordy. Czynsze administracyjne w spółdzielniach wzrosły średnio o 12% rok do roku, a opłaty za media w nowych budynkach deweloperskich potrafiły pochłonąć nawet 800-1 000 zł miesięcznie przy mieszkaniu 60 m². To sprawiało, że realna rentowność najmu spadła poniżej 4% brutto w największych miastach, co dla wielu inwestorów przestało być atrakcyjne w porównaniu z lokatami bankowymi oferującymi 5,5-6% rocznie.

Prognoza cen mieszkań po czerwcu 2024

Prognozowanie cen nieruchomości zawsze przypomina trochę wróżenie z fusów, ale konkretne dane z czerwca 2024 pozwalały nakreślić kilka prawdopodobnych scenariuszy. Każdy z nich zakładał odmienną ścieżkę stóp procentowych, inną reakcję rynku pracy i odmienne zachowanie podaży deweloperskiej. Warto przyjrzeć się im po kolei, bo wybór odpowiedniego momentu zakupu zależy od tego, który z tych scenariuszy uznamy za najbardziej prawdopodobny.

Scenariusz optymistyczny zakładał szybkie obniżki stóp procentowych w drugiej połowie 2024, wzrost zdolności kredytowej o 15-20% i powrót popytu na rynek pierwotny. W takim wariancie ceny mieszkań w największych miastach mogłyby ustabilizować się jeszcze w 2024 roku, a w 2025 zacząć ponownie rosnąć o 5-7% rocznie. Scenariusz pesymistyczny przewidywał utrzymanie wysokich stóp do 2025 roku, dalszy spadek transakcji o 10-15% i korekty cen rzędu 8-12% w segmencie pierwotnym największych aglomeracji.

Scenariusz bazowy, który wydawał się najbardziej realistyczny w czerwcu 2024, zakładał powolną obniżkę stóp procentowych od czwartego kwartału 2024, stabilizację cen na rynku pierwotnym i lekki spadek (3-5%) na rynku wtórnym w dużych miastach. W mniejszych ośrodkach ceny miały szansę utrzymać się na obecnym poziomie dzięki ograniczonej podaży i stabilnemu popytowi lokalnemu. Ten wariant bazował na założeniu, że rynek potrzebuje 12-18 miesięcy, aby w pełni przetrawić zmiany wywołane końcem programu 2%.

Czynniki ryzyka, które mogłyby pokrzyżować wszystkie prognozy, obejmowały przede wszystkim tempo inflacji bazowej i sytuację na rynku pracy. Bezrobocie w Polsce w czerwcu 2024 utrzymywało się na poziomie 5,0%, historycznie niskim, ale presja płacowa i spowolnienie w niektórych branżach (szczególnie IT i budownictwo) sygnalizowały możliwe turbulencje. Migracje zarobkowe, które przez lata napędzały popyt na wynajem w Warszawie i Krakowie, również wykazywały oznaki osłabienia.

Decyzja o zakupie mieszkania w drugiej połowie 2024 roku wymagała chłodnej kalkulacji, nie emocji. Osoby kupujące dla siebie, z wkładem własnym powyżej 30% i stabilnym zatrudnieniem, mogły negocjować lepsze warunki niż kiedykolwiek od 2019 roku. Deweloperzy oferowali rabaty, darmowe wykończenia, a nawet wakacje kredytowe na pół roku. Rynek wyraźnie przesunął się w stronę kupującego, co dla wielu oznaczało pierwszą od lat realną szansę na zakup wymarzonego lokum bez licytacji cenowej.

Inwestorzy powinni w czerwcu 2024 roku szczególnie uważnie przeliczyć realną stopę zwrotu z najmu. W Warszawie, przy cenie zakupu 14 000 zł/m² i czynszu najmu 3 800 zł za 50 m², rentowność brutto wynosiła około 3,3%, a po uwzględnieniu podatku, czynszu administracyjnego i okresów pustostanu, realna stopa zwrotu netto spadała poniżej 2,5%. To mniej niż lokaty bankowe, więc sensowne wyłącznie przy założeniu wzrostu wartości nieruchomości o 5%+ rocznie, scenariusz optymistyczny, nie bazowy.

Osoby zainteresowane konkretnymi lokalizacjami powinny w drugiej połowie 2024 monitorować trzy sygnały: średni czas sprzedaży mieszkania w danej okolicy (ponad 90 dni to sygnał osłabienia), liczbę nowych projektów w promieniu 2 km (nadmierna koncentracja zwiastuje przyszłe spadki cen) oraz zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego (nowe inwestycje infrastrukturalne mogą podnieść wartość). Te trzy wskaźniki razem dawały obraz znacznie bardziej wiarygodny niż same ceny ofertowe.

Rynek nieruchomości w Polsce w czerwcu 2024 wszedł w fazę dojrzewania po latach niekontrolowanego wzrostu. Ceny mieszkań przestały galopować, pojawiły się realne możliwości negocjacyjne, a podaż osiągnęła poziomy niewidziane od 2015 roku. Dla kupujących oznaczało to szansę na rozsądny zakup, dla inwestorów konieczność powtórnej kalkulacji opłacalności, dla deweloperów sygnał do ostrożniejszego planowania kolejnych projektów. Stabilizacja w tym przypadku nie oznaczała stagnacji, lecz powrót do zdrowszej równowagi między popytem a podażą.

W Twoim mieście ceny w czerwcu 2024 spadły, utrzymały się czy poszły w górę? Konkretne obserwacje z Twojego podwórka mogą uzupełnić obraz rynku, który raporty branżowe rysują w dużych agregatach.