Co wchodzi w skład wykończenia mieszkania?

Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim obejmuje podstawowe elementy, które tworzą bazę pod dalsze aranżacje, takie jak tynki ścian, wylewki podłogowe i sufity podwieszane. Te składowe zapewniają równą powierzchnię i ukryte instalacje, ale wymagają oceny pod kątem jakości przed przystąpieniem do prac wykończeniowych. Kolejne warstwy, w tym instalacje elektryczne, hydrauliczne, okna z drzwiami zewnętrznymi oraz systemy ogrzewania i wentylacji, determinują zakres inwestycji w adaptację lokalu. Zrozumienie tych komponentów pozwala precyzyjnie zaplanować koszty i harmonogram, unikając niespodzianek po wprowadzeniu się.

• Tynki ścian w wykończeniu mieszkania
• Wylewki podłogowe w stanie deweloperskim
• Sufity podwieszane w wykończeniu
• Instalacje elektryczne w mieszkaniu
• Instalacje hydrauliczne pod tynkiem
• Okna i drzwi zewnętrzne deweloperskie
• Ogrzewanie i wentylacja w wykończeniu
• Pytania i odpowiedzi

Tynki ścian w wykończeniu mieszkania

W stanie deweloperskim tynki ścian to podkładowa warstwa pokrywająca wszystkie powierzchnie wewnętrzne, zazwyczaj o grubości 1-2 cm, wykonana z zaprawy cementowo-wapiennej lub gipsowej. Zapewniają one gładką bazę pod malowanie lub tapetowanie, ukrywając nierówności cegły czy bloczków. Deweloperzy stosują tynki maszynowe dla równomierności, co skraca czas schnięcia do 2-4 tygodni. Sprawdź ich pionowość za pomocą poziomicy – odchylenia powyżej 3 mm na metr sygnalizują potrzebę poprawek. Tynki gipsowe są lżejsze i lepiej regulują wilgotność, podczas gdy cementowe lepiej znoszą wilgoć w łazienkach.

Rodzaje tynków i ich parametry

Standardowe tynki wewnętrzne dzielą się na proste i strukturalne, z naciskiem na te pierwsze w mieszkaniach. Cementowo-wapienne wytrzymują obciążenia mechaniczne do 5 MPa, schną wolniej, ale są tańsze – koszt materiałów to około 20-30 zł/m². Gipsowe osiągają wytrzymałość 2-3 MPa, wiążą szybciej i kosztują 25-40 zł/m². Wybór zależy od pomieszczenia: w kuchniach i łazienkach preferuj cementowe ze względu na odporność na parę wodną. Przed nałożeniem gruntuje się podłoże, co zapobiega pęknięciom.

Proces nakładania tynków zaczyna się od oczyszczenia ścian z kurzu i luźnych fragmentów, potem gruntowanie wzmacnia przyczepność. Maszynowo nanosi się warstwę wyrównującą, a po wstępnym wyschnięciu szpachluje się gładź. Całość wymaga kontroli wilgotności poniżej 3% przed dalszymi pracami. W mieszkaniach deweloperskich tynki często kończą się na etapie zacierki, bez gładzi wykończeniowej. To oszczędza koszty, ale oznacza dodatkowe 10-15 zł/m² dla klienta na finalne wygładzenie.

Zobacz także: Ile kosztuje wykończenie mieszkania w Warszawie 2025?

• Oczyść powierzchnię z pyłu i resztek zaprawy.
• Nałóż grunt głęboko penetrujący.
• Wyrównaj tynk maszyną w dwóch warstwach.
• Po 48 godzinach nałóż gładź i zeszlifuj.
• Zmierz wilgotność miernikiem przed malowaniem.

Tynki maszynowe minimalizują mostki termiczne, poprawiając izolacyjność ścian o 10-15%. W blokach z betonu komórkowego tynki wewnętrzne muszą być paroprzepuszczalne, by uniknąć kondensacji. Deweloperzy gwarantują ich trwałość na 5 lat, ale pęknięcia od osiadania budynku zdarzają się w pierwszym roku. Regularna wentylacja przyspiesza schnięcie, skracając okres do 14 dni. Jeśli zauważysz przebarwienia, to znak słabej jakości zaprawy – wymaga analizy laboratoryjnej.

Wylewki podłogowe w stanie deweloperskim

Wylewki podłogowe w stanie deweloperskim to warstwa wyrównująca podłoże, o grubości 4-6 cm, najczęściej betonowa lub anhydrytowa, układana na izolacji termicznej. Stanowią one podstawę pod panele, płytki czy parkiet, zapewniając płaskość z odchyleniem poniżej 2 mm na 2 m. Deweloperzy stosują wylewki samopoziomujące dla precyzji, z czasem schnięcia 3-4 tygodni na mm grubości. Sprawdź ich twardość – minimum 20 MPa dla pomieszczeń mieszkalnych. Anhydrytowe przewodzą ciepło lepiej, idealne pod ogrzewanie podłogowe.

Grubość i materiały wylewek

Minimalna grubość wylewki to 3 cm nad przewodami instalacyjnymi, maksymalna 8 cm w łazienkach. Beton C16/20 kosztuje 15-25 zł/m², anhydryt 30-45 zł/m² przy wadze 20 kg/m² na cm. Dodaje się włókna zbrojeniowe dla odporności na pękanie. W stanie deweloperskim wylewka jest nieoszlifowana, wymaga szlifowania przed układaniem okładzin. Izolacja akustyczna pod wylewką tłumi hałas o 25-30 dB.

Zobacz także: Czy wykończenie mieszkania odliczysz od podatku?

Układanie wylewek wymaga przygotowania: izolacja PE 0,2 mm, mata separacyjna i zbrojenie siatką 100x100 mm. Beton wylewa się na raz, wibruje i zaciera pacą. Schnięcie kontroluje się wilgotnością – poniżej 2% po 28 dniach. W blokach wielorodzinnych wylewki muszą spełniać normę PN-EN 13813. Błędy jak zbyt cienka warstwa powodują zapadanie podłogi po roku użytkowania.

• Rozłóż folię izolacyjną z zakładką 10 cm.
• Połóż matę zbrojeniową 5 cm nad izolacją.
• Wylej masę samopoziomującą w temperaturze 15-25°C.
• Po 24 h usuń naddatki i sprawdź poziom.
• Szlifuj po 7 dniach, wentyluj pomieszczenie.

Wylewki anhydrytowe absorbują wilgoć do 0,5%, co chroni przed pleśnią, ale wymagają osuszania grzejnikami. W stanie deweloperskim kosztują 40-60 zł/m² z robocizną. Porównaj z wykresem poniżej, pokazującym czas schnięcia w zależności od grubości.

Optymalna grubość 5 cm równoważy wytrzymałość i lekkość, redukując obciążenie stropu o 50 kg/m². W łazienkach dodaje się spadki 1-2% do odpływu. Regularne pomiary wilgotności zapobiegają odspajaniu płytek.

Sufity podwieszane w wykończeniu

Sufity podwieszane w wykończeniu deweloperskim to konstrukcja z płyt gipsowo-kartonowych na stelażu, obniżająca sufit o 5-10 cm, ukrywająca instalacje. Zapewniają izolację akustyczną do 40 dB i miejsce na oświetlenie rastrowe. Deweloperzy montują je w 80% nowych mieszkań dla estetyki i funkcjonalności. Sprawdź szczelność połączeń – luzy powodują pylenie. Płyty o grubości 12,5 mm wytrzymują wilgotność do 90% w standardowych pomieszczeniach.

Konstrukcja i profile

Stelaż składa się z profili CD i UD, rozstawionych co 40-60 cm, z wieszakami sprężystymi. Płyty gipsowe przykręca się co 20 cm, szpachluje łączenia taśmą. Koszt materiałów to 30-50 zł/m². W łazienkach stosuje się płyty zielone, odporne na wilgoć. Obniżenie sufitu poprawia bilans cieplny o 5-7%.

Montaż zaczyna się od rysowania linii poziomicy na ścianach, potem podwieszenie profili głównych. Wypełnia się wełną mineralną 5 cm dla akustyki. Po szpachlowaniu gruntuje się pod malowanie. W stanie deweloperskim sufity są surowe, bez lamp. Czas montażu to 1-2 dni na 50 m².

• Narysuj obwód sufitu niwelatorem.
• Montuj profile UD na obwodzie.
• Podwiesz CD co 60 cm wieszakami.
• Przykręć płyty gipsowe.
• Szpachluj i szlifuj powierzchnię.
• Dodaj oświetlenie rastrowe.

Sufity podwieszane redukują hałas od sąsiadów o 30-50%, kluczowe w blokach. W wysokich pomieszczeniach obniżenie optycznie zmniejsza kubaturę, oszczędzając na ogrzewaniu. Szczelina dylatacyjna 5 mm na obwodzie zapobiega pęknięciom. Wilgotność powyżej 70% wymaga wentylatorów osuszających.

Wykres poniżej ilustruje porównanie izolacyjności akustycznej różnych wypełnień.

Instalacje elektryczne w mieszkaniu

Instalacje elektryczne w stanie deweloperskim obejmują ukryte przewody w tynku, rozdzielnicę z bezpiecznikami i punkty oświetleniowe bez osprzętu. Standard to 2-3 obwody na pomieszczenie, z miedzianymi kablami 2,5 mm² do gniazd i 1,5 mm² do świateł. Moc przyłączeniowa wynosi 3-5 kW na lokal. Sprawdź ciągłość przewodów miernikiem – rezystancja poniżej 1 om. Instalacja spełnia normę PN-HD 60364, z uziemieniem i RCD.

Elementy instalacji i ich rozmieszczenie

Rozdzielnica główna z 12-18 modułami, piony pionowe w szachtach. Gniazda co 1,5 m na obwodzie, oświetlenie centralne i nad lustrem. Koszt materiałów 50-80 zł/m². Przewody YDYp w rurkach karbowanych chronią przed uszkodzeniami. W kuchniach dodaje się obwody do AGD o 4 mm².

Układanie zaczyna się od tras kablowych w bruzdach 2x2 cm, potem podłączenie puszek podtynkowych. Testy obciążeniowe po tynkowaniu wykrywają zwarcia. W deweloperce brak włączników – klient dodaje. Czas na 50 m² to 3-5 dni. Bezpieczniki nadprądowe 16A na obwody.

• Wykuwaj bruzdy w tynku poziome i pionowe.
• Przeciągnij kable w rurkach.
• Montuj puszki i rozdzielnicę.
• Podłącz przewody kolorystycznie.
• Przetestuj izolację meggerem.
• Zamontuj osprzęt po odbiorze.

Instalacje z RCD chronią przed porażeniem, skracając czas reakcji do 30 ms. W mieszkaniach powyżej 60 m² dodaje się drugi obwód oświetleniowy. Tabela poniżej pokazuje typowe obciążenia.

Rozmieszczenie gniazd na wysokości 30 cm nad podłogą ułatwia podłączenia. W sypialniach przewiduje się TV i internet.

Instalacje hydrauliczne pod tynkiem

Instalacje hydrauliczne pod tynkiem to ukryte rury z polipropylenu lub PEX do wody i kanalizacji, z punktami pod baterie i odpływy. Średnice 16-20 mm dla zimnej wody, 25 mm dla ciepłej. Ciśnienie robocze 10 bar, testowane na 16 bar. W deweloperce bez armatury widocznej. Sprawdź szczelność pod ciśnieniem 24h.

Materiały i połączenia

Rury PEX-Al-PEX z tulejami zaciskowymi, wytrzymałe na 95°C. Koszt 40-60 zł/mb. Odpływy PCV 40-50 mm z syfonami. Piony w szachtach izolowane pianką. W łazienkach spadki 2% do studzienek.

Montaż: bruzdy 3 cm głębokości, rury w klinach co 50 cm. Testy ciśnieniowe po osadzeniu. W kuchni pod zlew i pralkę. Czas 2-4 dni na mieszkanie.

• Wykuwaj kanały pod rury.
• Montuj złączki i kształtki.
• Przepłnij wodą i sprawdź wycieki.
• Zaizoluj zimne rury.
• Podłącz liczniki po tynku.

Instalacje multifit redukują hałas o 20 dB. Woda ciepła z bojlera lub centrali. Wykres pokazuje straty ciśnienia.

Filtry na dopływie chronią baterie. W blokach wspólne piony z zaworami odcinającymi.

Okna i drzwi zewnętrzne deweloperskie

Okna i drzwi zewnętrzne w stanie deweloperskim to PCV lub aluminiowe o współczynniku Uw 1,1-1,3 W/m²K, z szybami 4/16/4 Ug=1,1. Drzwi antywłamaniowe klasa RC2, z uszczelkami. Montowane na kołki rozporowe. Sprawdź szczelność UG=0,3 m³/mh. Okna dwuskrzydłowe z klamkami.

Parametry izolacyjne

Profile 6-komorowe, szerokość 70 mm. Koszt okna 400-600 zł/m². Drzwi z wkładem izolacyjnym 80 mm. Wiatrochronność klasa C3.

Montaż na poziomie z tynkiem, z folią dampieroową. Regulacja po 3 miesiącach. W deweloperce bez parapetów wewnętrznych.

• Sprawdź pionowość ościeżnicy.
• Dociągnij kołki równomiernie.
• Zaaplikuj silikon zewnętrzny.
• Testuj na przeciągi.

Okna z mikrowentylacją zapewniają 20 m³/h wymiany powietrza. Drzwi z wizjerem i bolcem.

Wykres porównuje Uw różnych materiałów.

Ogrzewanie i wentylacja w wykończeniu

Ogrzewanie i wentylacja w wykończeniu to grzejniki żeliwne lub panelowe pod oknami, podłączone do pionów CO, z wentylacją grawitacyjną w kuchniach i łazienkach. Moc grzejników 100-150 W/m². Wentylacja z kratek h=200 cm². Sprawdź ciśnienie w instalacji 1,5-2 bar.

Typy systemów

CO z kotłowni gazowej, temperatura 70/55°C. Wentylacja hybrydowa w nowych blokach. Koszt grzejnika 200-400 zł/szt.

Podłączenie zaworami termostatycznymi. Regulacja przepustnicami wentylacyjnymi. W deweloperce bez termostatów pokojowych.

• Podłącz grzejniki z odpowietrznikami.
• Ustaw zawory na równy obieg.
• Wymień filtry wentylacyjne.
• Przetestuj ciąg kominowy.

Grzejniki konwekcyjne ogrzewają powietrze równomiernie. Wentylacja zapewnia 20-30 m³/h na osobę. Tabela mocy.

Balansowanie instalacji skraca czas nagrzewu o 20%.

Pytania i odpowiedzi

• Co wchodzi w skład standardowego stanu deweloperskiego mieszkania?

  Standardowy stan deweloperski obejmuje wylewki betonowe na podłogach, tynki gipsowe na ścianach i sufitach, instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne oraz grzewcze doprowadzone do punktów w ścianach, okna PCV, drzwi zewnętrzne antywłamaniowe oraz podstawowe wentylacja.

• Czy w stanie deweloperskim ściany są malowane lub tapetowane?

  Nie, ściany i sufity są jedynie otynkowane i zagruntowane, co wymaga dalszych prac wykończeniowych, takich jak malowanie, tapetowanie lub układanie płytek.

• Jakie instalacje są zazwyczaj wykonane w stanie deweloperskim?

  Instalacje elektryczne (punkty gniazdek i oświetlenia), wodno-kanalizacyjne (wyjścia pod umywalkę, WC, prysznic), centralnego ogrzewania oraz gazowe (jeśli dotyczy) są rozprowadzone i podłączone do pionów, ale bez armatury i urządzeń sanitarnych.

• Co oznacza stan surowy zamknięty w kontekście wykończenia mieszkania?

  Stan surowy zamknięty to etap, w którym mieszkanie ma ukończoną konstrukcję nośną, dach, okna, drzwi zewnętrzne, tynki wewnętrzne i instalacje wewnętrzne, ale brakuje wykończenia podłóg, ścian i łazienki – idealny punkt wyjścia do prac adaptacyjnych.