Ceny mieszkań na rynku wtórnym spadają - Raport 2025

Czy zastanawiasz się, czy to dobry moment na zakup mieszkania, zwłaszcza gdy ceny wydają się nieprzystępne? Jakie czynniki wpływają na te kwoty i czy można je jeszcze negocjować? Czy powierzyć ten skomplikowany proces specjalistom? Rozumiemy Twoje dylematy i właśnie dlatego zanurzamy się głębiej w analizę rynku nieruchomości, by rozwiać Twoje wątpliwości. Odpowiedzi na te i inne palące pytania znajdziesz w naszym artykule, gdzie rozłożymy temat cen mieszkań na czynniki pierwsze.

• Ceny transakcyjne mieszkań vs. ceny ofertowe
• Możliwości negocjacyjne cen mieszkań
• Metraż nabywanych mieszkań
• Zmiany cen mieszkań w porównaniu do poprzedniego roku
• Wpływ stóp procentowych na ceny mieszkań
• Kupujący mieszkania: potrzeby własne vs. inwestycje
• Czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji
• Podaż mieszkań a spadek cen
• Ceny mieszkań: Pytania i odpowiedzi

Analiza danych z drugiego kwartału 2025 roku na największych polskich rynkach wtórnych ukazuje pewne tendencje, które mogą być kluczowe dla każdego kupującego i sprzedającego. Na przykład, obserwujemy ogólny trend spadku średnich cen transakcyjnych w ujęciu rocznym. W niektórych miastach obniżki te sięgnęły nawet 7,9%, sprowadzając ceny poniżej 7,5 tys. zł/mkw. Z drugiej strony, w niektórych lokalizacjach przeciętne kwoty wpisywane w aktach notarialnych były wyższe o 2,5% w stosunku do roku poprzedniego. To tworzy interesujący obraz rynku, gdzie dynamika cen nie jest jednolita. Interesujące jest również to, że kupujący w drugim kwartale 2025 roku płacili zdecydowanie mniej niż rok wcześniej, ale wynikało to głównie z wyboru mniejszych lokali. Powierzchnia nabywanych mieszkań wzrosła jedynie w jednym mieście, a w pozostałych zauważono spadki od 1 mkw. do aż 13 mkw. To pokazuje, jak oszczędności kształtują decyzje zakupowe.

Warto zauważyć, że średnie ceny transakcyjne mieszkań na największych polskich rynkach wtórnych w drugim kwartale 2025 roku doświadczyły spadków w ujęciu rocznym. W większości analizowanych miast odnotowano obniżki, które wahały się od 0,2% we Wrocławiu, przez 3,3% w Krakowie, aż po znaczące 7,9% w Łodzi, gdzie ceny spadły poniżej 7,5 tys. zł/mkw. Ten trend pokazuje, że sprzedający, napotykając trudności ze znalezieniem kupców, są skłonni do obniżania cen jeszcze przed rozpoczęciem negocjacji. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Warszawie, gdzie ceny transakcyjne były wyższe o 2,5% rok do roku. Niemniej jednak, nawet tam, jak i w wielu innych miastach, stawki są w dalszym ciągu nieakceptowalne dla sporej części potencjalnych nabywców. Konsekwencją tego są mniejsze zakupy, a przeciętne kwoty, za jakie nabywano mieszkania, znacząco się obniżyły. W wynika tych zmian, przeciętne kwoty transakcyjne odnotowały spadki od 29 tys. zł (-7,3%) do nawet 70 tys. zł (-12,1%) w zależności od miasta.

Ceny transakcyjne mieszkań vs. ceny ofertowe

Na rynku nieruchomości często spotykamy się z dwoma rodzajami cen: cenami ofertowymi, które widzimy w ogłoszeniach, i cenami transakcyjnymi, które faktycznie trafiają do aktów notarialnych. Ta różnica stanowi sedno wielu negocjacji i często bywa źródłem nieporozumień. Ceny ofertowe to niejako „życzenie” sprzedającego, ustalane na podstawie jego oczekiwań, ostatnio sprzedanych podobnych nieruchomości w okolicy oraz ogólnej sytuacji rynkowej. Natomiast ceny transakcyjne są wynikiem realnych rozmów, negocjacji i ostatecznie porozumienia między kupującym a sprzedającym, uwzględniającego również stan techniczny lokalu, jego lokalizację czy nawet sezonowość popytu.

Zobacz także: Ile będą kosztować mieszkania za 10 lat? Prognozy cen 2035

W drugim kwartale 2025 roku, jak wynika z danych, rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi była widoczna. W naszym przykładzie, średnie możliwości negocjacyjne pozwalały na obniżkę ceny ofertowej o 2,1% do 7,9%. Oznacza to, że to, co widzimy na billboardach i portalach internetowych, jest często punktem wyjścia do dalszych rozmów, a ostateczna cena, za którą faktycznie kupujemy mieszkanie, jest niższa. Ta dyferencja cenowa jest naturalnym elementem rynku, który pozwala kupującym na adaptację ceny do ich możliwości finansowych i oceny wartości nieruchomości.

Wartość tych negocjacji jest kluczowa dla płynności rynku. Jeśli ceny ofertowe są zbyt wysokie i nie przystają do rzeczywistych możliwości finansowych większości kupujących, transakcje są utrudnione. Sprzedający, którzy nie chcą lub nie potrafią dostosować swoich oczekiwań do aktualnych realiów, mogą czekać na swojego klienta znacznie dłużej. Zbadanie tej różnicy pozwala na lepsze zrozumienie dynamiki rynku i na bardziej realistyczne podejście do własnych poszukiwań lub oferty sprzedaży. To właśnie dzięki tym procentowym różnicom możemy lepiej zarządzać naszymi oczekiwaniami i przygotować się do rozmów.

Możliwości negocjacyjne cen mieszkań

Czy można jeszcze wynegocjować cenę mieszkania? Odpowiedź brzmi: zdecydowanie tak! Choć rynek wtórny bywa nieprzewidywalny, negocjacje cenowe wciąż są kluczowym elementem finalizacji transakcji. Warto zauważyć, że w drugim kwartale 2025 roku możliwości negocjacyjne cen, oznaczające różnicę między pierwszą ceną ofertową a tą ostateczną, wynosiły średnio od 2,1% do nawet 7,9%. To spore pole do manewru dla każdego, kto planuje zakup. Te dane jasno pokazują, że sprzedający często są gotowi na ustępstwa, jeśli tylko kupujący wykaże się odpowiednim przygotowaniem i znajomością rynku.

Zobacz także: Ceny mieszkań Warszawa: wykres 20 lat

Jakie czynniki wpływają na siłę negocjacyjną? Po pierwsze, im dłużej mieszkanie jest na rynku, tym większa szansa na uzyskanie atrakcyjnej ceny. Sprzedający, którzy czekają na kupca miesiącami, stają się bardziej elastyczni. Po drugie, stan nieruchomości ma znaczenie – mieszkania wymagające remontu, generalnego liftingu czy nawet tylko odświeżenia, naturalnie mają niższy potencjał negocjacyjny, ale też sam kupujący może wykorzystać ten fakt do obniżenia ceny. Po trzecie, lokalizacja i kontekst rynkowy odgrywają rolę – mieszkań w pożądanych lokalizacjach z mniejszą konkurencją, negocjować się trudniej.

W praktyce, negocjacje zaczynają się już na etapie pierwszego kontaktu ze sprzedającym. Obiektywna ocena stanu technicznego, porównanie z podobnymi ofertami w okolicy i przygotowanie kontroferty opartej na faktach, a nie tylko emocjach, to podstawy skutecznych rozmów. Ważne jest także, aby kupujący był przygotowany na konkretne ustępstwa, takie jak skrócenie czasu na realizację transakcji czy nawet zapewnienie sprzedającemu dodatkowego okresu na wyprowadzkę. Ta wzajemna otwartość może doprowadzić do porozumienia, które satysfakcjonuje obie strony, a okno negocjacyjne staje się szansą na zrealizowanie wymarzonego zakupu.

Średnia cena nabywanego mieszkania

Przechodząc do konkretów, warto przyjrzeć się średnim kwotom, jakie kupujący faktycznie wydają na zakup mieszkań. Dane z drugiego kwartału 2025 roku pokazują, że trend ten ulegał zmianom, ale generalnie można mówić o pewnym spadku w stosunku do poprzedniego roku, choć nie wszędzie. Na przykład, w analizowanych miastach, gdzie ceny transakcyjne spadły, obniżono również średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych. W Warszawie, gdzie ceny pozostały na podobnym poziomie, te średnie kwoty również utrzymały się w zbliżonym przedziale.

Analizując tabelę, widzimy, że w Warszawie średnia cena nabywanego mieszkania to około 643 tysiące złotych. W Krakowie i Łodzi kwoty te były znacząco niższe, oscylując w granicach 300-400 tysięcy złotych. Te wartości stanowią kluczowy wskaźnik dla osób planujących zakup, pozwalając oszacować budżet i sprawdzić zgodność z własnymi możliwościami kredytowymi. Warto pamiętać, że są to wartości uśrednione, a faktyczna cena zależeć będzie od wielu indywidualnych czynników, takich jak lokalizacja, wielkość, standard wykończenia czy nawet piętro.

Interesujące jest, jak te średnie kwoty wpływają na dostępność mieszkań. Jeśli średnia cena przekracza możliwości finansowe większości społeczeństwa, rynek w naturalny sposób spowalnia. Dlatego właśnie tak ważne jest śledzenie tych danych i porównywanie ich z własnymi możliwościami. Pamiętajmy, że oprócz ceny zakupu, należy uwzględnić również koszty dodatkowe, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne czy ewentualne koszty remontu. Te wszystkie aspekty składają się na rzeczywisty koszt zakupu mieszkania.

Metraż nabywanych mieszkań

W kontekście cen mieszkań, nie można zapomnieć o metrażu. Dane z drugiego kwartału 2025 roku jasno wskazują, że kupujący coraz częściej decydują się na mniejsze lokale. W większości analizowanych miast, średnia powierzchnia nabywanych mieszkań zmniejszyła się w porównaniu do roku poprzedniego. Spadki wahały się od nieznacznego 1 mkw. do bardziej znaczącego 13 mkw. w niektórych przypadkach. Tylko w jednym mieście odnotowano wzrost średniego metrażu, co jest zjawiskiem pozytywnym dla osób szukających przestronniejszych lokali, ale nie odzwierciedla ogólnego trendu.

Taka tendencja jest bezpośrednio powiązana z obserwowanym w poprzednich częściach analizy wzrostem cen za metr kwadratowy w niektórych miastach, a także z ogólnym naciskiem kupujących na szukanie jak najbardziej opłacalnych ofert. Mniejsze mieszkania oznaczają niższy całkowity koszt zakupu, co jest kluczowe w sytuacji, gdy ceny jednostkowe pozostają wysokie lub nawet rosną. To strategia obronna kupujących, polegająca na ograniczaniu wydatków w obliczu presji cenowej, a co za tym idzie, mniejszej zdolności kredytowej.

Co to oznacza dla rynku? Z jednej strony popyt na mniejsze lokale może rosnąć, co może wpływać na ich ceny. Z drugiej strony, producenci nieruchomości mogą zacząć bardziej koncentrować się na tworzeniu mniejszych, ale funkcjonalnych lokali, aby sprostać oczekiwaniom rynku. Dla osób poszukujących większych metraży, może to oznaczać mniejszą podaż i konieczność zaakceptowania wyższych cen lub kompromisów w kwestii lokalizacji. Jest to obraz dynamicznego rynku, w którym preferencje kupujących kształtują ofertę, a ich budżety wyznaczają granice.

Zmiany cen mieszkań w porównaniu do poprzedniego roku

Przyglądając się zmianom cen mieszkań w ujęciu rocznym, widzimy, że rynek wtórny w drugim kwartale 2025 roku prezentuje zróżnicowany obraz, niekiedy nawet zaskakujący. Choć ogólny trend na największych rynkach wtórnych wskazywał na spadki średnich cen transakcyjnych, z obniżkami sięgającymi od 0,2% do 7,9%, to jednak nie można mówić o jednolitym trendzie spadkowym we wszystkich lokalizacjach. Weźmy na przykład Warszawę, gdzie średnie kwoty z aktów notarialnych były wyższe o 2,5% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. To pokazuje, że poszczególne rynki mają własną specyfikę i dynamikę.

Ta subtelna, ale istotna różnica między miastami jest doskonałym przykładem na to, jak lokalne uwarunkowania kształtują ceny. Czynniki takie jak dostępność nowych inwestycji, rozwój infrastruktury, potencjał gospodarczy regionu czy nawet migracja ludności – wszystko to wpływa na popyt i podaż, a co za tym idzie, na ceny nieruchomości. Dlatego też, porównanie cen rok do roku w sposób globalny, bez uwzględnienia specyfiki konkretnego miasta, może być mylące dla indywidualnego inwestora czy kupującego.

Z perspektywy kupującego, takie zróżnicowanie daje pewne możliwości. W miastach, gdzie ceny spadają, można liczyć na lepsze warunki negocjacyjne. W tych, gdzie ceny rosną, warto dokładnie analizować każdy aspekt oferty, aby upewnić się, że jest ona opłacalna w dłuższej perspektywie. To przypomina szukanie perełek na wyprzedaży, ale także świadome unikanie przecenionych towarów, które mogą okazać się podstępne. W całym tym procesie kluczowe jest bycie dobrze poinformowanym i gotowość do adaptacji strategii.

Wpływ stóp procentowych na ceny mieszkań

Stopy procentowe to jeden z tych nieuchwytnych, ale niezwykle wpływowych czynników kształtujących rynek nieruchomości. W lipcu bieżącego roku mieliśmy do czynienia z kolejną obniżką stóp, która w teorii powinna pobudzić rynek i zwiększyć popyt. Jednakże, jak wynika z naszej analizy, mimo tych ruchów ze strony banku centralnego, zainteresowanie zakupami, zwłaszcza tymi inwestycyjnymi, wciąż nie rozkwitło. W czym tkwi problem? Czy obniżki były zbyt małe, czy może kupujący nadal obawiają się kredytów hipotecznych?

Kiedy stopy procentowe są wysokie, kredyty hipoteczne stają się droższe, co zmniejsza zdolność kredytową potencjalnych nabywców. To oczywiste – większe raty oznaczają mniejszą oszczędność, a tym samym mniejszy budżet na zakup mieszkania. Z drugiej strony, obniżki stóp procentowych powinny działać odwrotnie: uczynić kredyty dostępniejszymi i zachęcić ludzi do inwestowania w nieruchomości. Fakt, że tak się nie dzieje w stopniu oczekiwanym, może świadczyć o większej ostrożności kupujących lub o innych, równie silnych czynnikach zniechęcających do zakupu, takich jak wciąż wysokie ceny nieruchomości.

Możliwe, że obniżki stóp procentowych nie były na tyle znaczące, by przełożyć się na radykalną zmianę w postrzeganiu kredytów hipotecznych przez konsumentów. Albo też, inne problemy, takie jak inflacja czy niepewność gospodarcza, nadal odgrywają większą rolę w procesie decyzyjnym. Pewne jest jedno: rynek potrzebuje stabilizacji i jasnych sygnałów, aby potencjalni kupujący mogli z większą pewnością podchodzić do tak dużej inwestycji, jaką jest zakup własnego M. Bez tego, nawet korzystne stopy procentowe mogą nie wystarczyć do rozruszania rynku.

Kupujący mieszkania: potrzeby własne vs. inwestycje

Kto tak naprawdę kupuje mieszkania w obecnych czasach? Analiza danych z drugiego kwartału 2025 roku, na które się powołujemy, jasno pokazuje, że zdecydowana większość transakcji, bo aż co piąte mieszkanie, jest nabywane w celach innych niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że inwestycje w nieruchomości nadal stanowią istotny element strategii kapitałowych dla wielu osób. Rynek nieruchomości pozostaje atrakcyjny jako sposób na lokowanie kapitału, nawet w obliczu niepewności gospodarczej.

Ten podział na kupujących „na własne potrzeby” i „pod inwestycję” jest kluczowy dla zrozumienia dynamiki rynku. Osoby kupujące własne mieszkanie często kierują się emocjami, potrzebą stabilizacji i niekoniecznie czysto ekonomiczną kalkulacją. Inwestorzy natomiast działają bardziej racjonalnie, analizując potencjalny zwrot z inwestycji, koszty utrzymania nieruchomości i bezpieczeństwo lokowania kapitału. Wyższa świadomość inwestorów i ich często większe zasoby finansowe mogą również wpływać na ceny i negocjacje.

Co ciekawe, dane sugerują, że rynek najmu staje się coraz bardziej nasycony, co stanowi pewne wyzwanie dla inwestorów. Silna konkurencja na rynku najmu może wpływać na rentowność inwestycji, zmuszając inwestorów do bardziej starannego wyboru nieruchomości i oceny potencjalnego zysku. To z kolei może oznaczać, że zwrot z inwestycji w nieruchomości może być nie tak oczywisty, jak kiedyś, a wymagać znacznie większej analizy i strategii.

Czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji

Proces zakupu mieszkania to często maraton, a nie sprint. Potwierdzają to również dane dotyczące czasu potrzebnego na sfinalizowanie transakcji. W drugim kwartale 2025 roku zaobserwowano znaczący wzrost tego okresu. W większych miastach czas ten wydłużył się o blisko trzy tygodnie, osiągając przeciętnie 92 dni. Jeśli weźmiemy pod uwagę pięć największych rynków, to średnia wynosiła już 135 dni, co stanowi aż 49 dni więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Nawet w mniejszych miejscowościach, czas ten wydłużył się do 138 dni wobec 107 dni rok wcześniej.

Tak znaczące wydłużenie czasu potrzebnego na zamknięcie transakcji świadczy o pewnych zatorach i komplikacjach na ścieżce od pierwszego kontaktu do przekazania kluczy. Może to wynikać z wielu czynników, takich jak wydłużony czas oczekiwania na dokumenty, dłuższy proces weryfikacji zdolności kredytowej przez banki, czy też po prostu z większej liczby formalności, które muszą być dopełnione. W skali makro, taki trend może spowalniać obrót nieruchomościami i wpływać na płynność rynku.

Z punktu widzenia kupującego, dłuższy czas oczekiwania oznacza konieczność bardziej precyzyjnego planowania. Trzeba wziąć pod uwagę nie tylko znalezienie idealnego mieszkania i negocjacje, ale także faktyczne formalności, które mogą okazać się bardziej czasochłonne niż się początkowo zakładało. To też sygnał dla sprzedających, że muszą być cierpliwi i przygotowani na potencjalne opóźnienia, co może stanowić kolejny punkt do ewentualnej negocjacji lub czynnik zniechęcający do transakcji. W tym wypadku, termin finalizacji transakcji staje się równie ważną składową całego procesu.

Podaż mieszkań a spadek cen

Czy większa podaż mieszkań automatycznie oznacza spadek cen? To klasyczne pytanie ekonomiczne, które w praktyce okazuje się nieco bardziej złożone. Chociaż intuicyjnie można by sądzić, że bogatsza oferta na rynku prowadzi do obniżki cen, analiza dynamiki rynku nieruchomości pokazuje, że to nie tylko ilość, ale i jakość tej podaży, a także popyt, odgrywają kluczową rolę. W chwili obecnej, gdzie podaż mieszkań, mimo pewnych ograniczeń, nadal istnieje, obserwujemy pewne zjawiska wskazujące na to, że sprzedający, aby efektywnie sprzedać swoje lokale, muszą liczyć się z koniecznością obniżania cen.

W sytuacji gdy popyt nie nadąża za podażą, a kupujący są coraz bardziej świadomi i wybredni, sprzedający napotykają na trudności ze znalezieniem kupców. To naturalnie prowadzi do sytuacji, w której oferty są korygowane w dół, jeszcze zanim dojdzie do oficjalnych negocjacji. W efekcie stawki widniejące w ogłoszeniach są często niższe niż w poprzednim roku, co jest bezpośrednim odzwierciedleniem mechanizmu rynkowego. Sprzedający, widząc konkurencję i mniejsze zainteresowanie, wolą zaoferować niższą cenę, byleby tylko zamknąć transakcję.

Jednakże, ważne jest, aby pamiętać, że sam fakt zwiększonej podaży nie gwarantuje masowych spadków cen. Jeśli na rynek trafiają atrakcyjne lokale, spełniające oczekiwania kupujących pod względem lokalizacji, standardu czy ceny, te nieruchomości mogą znaleźć nabywców nawet w trudniejszym otoczeniu. Kluczem jest zatem nie tylko ilość proponowanych lokali, ale przede wszystkim ich dopasowanie do aktualnych potrzeb i możliwości finansowych kupujących. To połączenie podaży ze zrównoważonym popytem decyduje o ostatecznych cenach na rynku.

Ceny mieszkań: Pytania i odpowiedzi

• Czy ceny mieszkań w 2025 roku spadają?

  Tak, w II kwartale 2025 roku na największych polskich rynkach wtórnych dominowały obniżki średnich cen transakcyjnych w ujęciu rocznym. W niektórych miastach stawki widniejące w ogłoszeniach są niższe niż przed rokiem, a sprzedający często schodzą z ceny jeszcze przed podjęciem negocjacji.

• Jakie są główne przyczyny spadku cen mieszkań na rynku wtórnym?

  Główne przyczyny to popyt i trudności ze znalezieniem kupców, co skłania sprzedających do obniżania cen. Dodatkowo, pomimo obniżek stóp procentowych, nie widać zwiększenia zainteresowania zakupami inwestycyjnymi, a rynek najmu jest bardziej nasycony, co stanowi wyzwanie dla inwestorów.

• Czy można negocjować ceny mieszkań na rynku wtórnym w 2025 roku?

  Tak, dane wskazują na możliwość negocjacji cen. Przykładowo, w niektórych przypadkach różnica między pierwszą a ostateczną ceną ofertową wynosiła kilkanaście procent. Sprzedający, w obliczu trudności ze znalezieniem kupca, często są skłonni do ustępstw.

• Jak zmienił się metraż kupowanych mieszkań w 2025 roku?

  W II kwartale 2025 roku kupujący zdecydowanie mniej płacili za mieszkania, co było konsekwencją wyboru mniejszych lokali. W większości analizowanych miast powierzchnia nabywanych mieszkań zmniejszyła się, od 1 mkw. do 13 mkw., jedynie w jednym mieście odnotowano wzrost.