Czy spółdzielnia może wyrzucić z mieszkania? Zasady eksmisji

Spółdzielnia może wyrzucić z mieszkania tylko pośrednio: najpierw musi doprowadzić do utraty prawa do lokalu, a samo usunięcie mieszkańca wykonuje komornik na podstawie tytułu wykonawczego, zwykle wyroku sądu. Przy spółdzielczym lokatorskim prawie podstawą bywa zwłoka w opłatach za 6 miesięcy albo rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, przy mieszkaniu własnościowym egzekucja długu zakończona licytacją. Wymiana zamków czy wystawienie rzeczy na klatkę bez komornika jest bezprawne.

• Czy spółdzielnia może wyrzucić z mieszkania bez wyroku sądu?
• Jaki masz tytuł do lokalu i co może zrobić spółdzielnia?
• Kiedy spółdzielnia może pozbawić prawa lokatorskiego?
• Czy spółdzielnia może eksmitować z mieszkania własnościowego?
• Kiedy nie można wyrzucić z mieszkania?
• Co zrobić, gdy spółdzielnia grozi utratą mieszkania?

Czy spółdzielnia może wyrzucić z mieszkania bez wyroku sądu?

Nie. Przymusowo opróżnić lokal może tylko komornik, który działa na podstawie tytułu wykonawczego: wyroku sądu albo, przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym, aktu notarialnego z klauzulą wykonalności. Wymiana zamków, wyniesienie rzeczy czy odcięcie wody i prądu to niedozwolona samopomoc, a uporczywe utrudnianie korzystania z mieszkania jest przestępstwem z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, co wyjaśnia poradnik o eksmisji z mieszkania.

Uchwała organów spółdzielni, narosłe zaległości ani pismo wzywające do wyprowadzki nie są tytułem wykonawczym. Samo wezwanie do opuszczenia lokalu nie jest wyrokiem eksmisyjnym i nie pozwala usunąć mieszkańca siłą (analiza żądania opuszczenia lokalu spółdzielczego). Spółdzielnia musi więc najpierw pozbawić mieszkańca tytułu do lokalu, a potem wygrać sprawę w sądzie.

Jaki masz tytuł do lokalu i co może zrobić spółdzielnia?

Tryb zależy od rodzaju prawa: spółdzielcze lokatorskie prawo spółdzielnia może wygasić uchwałą, a przy prawie własnościowym i odrębnej własności lokalu dochodzi długu przez komornika, w skrajnym przypadku aż do licytacji.

Kto przeprowadził wykup mieszkania od spółdzielni, ma odrębną własność i nie podlega już uchwale o wygaśnięciu prawa lokatorskiego. Spółdzielnia może wtedy dochodzić zaległych opłat w zwykłej egzekucji.

Kiedy spółdzielnia może pozbawić prawa lokatorskiego?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa z ustaniem członkostwa, a spółdzielnia może też podjąć uchwałę o jego wygaśnięciu, gdy członek zalega z opłatami za 6 miesięcy albo mimo pisemnego upomnienia nadal narusza zasady korzystania z lokalu. Podstawą jest art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, omówiony w opracowaniu o pozbawieniu tytułu prawnego do lokalu.

Przy zaległościach liczy się stan w dniu podejmowania uchwały: zwłoka za 6 miesięcy musi istnieć właśnie wtedy. Nie ma znaczenia, czy spółdzielnia wszczęła już egzekucję albo złożyła pozew o zapłatę. Gdy prawo przysługuje małżonkom, uchwała może dotyczyć jednego z nich albo obojga.

Do uchwały stosuje się odpowiednio przepisy Prawa spółdzielczego o wykluczeniu członka. Wygaśnięcie prawa nie oznacza jeszcze wyprowadzki: jeśli mieszkaniec zostaje w lokalu, spółdzielnia musi uzyskać wyrok, a usunąć go może tylko komornik. Pisemne upomnienie jest warunkiem wygaśnięcia prawa z powodu naruszeń, a pytanie, czy spółdzielnia mieszkaniowa może nakładać kary, dotyczy innego trybu.

Skąd w poradnikach okres 3 miesięcy?

Trzy miesiące zaległości to próg znany z najmu, w tym lokali komunalnych: gmina może wypowiedzieć najem przy zadłużeniu za co najmniej 3 pełne okresy rozliczeniowe (tekst o utracie prawa do mieszkania). Dla spółdzielczego lokatorskiego prawa ustawa przewiduje 6 miesięcy zwłoki, więc krótsza zaległość nie daje spółdzielni podstawy do uchwały o wygaśnięciu prawa.

Czy spółdzielnia może eksmitować z mieszkania własnościowego?

Tak, ale dopiero gdy mieszkaniec straci tytuł do lokalu, np. w wyniku zaległości w opłatach albo rażącego łamania regulaminu, co potwierdza poradnik o eksmisji z mieszkania własnościowego. Przy długach najczęstszą drogą jest licytacja komornicza.

Zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania, komornik może zająć wynagrodzenie dłużnika, ruchomości z mieszkania, zwrot podatku i inne dochody. Jeśli to wystarczy na pokrycie długu, do eksmisji nie dochodzi, pod warunkiem że dłużnik dalej płaci opłaty w terminie (omówienie eksmisji z mieszkania własnościowego).

Kiedy spółdzielnia może zlicytować mieszkanie?

Spółdzielnia może skierować do licytacji spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu już na podstawie nakazu zapłaty, także przy niewielkiej zaległości. Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego opisanej w sierpniu 2015 roku w tekście Rzeczpospolitej o licytacji mieszkania za niewielki dług; sprawa dotyczyła mieszkańca Zambrowa z długiem 3 tys. zł.

Sąd rejonowy w tej sprawie uważał, że spółdzielnia potrzebuje najpierw wyroku z art. 17¹⁰ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który odsyła do art. 16 ustawy o własności lokali. Ten drugi przepis pozwala żądać w procesie sprzedaży lokalu na licytacji, gdy właściciel długotrwale zalega z opłatami albo uporczywie zakłóca porządek.

W sprawach z art. 16 sądy traktują przymusową sprzedaż jako ostateczność i mogą oddalić pozew ze względu na zasady współżycia społecznego, np. gdy z dłużnikiem mieszka osoba niepełnosprawna. Właścicielowi lokalu sprzedanego w tym trybie nie przysługuje mieszkanie zamienne (artykuł o pozbyciu się uciążliwego lokatora).

Kiedy nie można wyrzucić z mieszkania?

Eksmisji nie można wykonać bez tytułu wykonawczego, a od 1 listopada do 31 marca także wtedy, gdy eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego może się przeprowadzić (art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów). Okres ochronny nie obejmuje sprawców przemocy domowej, osób rażąco naruszających porządek domowy ani tych, którzy zajęli lokal bez tytułu prawnego.

W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka też o prawie do lokalu socjalnego. Jeśli je przyzna, eksmisja czeka, aż gmina złoży ofertę najmu takiego lokalu (art. 14 ust. 1 i 6 tej samej ustawy). Te przepisy o ochronie lokatorów decydują również o tym, czy można wyrzucić matkę z dzieckiem z mieszkania.

Ile trwa eksmisja z mieszkania?

Czas eksmisji z lokalu spółdzielczego zależy od liczby etapów, które trzeba przejść. Przy prawie lokatorskim najpierw musi powstać zwłoka za 6 miesięcy i zapaść uchwała, potem toczy się proces o opróżnienie lokalu, a po wyroku wykonanie mogą odsunąć oczekiwanie na lokal socjalny od gminy oraz okres ochronny od listopada do marca. Przy mieszkaniu własnościowym wcześniej odbywa się egzekucja długu i licytacja.

Co zrobić, gdy spółdzielnia grozi utratą mieszkania?

Najpierw ustal, jaki masz tytuł do lokalu i za ile miesięcy spółdzielnia wykazuje zaległości, bo od tego zależy dostępny dla niej tryb.

1. Zbierz dokumenty: przydział lub umowę ze spółdzielnią, zaświadczenie o przysługującym prawie, uchwały organów spółdzielni, dowody wniesienia wkładu i rozliczenia opłat.
2. Jeśli masz prawo lokatorskie, policz miesiące zwłoki. Uchwała z powodu opłat wymaga zwłoki za 6 miesięcy w dniu jej podjęcia, więc spłata zaległości przed tym dniem odbiera spółdzielni tę podstawę.
3. Po pisemnym upomnieniu za naruszanie porządku zaprzestań zachowania, którego ono dotyczy: przesłanką wygaśnięcia prawa jest kontynuowanie naruszeń mimo upomnienia.
4. Jeśli masz mieszkanie własnościowe lub wykupione, nie lekceważ nakazu zapłaty. Na jego podstawie komornik może zająć dochody, a gdy to nie pokryje długu, sprzedać lokal na licytacji.
5. Nie oddawaj kluczy i nie wyprowadzaj się na podstawie samego pisma. Przymusowo usunąć z lokalu może tylko komornik z tytułem wykonawczym.