Instalacja gazowa w bloku mieszkalnym: przepisy i obowiązki

Instalację gazową można bez dodatkowych warunków związanych z wysokością wykonać w budynku mieszkalnym do 9 kondygnacji nadziemnych albo w budynku niskim lub średniowysokim do 25 m. W budynkach powyżej 25 do 35 m potrzebna jest zgoda komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej, a powyżej 35 m gaz można doprowadzić tylko do pomieszczeń technicznych, co zestawia opracowanie PIIB o instalacjach gazowych w budynkach. Za eksploatację i coroczną kontrolę instalacji odpowiada właściciel lub zarządca budynku, a odcinek od zaworu odcinającego dopływ gazu do lokalu wraz z urządzeniami utrzymuje właściciel mieszkania. Poniżej znajdziesz wymagania techniczne, podział odpowiedzialności, przykłady kosztów, kroki przy budowie lub wymianie oraz zasady przeglądów.

• Co obejmuje instalacja gazowa w bloku?
• W jakich blokach można mieć instalację gazową?
• Z jakich rur wykonuje się instalację gazową w bloku?
• Jak prowadzi się przewody gazowe w bloku?
• Kto odpowiada za rury gazowe w mieszkaniu, a kto za piony?
• Ile kosztuje wymiana instalacji gazowej w mieszkaniu w bloku?
• Jak założyć lub przebudować instalację gazową w bloku krok po kroku?
• Przewody spalinowe i wentylacja przy urządzeniach gazowych
• Co sprawdza się przy odbiorze instalacji gazowej?
• Jak często i kto robi przegląd instalacji gazowej w bloku?
• Najczęstsze błędy przy instalacji gazowej w bloku

Co obejmuje instalacja gazowa w bloku?

Instalacja gazowa w bloku to przewody, kurki odcinające, gazomierze i podłączenia, które prowadzą gaz od przyłącza do kuchenek, kotłów i podgrzewaczy wody w mieszkaniach. Gaz ziemny dociera rurociągiem ułożonym w ziemi, a z instalacją budynku łączy się przez przyłącze.

W budynku wielorodzinnym instalacja składa się z kilku odcinków, dla których obowiązują różne wymagania:

• przewód od przyłącza do budynku, który pod ziemią i w odległości ponad 0,5 m od ściany zewnętrznej spełnia wymagania stawiane sieci gazowej,
• odcinek od 0,5 m przed ścianą zewnętrzną do kurków przed gazomierzami,
• piony prowadzone przez klatki, łazienki, kuchnie lub wentylowane szyby instalacyjne,
• gazomierze lokali z kulowymi kurkami odcinającymi,
• przewody od gazomierza do urządzeń w mieszkaniu oraz same urządzenia gazowe.

Podstawą techniczną jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.), uzupełnione polskimi normami, m.in. PN-EN 1775:2009 dotyczącą przewodów gazowych dla budynków o maksymalnym ciśnieniu roboczym 5 bar lub mniejszym. Ten zestaw przepisów i norm przywołuje artykuł Inżyniera Budownictwa o wewnętrznych instalacjach gazowych. Granicą między częścią wspólną a instalacją lokalu jest w praktyce kurek odcinający dopływ gazu do mieszkania, co opisuje sekcja o odpowiedzialności.

W jakich blokach można mieć instalację gazową?

Gaz z sieci można doprowadzić do mieszkań w blokach do 9 kondygnacji nadziemnych oraz w budynkach do 25 m wysokości bez dodatkowych warunków. Im wyższy budynek, tym węższy zakres: powyżej 25 m potrzebna jest zgoda straży pożarnej, a powyżej 35 m gaz trafia tylko do pomieszczeń technicznych.

W jednym budynku nie wolno łączyć gazu płynnego i gazu z sieci. Wyjątkiem są budynki niskie, w których dopuszcza się instalację na gaz płynny i jednocześnie kocioł zasilany z sieci gazowej. Gazu o gęstości większej od gęstości powietrza nie stosuje się w pomieszczeniach z podłogą poniżej poziomu otaczającego terenu ani tam, gdzie pod podłogą są rewizje lub kanały instalacyjne.

Jeśli zarząd planuje modernizację wyższego budynku, przeczytaj też tekst o przepisach przeciwpożarowych w bloku mieszkalnym.

Z jakich rur wykonuje się instalację gazową w bloku?

Wewnętrzną instalację gazową wykonuje się z rur stalowych bez szwu, z rur stalowych ze szwem łączonych spawaniem lub gwintami albo z rur miedzianych lutowanych lutem twardym. Polietylen dopuszcza się tylko w instalacji zewnętrznej.

Lut do rur miedzianych musi mieć temperaturę topnienia wyższą od temperatury samozapłonu gazu ziemnego. Na niektórych odcinkach bloku wymagania są ostrzejsze niż ogólna zasada:

Normy, na które powołuje się literatura branżowa, to m.in. PN-EN 10305-1:2016-05 dla stalowych rur precyzyjnych bez szwu, PN-EN ISO 3183:2013-05 dla rur stalowych do rurociągów oraz PN-EN 1057+A1:2010 dla miedzianych rur bez szwu do wody i gazu. Inne systemy materiałowe stosuje się tylko wtedy, gdy przewiduje je projekt i mają dopuszczenie do gazu. Polietylen pojawia się w tych wymaganiach wyłącznie przy instalacji zewnętrznej, więc polietylenowy pion w klatce schodowej nie jest rozwiązaniem, które można przyjąć bez weryfikacji projektanta.

Jak prowadzi się przewody gazowe w bloku?

W piwnicach i suterenach rury gazowe montuje się na powierzchni ścian lub pod stropem. Na wyższych kondygnacjach można je prowadzić także w bruzdach osłoniętych nieuszczelnionymi ekranami albo wypełnionych łatwo usuwalną masą tynkarską, która nie powoduje korozji, po wcześniejszej próbie szczelności.

Piony gazów lżejszych od powietrza mogą przebiegać w łazienkach, kuchniach niemieszkalnych i wentylowanych szybach instalacyjnych. Każdy pion i każda rura doprowadzająca gaz do urządzenia lub gazomierza ma kulowy kurek odcinający. W budynkach wysokich na pionie przypada co najmniej 1 kurek na 5 kondygnacji.

Dodatkowe zasady prowadzenia przewodów podaje poradnik Studio Atrium o instalacji gazowej w budynku:

• nie prowadzi się przewodów gazowych w kanałach wentylacyjnych i dymowych ani bliżej niż 25 cm od kanałów spalinowych,
• rury gazowe układa się co najmniej 10 cm nad innymi instalacjami, a przy skrzyżowaniu odstęp nie może być mniejszy niż 2 cm,
• przejścia przez ściany konstrukcyjne i stropy wykonuje się w rurach osłonowych,
• w pomieszczeniach bez okien i bez wentylacji rura biegnie w stalowej rurze osłonowej bez szwu,
• rury nie mogą przebiegać pod fundamentami ani przez ławy i stopy fundamentowe.

Ten sam poradnik zaleca prowadzenie po wierzchu ścian i wymienia bruzdy wśród zakazów, a warunki techniczne dopuszczają bruzdę nad poziomem terenu tylko z nieuszczelnionym ekranem lub łatwo usuwalnym wypełnieniem. Wybór między tymi rozwiązaniami należy do projektanta.

Czy można zabudować rury gazowe w mieszkaniu w bloku?

Tylko w ograniczonym zakresie: na kondygnacji nadziemnej rura może leżeć w bruździe osłoniętej nieuszczelnionym ekranem lub wypełnionej łatwo usuwalną masą tynkarską, po próbie szczelności. Szczelna zabudowa nie spełnia warunku nieuszczelnionego ekranu, a w piwnicy przewód musi zostać na ścianie lub pod stropem.

Kurek odcinający musi dać się obsłużyć, więc nie zamykaj go w zabudowie bez dostępu. Każda przeróbka instalacji to praca dla osoby z uprawnieniami, a po niej instalacja przed ponownym użyciem przechodzi próbę szczelności.

Czy instalacja gazowa może przebiegać przez pomieszczenie mieszkalne?

Tak, ale tylko z rur stalowych spawanych albo miedzianych lutowanych lutem twardym. Jednocześnie rur instalacyjnych nie montuje się w pomieszczeniach stale zamieszkanych ani tam, gdzie sposób użytkowania grozi ich uszkodzeniem, dlatego projektanci prowadzą przewody tak, by omijały pokoje.

Urządzenia mają własne wymagania. Kuchenkę można podłączyć przewodem elastycznym z aprobatą techniczną, ustawić ją dalej niż 0,5 m od okna, a odległość od palnika do okapu lub szafki ma przekraczać 1 m. Kurek przed kuchenką montuje się nie dalej niż 0,5 m od króćca przyłączeniowego, a kocioł podłącza się do instalacji na sztywno. Wymagania dotyczące samego lokalu rozwija tekst instalacja gazowa w mieszkaniu: przepisy.

Czy rurę gazową można poprowadzić w posadzce, np. do wyspy kuchennej?

Przepis § 165 ust. 2 warunków technicznych wymienia ściany, strop i bruzdy z ekranami lub wypełnieniem, ale nie wymienia wprost posadzki. Kuchenkę gazową na wyspie trzeba więc uzgodnić z projektantem przed zaplanowaniem kuchni, a nie dopiero przy montażu.

Kto odpowiada za rury gazowe w mieszkaniu, a kto za piony?

Instalacja gazowa od zaworu odcinającego dopływ gazu do lokalu należy do właściciela mieszkania, który płaci za jej utrzymanie, naprawy i wymianę. Piony i przewody prowadzące gaz do kolejnych lokali są częścią wspólną, którą utrzymuje wspólnota lub zarządca budynku.

Takie rozgraniczenie opisuje dyskusja na forum wspolnota.net.pl o instalacji gazowej w mieszkaniu, przytaczająca wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 2 lutego 2018 r. (I ACa 785/17). Sąd uznał, że wewnętrzna instalacja gazowa służąca wyłącznie do użytku danego lokalu nie jest przedmiotem przymusowej współwłasności z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Instalatorzy opisują granicę także przy gazomierzu: instalacja w budynku jest wspólna, a od gazomierza indywidualna. Jeśli w Twoim bloku kurek i gazomierz są w różnych miejscach, ustal z zarządcą, gdzie przebiega granica, zanim zlecisz prace.

Czy wspólnota może odłączyć gaz w mieszkaniu albo nakazać jego podłączenie?

Nie. Uchwały właścicieli mogą dotyczyć tylko zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ustawy o własności lokali), więc wspólnota nie może zakazać właścicielowi korzystania z gazu ani zmusić go do przyłączenia lokalu.

Przytaczane orzecznictwo działa w obie strony. Według wyroku Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08) uchwały nie mogą ingerować w uprawnienia właścicieli poszczególnych lokali. Orzeczenie Sądu Rejonowego w Trzciance z 24 lutego 2016 r. (I Ns 1233/15) wskazuje, że nie można zobowiązać właściciela do likwidacji butli gazowej w mieszkaniu, bo przyłącza kuchenek i miejsce butli nie są częścią nieruchomości wspólnej. W tym samym kierunku przywoływany jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie (I ACa 106/13). Wspólnota może zdecydować o założeniu instalacji w częściach wspólnych, np. w ciągach komunikacyjnych, ale przyłączenie lokalu to decyzja jego właściciela, który ponosi koszt podłączenia.

Uchwałę niezgodną z prawem lub naruszającą interes właściciela można zaskarżyć do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ustawy o własności lokali). Zaskarżona uchwała jest wykonywana, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do zakończenia sprawy.

Przytoczone orzeczenia dotyczą wspólnot mieszkaniowych. W bloku spółdzielczym zasady podziału kosztów sprawdź w statucie i regulaminach spółdzielni.

Ile kosztuje wymiana instalacji gazowej w mieszkaniu w bloku?

Nie ma jednej stawki: cena zależy od długości i przebiegu przewodów, materiału, zakresu prac (sam lokal czy także pion) oraz kosztów projektu, odbiorów i podłączenia gazomierza. Publicznie dostępne kwoty to pojedyncze, kilkuletnie przykłady z forów, więc traktuj je jako punkt odniesienia, a nie aktualny cennik.

W 2018 r. uczestnik wspomnianej dyskusji na forum wspólnot podał koszt wymiany instalacji wewnątrz mieszkania na 2500 zł; była to część remontu całej instalacji we wspólnocie. W 2013 r. w wątku na forum elektroda.pl o zakładaniu instalacji gazowej w bloku instalator z Trójmiasta szacował sam projekt na 400-500 zł, jego przygotowanie na 3-4 dni, a uzyskanie pozwolenia na budowę na 2-3 miesiące.

Na koszt jednego lokalu wpływa układ instalacji. Im większa część wspólna, tym tańsza instalacja w przeliczeniu na mieszkanie. Układ, w którym wszystkie liczniki stoją przy kurku głównym, a do mieszkań biegnie wiele osobnych rur, jest droższy, bo dłuższe przewody wymagają większych średnic. Ten sam instalator za najtańszy uznawał pion o większej średnicy i krótkie rury calowe od licznika do kotła.

Za część w lokalu płaci jego właściciel, za piony wspólnota. Szczegóły prac w samym lokalu opisuje tekst o wymianie instalacji gazowej w mieszkaniu. Porównując oferty, sprawdź, czy obejmują:

• projekt i uzgodnienia,
• materiały z dopuszczeniem do gazu,
• montaż i próbę szczelności,
• odbiór, protokół kominiarski i podłączenie gazomierza,
• podłączenie urządzeń przez uprawnionego instalatora.

Jak założyć lub przebudować instalację gazową w bloku krok po kroku?

Proces zaczyna się od uchwały wspólnoty i wyboru projektanta, a kończy odbiorem instalacji i montażem gazomierzy. Instalatorzy zalecają, by instalację w budynku wykonywała wspólnota w jednej technologii i jednym projekcie, nawet jeśli lokale podłączają się w różnym czasie.

1. Uchwała wspólnoty o zleceniu projektu albo, przy pracach jednego właściciela, zgoda wspólnoty na wykonanie instalacji.
2. Konsultacja z instalatorem lub serwisantem urządzenia, które ma zostać zamontowane: pod jego wytyczne pracują kominiarz i projektant.
3. Opinia kominiarska do celów projektowych.
4. Zapewnienie dostawy gazu dla lokali od lokalnego dostawcy, zwykle za pośrednictwem projektanta.
5. Projekt instalacji wykonany przez uprawnionego projektanta.
6. Formalności budowlane w trybie wymaganym dla danego zakresu prac.
7. Wybór wykonawcy i umowa obejmująca kompletne wykonanie aż do odbiorów i podłączenia gazomierzy.
8. Montaż, próba szczelności i odbiór.
9. Montaż gazomierza i podłączenie urządzeń.

Z działaniem nie zwlekaj, jeśli kilka lokali planuje kotły: w kominie może zabraknąć kanałów, a wtedy przewody trzeba budować na zewnątrz budynku.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Tryb zależy od zakresu prac i obowiązującej wersji Prawa budowlanego, dlatego ustal go z projektantem i we właściwym urzędzie przed złożeniem dokumentów. Opisy z praktyki z 2013 r. mówią o pozwoleniu na budowę; nie zakładaj z góry, że w Twoim przypadku wystarczy zgłoszenie, bo prace rozpoczęte w złym trybie mogą zablokować odbiór.

Jakie uprawnienia musi mieć wykonawca instalacji gazowej?

Wykonawca prowadzący roboty osobiście musi mieć uprawnienia do samodzielnych funkcji w budownictwie, a jeśli ich nie ma, zatrudnia osobę z uprawnieniami jako kierownika robót w uzgodnieniu z inwestorem. Kierownika budowy lub robót powołuje inwestor, np. wspólnota, i przed rozpoczęciem prac odbiera od niego oświadczenie o przyjęciu obowiązków.

Projektanci i wykonawcy instalacji gazowych muszą też figurować w rejestrze uprawnionych do tych prac, a podłączenie urządzeń gazowych należy do uprawnionego instalatora. Naprawę i konserwację urządzeń gazowych można powierzyć wyłącznie osobom ze świadectwem kwalifikacyjnym.

Przewody spalinowe i wentylacja przy urządzeniach gazowych

Kocioł lub podgrzewacz w bloku działa bezpiecznie tylko przy sprawnym odprowadzeniu spalin i wentylacji, dlatego przed projektem przygotowuje się opinię kominiarską, a przy odbiorze sprawdza protokół kominiarski. Parametry przewodu spalinowego dobiera projekt pod konkretne urządzenie i wytyczne jego producenta, a nie ogólne tabele.

Przewody gazowe nie mogą biec w kanałach wentylacyjnych ani dymowych i muszą zachować co najmniej 25 cm odstępu od kanałów spalinowych. Współczesne kotły gazowe mają zwykle automatyczne odcięcie gazu przy przerwie w dostawie oraz czujnik ciągu, który wyłącza kocioł, gdy spaliny się cofają lub ciąg zanika. Instalatorzy w blokach zalecają kotły z zamkniętą komorą spalania.

Użytkownik lokalu odpowiada za stan znajdujących się w mieszkaniu przewodów spalinowych i wentylacyjnych oraz zgłasza właścicielowi budynku ich niewłaściwe działanie. Wymagania dla wentylacji w budynkach mieszkalnych opisuje norma PN-B-03430:1983/Az3:2000. Praktyczne zasady na co dzień omawia tekst o tym, jak wietrzyć mieszkanie przy ogrzewaniu gazowym.

Co sprawdza się przy odbiorze instalacji gazowej?

Przy odbiorze sprawdza się, czy instalację wykonano zgodnie z projektem i z materiałów z aktualnymi atestami, oraz wykonuje próbę szczelności wszystkich elementów. Bez pozytywnego odbioru instalacja nie powinna być napełniona gazem.

• zgodność wykonania z projektem,
• atesty i dopuszczenia materiałów oraz urządzeń,
• jakość zamocowań, rozstaw podpór i przebieg instalacji,
• trwałość powłok malarskich i antykorozyjnych,
• protokół kominiarski o działaniu kanałów wentylacyjnych i spalinowych,
• próba szczelności całej instalacji.

Próbę szczelności powtarza się po każdej naprawie, przeróbce lub wymianie instalacji albo urządzenia, a także wtedy, gdy instalacja była wyłączona z użytkowania dłużej niż pół roku. Ciśnienie i czas próby określa projekt oraz wymagania dla danej instalacji.

Jak często i kto robi przegląd instalacji gazowej w bloku?

Instalację gazową kontroluje się co najmniej raz w roku. Przegląd zleca właściciel lub zarządca budynku osobie uprawnionej, a kontrolujący sporządza protokół i niezwłocznie przekazuje go zlecającemu.

Obowiązek rocznej kontroli dotyczy także właścicieli domów jednorodzinnych, zagrodowych i letniskowych, ale w bloku organizuje go wspólnota, spółdzielnia lub zarządca. Lokator musi kontrolę umożliwić. Obowiązki obu stron wynikają z Prawa budowlanego i rozporządzenia MSWiA z 16 sierpnia 1999 r., które omawia tekst Business Insidera o obowiązkach lokatorów i właścicieli budynków.

Obowiązki użytkownika mieszkania

• udostępniać lokal właścicielowi budynku, dostawcy gazu i służbom kontrolnym oraz wykonywać zalecenia pokontrolne,
• przestrzegać zasad bezpiecznego użytkowania i zgłaszać zarządcy nieprawidłowości,
• utrzymywać w należytym stanie elementy instalacji, urządzenia gazowe oraz przewody spalinowe i wentylacyjne w lokalu,
• chronić instalację przed uszkodzeniem i zapewnić niezbędną konserwację,
• przy objawach zagrożenia przestać używać instalacji, podjąć działania zaradcze i niezwłocznie zawiadomić służby oraz właściciela budynku.

Obowiązki właściciela lub zarządcy budynku

• nadzór nad główną próbą szczelności, konserwacją, naprawami i wymianami,
• wyłączenie instalacji lub jej części, gdy kontrola wykaże zagrożenie,
• występowanie do dostawcy gazu o ponowne napełnienie instalacji,
• realizacja zaleceń pokontrolnych i dodatkowa kontrola przy ryzyku zagrożenia,
• zawiadamianie dostawcy gazu o każdym uszkodzeniu szafki z kurkiem głównym.

Co grozi za niewpuszczenie kontrolera?

Odmowa udostępnienia lokalu do kontroli narusza przepisy i może skończyć się odcięciem gazu do mieszkania. Wspólnota lub spółdzielnia może też dochodzić w sądzie rejonowym udostępnienia lokalu.

Jakie dokumenty trzymać po pracach i przeglądach?

Zarządca powinien mieć komplet dokumentów, na które powołują się kolejne kontrole: projekt, protokoły prób szczelności, protokół odbioru, protokół kominiarski i protokoły rocznych przeglądów. Właściciel lokalu przechowuje dokumenty z prac w mieszkaniu, bo przy sporze o koszty i przy następnej kontroli to on musi wykazać, kto i kiedy przerabiał instalację.

Najczęstsze błędy przy instalacji gazowej w bloku

Najwięcej problemów powodują przeróbki bez uprawnień i bez próby szczelności oraz mylenie części wspólnej z instalacją lokalu. Przed remontem kuchni lub wymianą kotła przejdź tę listę:

• przesunięcie kuchenki lub rury przez osobę bez uprawnień,
• uruchomienie instalacji po naprawie lub po ponad pół roku przerwy bez próby szczelności,
• szczelna zabudowa rur lub kurka, bruzda w piwnicy,
• rura polietylenowa wewnątrz budynku albo miedziana po zewnętrznej stronie ściany,
• przewód gazowy w kanale wentylacyjnym lub bliżej niż 25 cm od kanału spalinowego,
• kuchenka bliżej niż 0,5 m od okna,
• łączenie gazu płynnego i sieciowego w budynku, który nie jest niski,
• uchwała wspólnoty obciążająca właścicieli kosztami instalacji w ich lokalach albo zakazująca korzystania z gazu,
• odmowa wpuszczenia kontrolera na roczny przegląd.