Wzór Umowy Najmu Części Wspólnej Nieruchomości

Redakcja 2024-06-18 20:57 / Aktualizacja: 2026-01-14 00:36:16 | Udostępnij:

Zarządzasz wspólnotą mieszkaniową i chcesz wynająć nieużywaną piwnicę lub strych, ale obawiasz się sporów z mieszkańcami? Rozumiem, bo takie decyzje niosą ryzyko prawne, jeśli nie wszystko jest jasne od początku. W tym artykule wyjaśnię, czym jest nieruchomość wspólna według ustawy, jak uzyskać uchwałę wspólnoty na najem oraz jakie elementy musi zawierać solidny wzór umowy, by chronić interesy wszystkich stron.

Umową Najmu Części Wspólnej Nieruchomości Wzór

Czym jest nieruchomość wspólna w ustawie o lokalu

Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku służące do użytku wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, należą do niej m.in. klatki schodowe, dachy, windy i pomieszczenia gospodarcze jak piwnice czy strychy. Te elementy nie są przypisane do żadnego lokalu, lecz pozostają we współwłasności proporcjonalnej do udziałów.

Współwłaściciele dysponują nimi na zasadzie wspólności, co oznacza konieczność zgody większości przy decyzjach o najmie. Przykładowo, garaż podziemny może być wynajmowany, jeśli służy całemu budynkowi. Dokładne określenie granic części wspólnej zapobiega konfliktom, bo każdy metr kwadratowy ma znaczenie prawne.

Ustawa podkreśla, że nieruchomość wspólna nie podlega podziałowi, chyba że wszyscy właściciele się zgodzą. W praktyce oznacza to, że najem fragmentu wymaga precyzyjnego opisu, by uniknąć roszczeń. Warto zweryfikować księgę wieczystą, gdzie udział każdego właściciela jest wpisany.

Zobacz także: Ile Bierze Agencja Za Wynajem Mieszkania? 2025

Uchwała wspólnoty na najem części wspólnej

Przed podpisaniem umowy najmu części wspólnej konieczna jest uchwała właścicieli lokali. Zapada zwykłą większością głosów, licząc według udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspólnota decyduje o warunkach, w tym czynszu i okresie dzierżawy.

Zwołanie zebrania reguluje art. 22 ustawy o własności lokali – zarząd powiadamia właścicieli co najmniej tydzień wcześniej. Uchwała musi być protokołowana i dostępna dla wszystkich. Brak zgody oznacza nieważność umowy najmu.

W dużych wspólnotach warto użyć głosowania pisemnego, co przyspiesza proces. Uchwała powinna zawierać opis wynajmowanej części i proponowane warunki. To zabezpiecza przed zarzutami o naruszenie praw mniejszości.

Zobacz także: Czy Wynajem Mieszkania Trzeba Zgłosić do Spółdzielni?

Po podjęciu uchwały zarząd działa jako wynajmujący w imieniu wspólnoty. Przychody z najmu trafiają na fundusz remontowy. Dokumentacja uchwały chroni w razie sporów sądowych.

Elementy wzoru umowy najmu części wspólnej

Wzór umowy powinien zaczynać się od danych stron i daty sporządzenia. Kolejno opisuje przedmiot najmu z precyzyjną lokalizacją. Określa wysokość czynszu, kaucji oraz okres obowiązywania.

Kluczowe klauzule obejmują stan techniczny lokalu przy wydaniu i zwrocie. Najemca zobowiązuje się do ubezpieczenia i bieżących napraw. Umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia z terminem.

Oto podstawowy wzór umowy w formie listy elementów do uzupełnienia:

  • Dane stron: Wynajmujący (wspólnota z zarządcą), Najemca (imię, nazwisko, PESEL, adres).
  • Przedmiot najmu: Pomieszczenie o nr X, powierzchnia Y m², na piętrze Z.
  • Czynsz: Kwota miesięczna, termin płatności, waloryzacja.
  • Kaucja: Wysokość, zwrot po zwrocie lokalu.
  • Okres: Od dnia A do B, z opcją przedłużenia.
  • Odpowiedzialność: Za szkody, wady ukryte, ubezpieczenie.
  • Wypowiedzenie: Terminy, przyczyny.

Ten szablon jest gotowy do adaptacji – wydrukuj, uzupełnij i podpisz. Zawsze dołącz protokół zdawczo-odbiorczy z zdjęciami. Unikniesz wtedy nieporozumień co do stanu początkowego.

Dane stron w umowie najmu nieruchomości wspólnej

Wynajmującym jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarządcę lub przewodniczącego. Podaj pełną nazwę wspólnoty, adres nieruchomości i dane osoby upoważnionej do podpisu. Dla najemcy wymagane imię, nazwisko, PESEL lub NIP firmy, adres zamieszkania.

Dodaj klauzulę o umocowaniu zarządcy – załącz uchwałę wspólnoty. To chroni przed kwestionowaniem ważności umowy. W przypadku spółdzielni dane podaje zarząd spółdzielni.

Strona umowy musi zawierać datę i miejsce sporządzenia. Podpisy stron poświadczają zgodę. Notarialne potwierdzenie nie jest obowiązkowe, ale zalecane przy dużych kwotach.

Opis wynajmowanej części wspólnej z numeracją

Opis musi być szczegółowy: numer inwentarzowy pomieszczenia, kondygnacja, powierzchnia w m² z księgą wieczystą. Wskaż wejście, instalacje podłączone i granice użytkowania. Unikaj ogólników jak „piwnica” – podaj „pomieszczenie gospodarcze nr 15, 10 m², parter”.

Dołącz szkic lub plan sytuacyjny dla jasności. To minimalizuje spory o zakres. Numeracja z ewidencji budowlanej potwierdza legalność.

W umowie zaznacz, że najem nie zmienia statusu części wspólnej. Najemca nie nabywa praw własnościowych. Opis wpływa na wysokość czynszu proporcjonalnie do powierzchni.

Czynsz kaucja i okres w umowie najmu wspólnej

Czynsz określaj kwotowo miesięcznie, z terminem do 10. dnia. Przewiduj coroczną waloryzację wg wskaźnika GUS. Płatność przelewem na konto wspólnoty.

Kaucja zwrotna to dwu- lub trzymiesięczny czynsz, na zabezpieczenie należności. Zwrot po protokole zwrotnym bez zaległości. Okres najmu: określony lub nieokreślony, z minimalnym 12 miesiącami.

Umowa pozwala na przedłużenie za zgodą wspólnoty. Wypowiedzenie z 3-miesięcznym okresem. Przychód z czynszu zasila fundusz wspólnoty.

Klauzule stanu technicznego w wzorze umowy

Protokół zdawczo-odbiorczy protokołuje stan ścian, podłóg, instalacji z datą i podpisami. Najemca potwierdza brak wad przy przyjęciu. Zdjęcia dołącz do protokołu dla dowodu.

Najemca odpowiada za utrzymanie czystości i drobne naprawy. Wynajmujący za duże remonty strukturalne. Klauzula o zwrocie w stanie niepogorszonym.

Wzór zawiera załącznik z listą wyposażenia i liczników. To ułatwia rozliczenia. Brak protokołu osłabia pozycję w sporze.

Odpowiedzialność i wady w umowie najmu wspólnej

Najemca ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe z winy, w tym wilgoć z zaniedbań. Wynajmujący odpowiada za wady ukryte istniejące przed najmem. Klauzula o ubezpieczeniu OC najemcy obowiązkowa.

W razie wad budynku, jak nieszczelności, najemca zgłasza pisemnie. Roszczenia przedawniają się po roku. Umowa przewiduje prawo pierwokupu przez wspólnotę.

Odpowiedzialność solidarnych współwłaścicieli proporcjonalna do udziałów. W sporach sądowych protokół jest kluczowy. Zawsze konsultuj z prawnikiem przed podpisem.

Szczegółowe informacje o nieruchomościach, w tym wzorach umów, znajdziesz na w temacie "Nieruchomości".

Pytania i odpowiedzi

  • Co to jest część wspólna nieruchomości?

    Część wspólna nieruchomości to elementy budynku służące wszystkim właścicielom lokali, takie jak piwnice, strychy czy garaże podziemne. Są one regulowane przez art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

  • Czy do najmu części wspólnej nieruchomości wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej?

    Tak, umowa najmu części wspólnej wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej zwykłą większością głosów. Dzięki temu unika się sporów z innymi właścicielami.

  • Jakie kluczowe elementy powinna zawierać umowa najmu części wspólnej nieruchomości?

    Umowa powinna obejmować dane stron, dokładny opis wynajmowanej części z numeracją i powierzchnią, wysokość czynszu, kaucję, okres najmu, klauzule dotyczące stanu technicznego oraz odpowiedzialności za wady.

  • Gdzie znaleźć darmowy wzór umowy najmu części wspólnej nieruchomości?

    W naszym artykule udostępniamy bezpłatny, gotowy do użycia wzór umowy przygotowany przez ekspertów z ponad 20-letnim doświadczeniem w prawie nieruchomości. Przed podpisaniem zalecamy konsultację z prawnikiem.