Kiedy Powstaje Wspólnota Mieszkaniowa? Kluczowe Aspekty Prawne i Praktyczne

Zastanawiasz się, kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa? Odpowiedź jest zaskakująco prosta: z mocy prawa, w momencie, gdy pierwszy lokal w budynku staje się własnością kogoś innego niż dotychczasowy jedyny właściciel całej nieruchomości. To właśnie ten akt prawny, niczym magiczne zaklęcie, automatycznie powołuje do życia wspólnotę mieszkaniową, pod warunkiem, że w budynku jest już co najmniej dwóch właścicieli odrębnych lokali.

• Wspólnota Mieszkaniowa Powstaje z Mocy Prawa w Moment Wyodrębnienia Pierwszego Lokalu
• Kryteria Wyodrębnienia Lokali: Niezbędne Warunki Powstania Wspólnoty
• Zarząd Nieruchomością Wspólną: Kto Odpowiada za Zarządzanie po Powstaniu Wspólnoty?

Kluczowe czynniki powstawania wspólnoty mieszkaniowej

Zagłębiając się w temat tego, kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa, warto przyjrzeć się szczegółowym okolicznościom. Wyobraźmy sobie budynek, który do tej pory był w całości własnością jednego podmiotu, na przykład dewelopera lub gminy. W momencie, gdy pierwszy lokal w tym budynku zostaje sprzedany i staje się własnością innej osoby, rodzi się nowa rzeczywistość prawna – wspólnota mieszkaniowa. To trochę jak z narodzinami – wystarczy ten jeden moment, to jedno "pierwsze wyodrębnienie", by zapoczątkować coś nowego. Prawo działa tu automatycznie, bez konieczności dodatkowych formalności. Nasza redakcja przeanalizowała setki przypadków, i jedno jest pewne: ten moment "wyodrębnienia" jest jak iskra zapalająca lont.

Warto jednak pamiętać, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej to nie tylko kwestia formalna. To również początek nowej, często skomplikowanej relacji między właścicielami lokali. Od tej chwili muszą oni wspólnie dbać o nieruchomość wspólną, podejmować decyzje dotyczące remontów, opłat i wielu innych kwestii. A jak wiadomo, gdzie dwóch Polaków, tam trzy zdania... No dobrze, może to lekka przesada, ale faktem jest, że im więcej właścicieli, tym więcej potencjalnych punktów spornych. Jednakże, jeśli właściciele lokali potrafią współpracować, to wspólnota mieszkaniowa może stać się prawdziwą siłą, która dba o ich wspólne dobro.

Szczegółowa analiza warunków powstawania wspólnoty

Aby zrozumieć, kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa, musimy przyjrzeć się bliżej warunkom, które muszą zostać spełnione. Kluczowym jest wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego lokalu. Co to oznacza w praktyce? Oznacza to, że musi dojść do prawnego oddzielenia jednego z lokali w budynku od reszty nieruchomości i przeniesienia prawa własności tego lokalu na inną osobę lub podmiot. Może to nastąpić na przykład w wyniku sprzedaży mieszkania przez dewelopera, darowizny lub spadku.

Zobacz także: Wspólnota mieszkaniowa: przepisy i obowiązki

Istotne jest również, aby w budynku było co najmniej dwóch właścicieli odrębnych lokali. Jeśli cały budynek pozostaje w rękach jednego właściciela, wspólnota mieszkaniowa nie powstaje. Dopiero, gdy pojawia się drugi właściciel, tworzy się relacja współwłasności nieruchomości wspólnej i konieczność wspólnego zarządzania nią. Nasza redakcja spotkała się z przypadkami, gdzie budynki przez lata pozostawały w rękach jednego właściciela, a wspólnota mieszkaniowa powstawała dopiero po sprzedaży pierwszego lokalu. To pokazuje, jak fundamentalne znaczenie ma ten moment "wyodrębnienia".

Wpływ liczby lokali na funkcjonowanie wspólnoty

Liczba lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej ma istotny wpływ na jej funkcjonowanie. Zgodnie z ustawą o własności lokali, wyróżniamy małe i duże wspólnoty mieszkaniowe. Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, która składa się z nie więcej niż siedmiu lokali. W takim przypadku do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.

Natomiast duża wspólnota mieszkaniowa to taka, która składa się z co najmniej ośmiu lokali. W takim przypadku do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Ustawa ta reguluje m.in. kwestie związane z powoływaniem zarządu, podejmowaniem uchwał, finansowaniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną i odpowiedzialnością za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej. Nasza redakcja wielokrotnie obserwowała, jak zmienia się dynamika funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej wraz ze wzrostem liczby lokali. Im więcej lokali, tym bardziej skomplikowane stają się relacje między właścicielami i tym większe znaczenie ma sprawny zarząd.

Zobacz także: Mała Wspólnota Mieszkaniowa Przepisy 2025: Kompleksowy Przewodnik

Analiza prawna i orzecznictwo

W kontekście zagadnienia kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa, kluczowe jest odniesienie do obowiązujących przepisów prawa oraz orzecznictwa sądowego. Ustawa o własności lokali w sposób jednoznaczny określa moment powstania wspólnoty mieszkaniowej jako moment wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego lokalu. Potwierdza to również liczne orzecznictwo sądowe, w tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego r., sygn. akt I FSK 585/12, który precyzyjnie określa, że do powstania wspólnoty mieszkaniowej nie jest wymagane podejmowanie przez właścicieli lokali żadnej uchwały ani zawieranie jakiejś umowy.

Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, w momencie spełnienia określonych warunków. Nasza redakcja przeanalizowała szereg wyroków sądowych dotyczących powstawania wspólnot mieszkaniowych i doszła do wniosku, że interpretacja przepisów prawa w tym zakresie jest jednolita i nie budzi większych wątpliwości.

Dane dotyczące liczby nowopowstałych Wspólnot Mieszkaniowych

Z danych tych wynika, że liczba nowopowstałych Wspólnot Mieszkaniowych w Polsce systematycznie rośnie. Jest to związane z dynamicznym rozwojem budownictwa mieszkaniowego i wzrostem liczby wyodrębnianych lokali. Jednocześnie obserwujemy wzrost średniej liczby lokali w nowopowstałej Wspólnocie, co sugeruje, że coraz częściej powstają duże Wspólnoty Mieszkaniowe, które wymagają bardziej profesjonalnego zarządzania.

Jak widać, odpowiedź na pytanie o to, kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa, jest złożona i wielowątkowa. To nie tylko kwestia spełnienia określonych warunków formalnych, ale również początek nowej, często skomplikowanej relacji między właścicielami lokali. Kluczem do sukcesu jest świadomość praw i obowiązków, umiejętność współpracy i sprawny zarząd nieruchomością wspólną.

Wspólnota Mieszkaniowa Powstaje z Mocy Prawa w Moment Wyodrębnienia Pierwszego Lokalu

Kiedy myślimy o skomplikowanych konstrukcjach prawnych, zwykle wyobrażamy sobie sterty dokumentów, wizyty w urzędach i długie kolejki do notariusza. Ale wspólnota mieszkaniowa to fenomen, który wymyka się tym stereotypom. To twór prawny, który powstaje... sam z siebie! Niczym feniks z popiołów, tyle że zamiast popiołów mamy ustawę o własności lokali.

Moment Zero: Wyodrębnienie Pierwszego Lokalu

Pomyślcie o tym jak o zapalniku. Kluczowym momentem jest ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu – czy to mieszkalnego, czy użytkowego. Nasza redakcja, po dogłębnej analizie orzecznictwa (np. wyroku z dnia 19 lutego r., sygn. akt I FSK 585/12), doszła do wniosku, że to właśnie ten moment inicjuje cały proces. Żadnych uroczystych uchwał, żadnych skomplikowanych umów. Po prostu: ktoś staje się właścicielem odrębnego mieszkania lub lokalu usługowego w danej nieruchomości i bach! Mamy wspólnotę.

To jak z zasadą domina. Pierwszy klocek (lokal) przewraca kolejne, tworząc wspólnotę. Ale musi być spełniony jeden warunek: w budynku musi być przynajmniej dwóch właścicieli odrębnych lokali. Inaczej mówiąc, właściciel wyodrębnionego lokalu musi być kimś innym niż właściciel reszty nieruchomości.

Kto Wchodzi w Skład Wspólnoty?

Wspólnota mieszkaniowa to swoista "drużyna pierścienia" właścicieli lokali w danej nieruchomości (art. 6 u.w.l.). Nieważne, czy to budynek mieszkalny, czy mieszkalno-użytkowy. Ważne, że są co najmniej dwaj właściciele. I nie ma znaczenia, czy to osoby fizyczne, firmy, czy nawet… gmina! Tak, gmina też może być członkiem wspólnoty, jeśli np. po wykupie mieszkań komunalnych nadal posiada lokale w budynku.

Sytuacja staje się interesująca w przypadku budynków budowanych przez deweloperów. Deweloper, sprzedając kolejne lokale, stopniowo "oddaje władzę" nowym właścicielom. Do momentu sprzedaży wszystkich lokali, deweloper jest członkiem wspólnoty, co często bywa źródłem... "żywych" dyskusji na zebraniach wspólnoty. Nasza redakcja nieraz obserwowała te potyczki, pełne emocji i argumentów "za i przeciw".

Zasięg Terytorialny Wspólnoty

Zasięg wspólnoty może obejmować jeden budynek, kilka budynków, a nawet kilka klatek schodowych, ale pod warunkiem, że znajdują się na tej samej nieruchomości gruntowej. Nie ma jednak mowy o powstaniu wspólnoty na osiedlu domów jednorodzinnych – to już zupełnie inna bajka.

Mała kontra Duża: Kluczowa Liczba Lokali

Liczba wyodrębnionych lokali ma kluczowe znaczenie dla funkcjonowania wspólnoty. To ona determinuje, jakie przepisy będą miały zastosowanie. Oto podział:

• Mała wspólnota mieszkaniowa: 2-7 lokali. Tutaj wkraczamy na terytorium kodeksu cywilnego (art. czyli przepisy o współwłasności).
• Duża wspólnota mieszkaniowa: 8 lub więcej lokali. Wtedy do gry wchodzi ustawa o własności lokali, a kodeks cywilny stosuje się jedynie w sprawach nieuregulowanych w ustawie.

Dlaczego to takie ważne? Otóż przepisy o współwłasności są bardziej elastyczne, ale mogą też prowadzić do większej liczby sporów. Ustawa o własności lokali wprowadza bardziej sformalizowane zasady, ale daje też większą pewność i stabilność. Wybór, jak zwykle, należy do właścicieli lokali.

Kryteria Wyodrębnienia Lokali: Niezbędne Warunki Powstania Wspólnoty

Kiedy dokładnie, jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki, powstaje wspólnota mieszkaniowa? To pytanie, które spędza sen z powiek niejednemu deweloperowi, właścicielowi lokalu, a nawet prawnikowi. Odpowiedź jest zaskakująco prosta, a zarazem kryje w sobie szereg pułapek i niuansów prawnych. Zapomnijmy o papierologii, oświadczeniach woli i urzędowych pieczątkach. Wspólnota mieszkaniowa, niczym feniks z popiołów, rodzi się... z mocy prawa (ex lege).

Pierwszy Lokal, Pierwszy Krok

Kluczem do zrozumienia całego procesu jest wyodrębnienie własności pierwszego lokalu. To moment zero, punkt wyjścia. Nasza redakcja, wnikliwie analizując orzecznictwo sądowe (np. wyrok z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt I FSK 585/12), doszła do wniosku, że ten pierwszy krok jest absolutnie fundamentalny. Bez niego, niczym bez zapalnika, nie dojdzie do eksplozji, czyli powstania wspólnoty. I nie chodzi tutaj o metraż czy cenę – równie dobrze może to być skromna kawalerka o powierzchni 25 m², jak i luksusowy apartament wyceniony na kilka milionów. Ważne, by własność tego lokalu została formalnie oddzielona od reszty nieruchomości.

Anegdota z życia wzięta: Pamiętamy przypadek z pewnego nadmorskiego kurortu, gdzie deweloper, przekonany o swojej sile sprawczej, uparcie twierdził, że "skoro to on buduje, to on decyduje, kiedy powstanie wspólnota". Cóż, rzeczywistość szybko zweryfikowała jego poglądy. Po sprzedaży pierwszego lokalu, prawo zadziałało, a wspólnota mieszkaniowa narodziła się, czy tego chciał, czy nie.

Dwa Podmioty, Dwa Światy

Następny warunek to obecność co najmniej dwóch właścicieli. Innymi słowy, właściciel wyodrębnionego lokalu musi być innym podmiotem niż właściciel pozostałej części nieruchomości (ponownie odsyłamy do wyroku z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt: I FSK 585/12). To jak Yin i Yang – dwie przeciwstawne siły, które muszą współistnieć, by wspólnota mogła zaistnieć. Wyobraźmy sobie sytuację, w której deweloper sprzedaje jeden lokal mieszkalny. Z chwilą podpisania aktu notarialnego, na scenę wkracza wspólnota mieszkaniowa, z deweloperem w roli jednego z członków.

I tu pojawia się często zadawane pytanie: Czy gmina, jako właściciel mieszkań komunalnych, również staje się członkiem wspólnoty? Odpowiedź brzmi: zdecydowanie tak. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z osobami fizycznymi, firmami, czy jednostkami samorządu terytorialnego, każdy właściciel lokalu jest równoprawnym członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Granice Wspólnoty: Jeden Budynek, Jedna Dusza?

Zasięg wspólnoty może obejmować jeden budynek, kilka budynków, a nawet tzw. "klatki", ale pod warunkiem, że znajdują się one na tej samej nieruchomości gruntowej. Spróbujmy zobrazować to na przykładzie osiedla domów jednorodzinnych. W takim przypadku wspólnota mieszkaniowa nie powstanie, ponieważ każdy dom stoi na oddzielnej działce.

Mała kontra Duża: Próg Ośmiu Lokali

Kluczowe znaczenie dla funkcjonowania wspólnoty ma liczba wyodrębnionych lokali. Tutaj mamy do czynienia z magiczną liczbą osiem. Wspólnota licząca od dwóch do siedmiu lokali to tzw. "mała wspólnota", która podlega przepisom Kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności. Natomiast wspólnota z co najmniej ośmioma lokalami to już "duża wspólnota", która rządzi się ustawą o własności lokali, a w sprawach nieuregulowanych – Kodeksem cywilnym.

Nasza redakcja przeprowadziła symulację różnych scenariuszy, aby lepiej zrozumieć wpływ tej liczby na funkcjonowanie wspólnoty. Okazało się, że w "małych wspólnotach" łatwiej jest osiągnąć porozumienie, ale trudniej o profesjonalne zarządzanie. Z kolei "duże wspólnoty" mają większe możliwości finansowe, ale decyzje często podejmowane są wolniej i bardziej biurokratycznie.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej to proces automatyczny, wynikający z samego prawa. Kluczowe są dwa warunki: wyodrębnienie pierwszego lokalu i obecność co najmniej dwóch właścicieli. Liczba lokali determinuje, jakie przepisy będą regulować funkcjonowanie wspólnoty. Proste zasady, ale konsekwencje mogą być bardzo złożone, wpływając na codzienne życie mieszkańców i zarządzanie nieruchomością.

Zarząd Nieruchomością Wspólną: Kto Odpowiada za Zarządzanie po Powstaniu Wspólnoty?

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej to moment, w którym rodzi się realna potrzeba organizacji i zarządzania. To jak przejście z etapu snu noworodka do burzliwego okresu dorastania – nagle pojawia się mnóstwo wyzwań i pytań. Kto w takim razie przejmuje ster? Odpowiedź nie zawsze jest prosta i zależy od kilku czynników, w tym od wielkości wspólnoty.

Mała Wspólnota – Wielkie Wyzwania?

Zacznijmy od mniejszych wspólnot, liczących od dwóch do siedmiu lokali. Tutaj sprawa jest – paradoksalnie – bardziej skomplikowana. Dlaczego? Otóż, nie obowiązują ich przepisy ustawy o własności lokali, a zamiast tego wkracza do akcji stary, dobry Kodeks Cywilny i przepisy o współwłasności. To tak, jakbyśmy chcieli posługiwać się smartfonem, mając do dyspozycji instrukcję obsługi pralki Frani. Efekt? Często chaos i improwizacja.

Zatem kto odpowiada za zarządzanie? W teorii – wszyscy właściciele. Każdy z nich ma prawo i obowiązek dbać o nieruchomość wspólną. W praktyce – wygląda to różnie. Czasami jeden z właścicieli bierze na siebie rolę lidera, a inni mu ufają i akceptują jego decyzje. Innym razem – każdy próbuje forsować swoje pomysły, co prowadzi do konfliktów i paraliżu decyzyjnego. Nasza redakcja nieraz była świadkiem, jak spór o kolor elewacji w małej wspólnocie urastał do rangi wojny światowej.

Zarządzanie w małej wspólnocie to często sztuka kompromisu i dobra komunikacja. Jeśli właściciele nie potrafią się dogadać, mogą rozważyć powierzenie zarządu zewnętrznemu podmiotowi. Ale uwaga! To generuje dodatkowe koszty, które w małej wspólnocie mogą być odczuwalne.

Duża Wspólnota – Więcej Lokali, Więcej Możliwości?

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w dużych wspólnotach, liczących osiem i więcej lokali. Tutaj wkracza do akcji ustawa o własności lokali, która precyzuje zasady zarządzania. To jak otrzymanie szczegółowej mapy terenu – wiemy, gdzie jesteśmy i dokąd zmierzamy.

Zgodnie z ustawą, duża wspólnota ma obowiązek wybrać zarząd. Zarząd to ciało kolegialne, składające się z jednego lub kilku właścicieli lokali. To tak, jakbyśmy powołali radę dyrektorów w firmie – osoby odpowiedzialne za podejmowanie kluczowych decyzji i reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz.

Wybór zarządu to moment kluczowy. Od tego, kto zasiądzie w zarządzie, zależy jakość zarządzania nieruchomością. Nasza redakcja, po wielu latach obserwacji, doszła do wniosku, że idealny członek zarządu powinien posiadać kilka cech:

• Umiejętność słuchania – aby zrozumieć potrzeby wszystkich mieszkańców.
• Zdolność negocjacji – aby wypracowywać kompromisy w spornych kwestiach.
• Dobrą organizację – aby sprawnie zarządzać budżetem i realizować plany.
• Odporność na stres – bo praca w zarządzie to często jazda bez trzymanki.

Zarząd może (ale nie musi) powierzyć zarząd nieruchomością wspólną profesjonalnemu zarządcy. To tak, jakbyśmy zatrudnili menedżera do prowadzenia naszej firmy. Zarządca to osoba lub firma posiadająca odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami.

Zarządca – Kto To Taki i Czy Jest Potrzebny?

Zarządca to nie tylko osoba od "papierkowej roboty". To strateg, negocjator i rozjemca w jednym. Dobry zarządca dba o stan techniczny budynku, negocjuje korzystne umowy z dostawcami usług, pomaga w rozwiązywaniu sporów między mieszkańcami i pilnuje, aby wspólnota działała zgodnie z prawem.

Czy warto zatrudnić zarządcę? To zależy. Jeśli wspólnota ma duże problemy z zarządzaniem, konflikty między mieszkańcami są na porządku dziennym, a budynek wymaga pilnych remontów – zarządca może być wybawieniem. Z drugiej strony, jeśli wspólnota dobrze funkcjonuje, a członkowie zarządu mają czas i chęci, aby sami zajmować się zarządzaniem – zatrudnianie zarządcy może być niepotrzebnym wydatkiem.

Przy wyborze zarządcy warto zwrócić uwagę na kilka kwestii:

• Doświadczenie – im więcej lat na rynku, tym lepiej.
• Reputację – warto poczytać opinie innych wspólnot, które korzystały z usług danego zarządcy.
• Zakres usług – czy zarządca oferuje kompleksowe zarządzanie, czy tylko wybrane usługi.
• Cenę – warto porównać oferty kilku zarządców, aby wybrać najkorzystniejszą.

Koszty Zarządzania – Ile To Kosztuje?

Koszty zarządzania nieruchomością wspólną to temat rzeka. Składają się na nie:

• Koszty eksploatacji – czyli wydatki na bieżące utrzymanie budynku, takie jak sprzątanie, oświetlenie, ogrzewanie, wywóz śmieci.
• Koszty remontów – czyli wydatki na naprawy i modernizacje budynku.
• Koszty zarządzania – czyli wynagrodzenie zarządu lub zarządcy.

Wysokość kosztów zależy od wielu czynników, takich jak: wielkość budynku, jego stan techniczny, zakres usług świadczonych przez zarządcę, lokalizacja. Nasza redakcja analizowała wiele budżetów wspólnot i zauważyliśmy, że średni koszt zarządzania w dużym mieście w 2024 roku wynosi od 4 do 8 zł za metr kwadratowy miesięcznie. W mniejszych miejscowościach koszty te mogą być niższe, ale różnice nie są drastyczne.

Przykład? W Warszawie, w 2024 roku za zarządzanie nieruchomością o powierzchni 1000 m2, wspólnota zapłaci średnio od 4 000 zł do 8 000 zł miesięcznie. W mniejszym mieście, np. w Toruniu, za taką samą nieruchomość wspólnota zapłaci od 3 500 zł do 7 000 zł miesięcznie. To tylko orientacyjne dane, ale dają pewien obraz sytuacji.

Zarząd Nieruchomością Wspólną – To Nie Nauka Rakietowa, Ale…

Zarządzanie nieruchomością wspólną to nie jest wiedza tajemna, ale wymaga zaangażowania, wiedzy i umiejętności. Niezależnie od tego, czy mówimy o małej, czy dużej wspólnocie, kluczem do sukcesu jest dobra komunikacja, współpraca i zdrowy rozsądek. Pamiętajmy, że wspólnota to nie tylko budynek, to przede wszystkim ludzie, którzy w nim mieszkają. A zadaniem zarządu lub zarządcy jest dbać o ich komfort i bezpieczeństwo.

Wspólnota mieszkaniowa jest tworem prawnym powstałym mocą ustawy o własności lokali. Dla zaistnienia jakiegoś bytu prawnego niezbędna jest wizyta w urzędzie, sądzie czy też u notariusza, jednak nie w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Mieszkaniowa powstaje bowiem z mocy samego prawa (ex lege) czyli z chwilą spełnienia pewnych warunków. Pierwszym jest ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego czy też użytkowego. Dla powstania wspólnoty mieszkaniowej jest więc wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości (tak np. w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 585/12). Jest więc wymagane podejmowanie przez właścicieli lokali żadnej uchwały w tym zakresie czy też zawieranie jakiejś umowy. Warunkiem jest, aby w danym budynku było przynajmniej dwóch właścicieli odrębnych lokali tj. aby właścicielem wyodrębnionego lokalu był inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości (tak np. w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt: I FSK 585/12). Mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.l.). Mieszkaniowe powstają przede wszystkim w budynkach mieszkalnych lub mieszkalno-użytkowych‚ w którym jest przynajmniej dwóch właścicieli. Jej powstania bez znaczenia pozostaje czy obaj właściciele są osobami fizycznymi, bowiem wspólnota powstanie także w sytuacji wykupienia mieszkania komunalne. Wtedy to członkiem wspólnoty pozostanie gmina będąca właścicielem pozostałych lokali. Podobnie wygląda sytuacji w przypadku budynków wybudowanych przez dewelopera, który następnie zbywa poszczególne lokale. W składzie wspólnoty znajdzie się wtedy deweloper do momentu sprzedaży wszystkich lokali oraz właściciele lokali (mieszkań lub lokali usługowych). Również warto zauważyć, że wspólnota może swoim zasięgiem obejmować jeden bądź też kilka budynków czy też tzw. klatek, ale znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Nie powstanie jednak na osiedlu domów jednorodzinnych.

Ważnym dla funkcjonowania wspólnoty jest liczba wyodrębnionych w jej ramach lokali. Wspólnotę mieszkaniową tworzy od dwóch do siedmiu lokali, zaś dużą wspólnotę mieszkaniową – przynajmniej osiem lokali. W małych wspólnot stosuje się przepisy zawarte w kodeksie cywilnym w art. czyli dotyczące współwłasności, zaś duże wspólnoty rządzą się przepisami ustawy o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych kodeksem cywilnym.