Mieszkanie do wykończenia – co to znaczy?

Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, często spotykasz się z terminem „stan deweloperski” lub „do wykończenia”, który oznacza, że odbierasz lokal z podstawowymi instalacjami – takimi jak tynki, wylewka podłogowa, okna, drzwi zewnętrzne i punkty przyłączeniowe do mediów – ale bez gotowych podłóg, ścian pokrytych farbą, glazury w łazience czy wyposażonej kuchni. Oznacza to, że samodzielnie musisz zająć się malowaniem ścian i sufitów, układaniem paneli lub płytek, montażem armatury sanitarnej, instalacją sprzętów AGD oraz aranżacją wszystkich pomieszczeń, co może pochłonąć od kilku tygodni do miesięcy pracy i znacznych nakładów finansowych. W tym artykule krok po kroku wyjaśniamy, co dokładnie wchodzi w skład takiego standardu, które instalacje są fabrycznie gotowe (np. elektryka i hydraulika z punktami wyjściowymi), a ile wysiłku wymaga wykończenie samodzielne. Porównamy też ten wariant z opcją „pod klucz”, gdzie deweloper lub firma podwykonawcza przejmuje całą robotę, pomagając ci świadomie zdecydować, co najlepiej odpowiada twoim potrzebom, budżetowi i czasowi.

• Standard deweloperski w mieszkaniu do wykończenia
• Co obejmuje mieszkanie do wykończenia
• Okna i parapety w mieszkaniu do wykończenia
• Instalacje w mieszkaniu do wykończenia
• Prace samodzielne przy mieszkaniu do wykończenia
• Różnice mieszkania do wykończenia i pod klucz
• Pytania i odpowiedzi

Standard deweloperski w mieszkaniu do wykończenia

Standard deweloperski to minimalny zestaw prac, jaki wykonuje inwestor przed oddaniem mieszkania. Obejmuje on surowy stan z kluczowymi elementami gotowymi do dalszego wykończenia. Deweloperzy stosują go powszechnie, by obniżyć cenę lokalu.

W tym standardzie ściany i sufity są otynkowane oraz zaszpachlowane. Powierzchnie maluje się dwukrotnie na biało farbą akrylową. Ścianki działowe buduje się z bloczków gipsowych o grubości 12 cm.

Okna to zazwyczaj trzyszybowe pakiety z PCV, już zamontowane. Podłogi pozostają w stanie surowym, bez wylewki. Instalacje wychodzą z bruzd, gotowe do podłączenia urządzeń.

Zobacz także: Ile kosztuje wykończenie mieszkania w Warszawie 2025?

Sprawdź standard w umowie. Każdy deweloper może lekko modyfikować zakres, np. dodając izolację termiczną podłogi. Zawsze weryfikuj specyfikację techniczną przed zakupem.

• Otynkowane i zaszpachlowane ściany oraz sufity.
• Dwukrotne malowanie na biało.
• Ścianki działowe z bloczków gipsowych.
• Trzyszybowe okna z parapetami zewnętrznymi.
• Surowe instalacje z punktami podłączeniowymi.

Co obejmuje mieszkanie do wykończenia

Mieszkanie do wykończenia zawiera podstawowe struktury i instalacje. Deweloper kończy stan surowy zamknięty plus wybrane wykończenia. To pozwala na szybki odbiór i dalsze prace.

Struktura obejmuje nośne ściany z betonu lub cegły. Dodaje się drzwi zewnętrzne antywłamaniowe z wizjerem. Klatka schodowa jest gotowa z oświetleniem.

Zobacz także: Czy wykończenie mieszkania odliczysz od podatku?

Podstawowe elementy wliczone

Drzwi wewnętrzne do pomieszczeń nie są montowane. Wentylacja grawitacyjna działa z kratkami. Ogrzewanie podłogowe, jeśli zaplanowane, ma gotowe pętle.

• Stan surowy zamknięty z oknami i drzwiami zewnętrznymi.
• Zaszpachlowane i pomalowane ściany.
• Oprawy elektryczne i punkty wod-kan w bruzdach.
• Parapety zewnętrzne z blachy lub PCV.
• Izolacja akustyczna między mieszkaniami.

Nie obejmuje wyposażenia ruchomego ani stałego. Licznik prądu i gazu instaluje dostawca po odbiorze.

Ściany i sufity w mieszkaniu do wykończenia

Ściany w takim mieszkaniu są otynkowane zaprawą cementowo-wapienną. Sufity mają gładź szpachlową bez widocznych łączeń. Grubość tynku to zwykle 1,5 cm.

Malowanie wykonuje się farbą lateksową lub akrylową. Dwie warstwy zapewniają równy kolor biały. Wilgotność powierzchni nie przekracza 5% po schnięciu.

Ścianki działowe z gipsu mają izolację wełną mineralną 5 cm. Łączniki mechaniczne wzmacniają konstrukcję. To minimalizuje przenoszenie dźwięków.

• Ocena wilgotności miernikiem przed malowaniem.
• Szlifowanie szpachli dla gładkości.
• Nakładanie gruntu głęboko penetrującego.
• Dwie warstwy farby z przerwą 4 godziny.
• Test na odpryski po 24 godzinach.

Te elementy oszczędzają ci tynkowania, ale planuj własne dekoracje.

Okna i parapety w mieszkaniu do wykończenia

Okna to pakiety trzyszybowe z współczynnikiem przenikania ciepła Uw poniżej 0,9 W/m²K. Profile PCV lub aluminiowe z uszczelkami EPDM. Montaż na kołnierzu z pianką PU.

Parapety zewnętrzne z blachy ocynkowanej lub PCV, długość do 40 cm. Wewnętrzne pozostają do wyboru właściciela. Okucia z mikrowentylacją.

Szyby hartowane lub laminowane w łazienkach. Rolety zewnętrzne opcjonalne w umowie. Okna uchylno-rozwierane standardowo.

• Sprawdzenie szczelności dymem lub wodą.
• Regulacja zawiasów dla równomiernego docisku.
• Montaż wewnętrznych parapetów po wylewce.
• Dodanie folii antykondensacyjnej.

To gwarantuje energooszczędność od startu.

Instalacje w mieszkaniu do wykończenia

Instalacja elektryczna obejmuje rozdzielnię z bezpiecznikami nadprądowymi. Punkty gniazd i włączników w bruzdach, okablowanie Cu 2,5 mm². Oświetlenie sufitowe bez opraw.

Wod-kan: rury PE-X lub PP do zimnej i ciepłej wody. Ścieki z PCV fi 50-110 mm. Punkty pod pralkę i zlew w kuchni, WC w łazience.

Ogrzewanie: grzejniki panelowe z zaworami termostatycznymi. Podłogówka z rozdzielaczem, jeśli wybrana. Wentylacja z kanałami fi 120 mm.

Schemat podłączeń

• Protokoł pomiarów rezystancji izolacji.
• Test szczelności hydraulicznej 1,5 bara.
• Mapy tras instalacji od dewelopera.

Prace samodzielne przy mieszkaniu do wykończenia

Samodzielnie wylewasz wylewkę samopoziomującą 5-7 cm. Układasz panele lub płytki na podłodze. Montujesz listwy przypodłogowe z MDF.

W łazienkach i kuchni układaj glazurę i terakotę. Instaluj armaturę: umywalki, sedes, baterie. Podłączaj sprzęt AGD po testach.

Maluj ściany na wybrany kolor po gruntowaniu. Montuj drzwi wewnętrzne z ościeżnicami. Dodaj oświetlenie LED i gniazda smart.

• Przygotowanie podłoża odkurzaczem przemysłowym.
• Ułożenie maty izolacyjnej pod panele.
• Klejenie płytek z fugą epoksydową.
• Montaż AGD z instrukcją producenta.
• Ostateczne sprzątanie pyłu.

Planuj 4-8 tygodni na te etapy.

Różnice mieszkania do wykończenia i pod klucz

Mieszkanie do wykończenia daje ci wolność personalizacji. Pod klucz odbierasz lokal umeblowany i gotowy do wprowadzki. Koszt pod klucz to 1500-3000 zł/m² dodatkowo.

W standardzie deweloperskim brak podłóg i armatury. Pod klucz obejmuje biały montaż, meble kuchenne, malowanie dekoracyjne. Czas realizacji 6-12 tygodni.

Porównanie kosztów

Do wykończenia oszczędzasz, ale ryzykujesz opóźnienia. Pod klucz minimalizuje błędy fachowców.

• Personalizacja vs gotowy design.
• Niższy koszt vs pełna wygoda.
• Czas własny vs deweloperski termin.
• Ryzyko vs gwarancja podwykonawcy.

Pytania i odpowiedzi

• Co oznacza mieszkanie do wykończenia?

  Mieszkanie do wykończenia to lokal w standardzie deweloperskim, w którym nabywca samodzielnie wykonuje prace wykończeniowe, takie jak układanie podłóg, montaż parapetów wewnętrznych, biały montaż (armatura sanitarna i sprzęt AGD) oraz instalacje w łazience i kuchni. Deweloper oddaje mieszkanie z zaszpachlowanymi sufitami i ścianami, dwukrotnie pomalowanymi na biało, trzyszybowymi oknami, oprawą elektryczną i ściankami działowymi z bloczków gipsowych.

• Co obejmuje standard deweloperski w mieszkaniu do wykończenia?

  Standard deweloperski obejmuje zaszpachlowane sufity i ściany, dwukrotne malowanie na biało, trzyszybowe okna z zamontowanymi parapetami zewnętrznymi, instalację elektryczną z oprawami oraz ścianki działowe z bloczków gipsowych. Nie zawiera jednak elementów wykończeniowych jak podłogi, parapety wewnętrzne, armatura czy sprzęt AGD.

• Czym różni się mieszkanie do wykończenia od wykończenia pod klucz?

  Mieszkanie do wykończenia wymaga od właściciela samodzielnego zorganizowania i wykonania wszystkich prac wykończeniowych. Wykończenie pod klucz oznacza lokal gotowy do zamieszkania, gdzie deweloper lub podwykonawca realizuje pełne wykończenie, w tym podłogi, ściany, łazienkę i kuchnię. Przykładowo, firma SML oferuje pakiety S, M i L dostosowane do budżetu.

• Jakie są zalety i wady mieszkania do wykończenia?

  Zalety to możliwość personalizacji, potencjalne oszczędności i wyższa jakość podstawowych elementów w standardzie deweloperskim. Wady obejmują dodatkowe koszty, czas na prace wykończeniowe oraz ryzyko błędów wykonawczych. Wybór zależy od budżetu, czasu i umiejętności właściciela – warto porównywać oferty deweloperów.