Czy ceny mieszkań spadną w 2023 roku? Prognozy i Analizy Rynku Nieruchomości

Czy w 2023 roku wreszcie doczekamy się długo wyczekiwanej przeceny na rynku nieruchomości? To pytanie spędza sen z powiek zarówno potencjalnym nabywcom, jak i inwestorom. Rynek mieszkań, niczym rozkołysana huśtawka, nieustannie nas zaskakuje. Czy więc możemy liczyć na to, że nasze portfele odetchną, a ceny mieszkań spadną w 2023? Odpowiedź, choć niejednoznaczna, skłania się ku niewielkim korektom cen, a nie gwałtownej przecenie, na jaką wielu liczy. Przyjrzyjmy się bliżej, co kryje się za tymi prognozami.

Analiza ekspercka rynku mieszkań w 2023 roku

Aby zrozumieć dynamikę rynku mieszkaniowego w bieżącym roku, warto spojrzeć na różnorodne perspektywy analityków. Poniższe zestawienie prezentuje kluczowe czynniki wpływające na ceny mieszkań w 2023 roku, wyłaniające się z analiz ekspertów.

Jak widzimy, prognozy ekspertów są dość spójne. Rynek nieruchomości w 2023 roku znajduje się pod wpływem kilku kluczowych czynników, które w pewnym stopniu równoważą się, uniemożliwiając gwałtowny spadek cen. Z jednej strony mamy słabnący popyt i rosnącą podaż, co teoretycznie powinno prowadzić do obniżek. Z drugiej strony, koszty budowy nadal utrzymują się na wysokim poziomie, a potencjalne obniżki stóp procentowych mogą ożywić popyt. Ta mieszanka czynników sprawia, że scenariuszem bazowym wydaje się być raczej stabilizacja cen z incydentalnymi korektami, niż spektakularne załamanie rynku.

Stagnacja na rynku mieszkaniowym w 2023: Co to oznacza dla cen?

Rynek nieruchomości wpadł w stagnację – to słowo klucz, które najczęściej pada w kontekście 2023 roku. Przypomnijmy sobie czasy hossy, kiedy to mieszkania znikały z rynku jak ciepłe bułeczki, a deweloperzy zacierali ręce. Te dni, przynajmniej na razie, odeszły w niepamięć. Spowolnienie gospodarcze, wysoka inflacja i zawirowania geopolityczne zrobiły swoje, ochładzając zapał potencjalnych nabywców. Jakby tego było mało, rządowy program "Bezpieczny Kredyt 2%", który miał być kołem zamachowym rynku, paradoksalnie przyczynił się do jego wyhamowania. Dlaczego?

Paradoks "Bezpiecznego Kredytu 2%" polega na tym, że choć w założeniu miał pomóc młodym ludziom w zakupie pierwszego mieszkania, to w praktyce zadziałał jak jednorazowy zastrzyk adrenaliny. W krótkim czasie program ten wypompował z rynku sporą grupę potencjalnych nabywców, którzy, korzystając z preferencyjnych warunków, zaspokoili swoje potrzeby mieszkaniowe. Efekt? Po krótkim okresie wzmożonego ruchu nastąpiło wyciszenie, a na rynek pierwotny wróciła szara rzeczywistość – spadek sprzedaży i rosnąca konkurencja ze strony rynku wtórnego. Wyobraźmy sobie sytuację: młode małżeństwo, po wielu miesiącach poszukiwań, upolowało swoje wymarzone M w ramach programu. Zadowoleni, urządzają gniazdko i na kilka lat znikają z radaru rynku nieruchomości. Takich historii w 2023 roku było mnóstwo, co przełożyło się na osłabienie popytu na mieszkania.

Dodatkowym czynnikiem, który wzmacnia efekt stagnacji, jest tzw. "efekt pięcioletni". Mamy do czynienia z sytuacją, w której do gry wchodzą inwestorzy indywidualni, którzy kupowali mieszkania na fali boomu kilka lat temu. Po upływie pięciu lat od zakupu mogą oni sprzedać nieruchomości bez konieczności płacenia podatku dochodowego. To oznacza, że na rynek wtórny trafia dodatkowa pula mieszkań, co zwiększa konkurencję i może wywierać presję na ceny. Pomyślmy o panu Januszku, który w 2018 roku, zainspirowany opowieściami o szybkim zysku, kupił na kredyt dwa mieszkania w popularnej lokalizacji. Teraz, po pięciu latach, spłacił już znaczną część kredytu, a rynek wynajmu nie przynosi już tak spektakularnych zysków. Pan Januszek decyduje się sprzedać obie nieruchomości, zasilając tym samym podaż na rynku wtórnym. Takich Januszków w Polsce jest wielu, a ich decyzje o sprzedaży mają wpływ na ogólną sytuację na rynku mieszkaniowym.

Na koniec warto wspomnieć o perspektywie deweloperów. Pod koniec 2023 roku w sześciu największych miastach w budowie znajdowało się około 20 tysięcy mieszkań. To sporo. Deweloperzy, widząc słabnący popyt, nie mogą sobie pozwolić na dalsze windowanie cen. Muszą balansować między chęcią utrzymania marż a koniecznością sprzedawania mieszkań. Efekt? Coraz częściej obserwujemy różnego rodzaju promocje, rabaty i pakiety wykończeniowe w cenie mieszkania. To subtelne, ale wyraźne sygnały, że rynek próbuje się dostosować do nowej rzeczywistości stagnacji, a gwałtowne obniżki cen nie są główną strategią deweloperów. Wiedzą oni, że koszty budowy nadal są wysokie, a zbyt drastyczne obniżki mogłyby podważyć ich rentowność. Stagnacja więc oznacza dla cen raczej wyhamowanie wzrostów, a być może nawet delikatne korekty, ale na pewno nie krach.

Czynniki wpływające na ceny mieszkań w 2023 roku: Stopy procentowe, koszty budowy i podaż.

Co zatem konkretnie wpływa na ceny mieszkań w 2023 roku? Gra toczy się wokół kilku kluczowych czynników. Z jednej strony mamy stopy procentowe, które bezpośrednio przekładają się na koszt kredytu hipotecznego, a co za tym idzie, na zdolność kredytową potencjalnych nabywców. Z drugiej strony, mamy koszty budowy, które determinują minimalny próg cenowy, poniżej którego deweloperzy nie mogą zejść bez narażania się na straty. I wreszcie, podaż – im więcej mieszkań na rynku, tym większa konkurencja, co teoretycznie powinno prowadzić do obniżek cen.

Obniżki stóp procentowych jawią się jako czynnik, który mógłby tchnąć nowe życie w stronę popytową rynku mieszkaniowego. Wyobraźmy sobie pana Kowalskiego, który od dłuższego czasu marzy o własnym mieszkaniu, ale wysokie raty kredytów hipotecznych skutecznie go odstraszają. Informacja o obniżce stóp procentowych jest dla niego jak promyk nadziei. Niższe raty oznaczają, że jego zdolność kredytowa wzrasta, a zakup mieszkania staje się bardziej realny. Jednak euforia pana Kowalskiego może szybko zostać ostudzona przez kolejny czynnik – koszty budowy. Nawet przy niższych stopach procentowych, deweloperzy nie mają magicznego sposobu na obniżenie cen mieszkań, jeśli koszty materiałów, robocizny i energii pozostają wysokie.

A koszty budowy, niestety, w 2023 roku nadal dają się we znaki. Choć ceny materiałów budowlanych pod koniec roku zanotowały lekkie spadki, to jednak wzrost płacy minimalnej i wysokie ceny energii elektrycznej skutecznie neutralizują ten pozytywny trend. Wyobraźmy sobie budowę bloku mieszkalnego. Ekipa budowlana musi zarabiać więcej, energia potrzebna do zasilania maszyn i oświetlenia placu budowy jest droga, a ceny materiałów, choć trochę spadły, nadal są wyższe niż przed rokiem. Te wszystkie składowe wpływają na ostateczny koszt budowy metra kwadratowego mieszkania. Deweloperzy, chcąc utrzymać rentowność swoich projektów, nie mogą sobie pozwolić na drastyczne obniżki cen, nawet jeśli bardzo by chcieli. Marże deweloperskie ulegają presji, ale nie na tyle, aby spowodować lawinowy spadek cen.

Podaż mieszkań na rynku w 2023 roku jest duża, co teoretycznie powinno sprzyjać spadkom cen. Jednak, jak już wcześniej wspomniano, koszty budowy stanowią pewnego rodzaju "podłogę cenową", poniżej której ceny nie mogą spaść. Ponadto, ceny nie spadają gwałtownie także dlatego, że deweloperzy, mimo słabnącego popytu, starają się utrzymać ceny na akceptowalnym poziomie. Wolą wolniej sprzedawać mieszkania, ale za wyższą cenę, niż szybko pozbywać się ich po zaniżonych stawkach. Rynek nieruchomości charakteryzuje się pewną inercją – ceny nie reagują natychmiast na zmiany popytu i podaży. Proces inwestycyjny w budownictwie mieszkaniowym jest długotrwały, a deweloperzy muszą uwzględniać w swoich kalkulacjach ryzyko rynkowe i ewentualne korekty cen. Dynamika rynku w 2023 roku przypomina taniec na linie – delikatne balansowanie między chęcią sprzedaży a koniecznością utrzymania rentowności, gdzie gwałtowne ruchy są ryzykowne dla obu stron – zarówno dla deweloperów, jak i potencjalnych nabywców.

Rynek najmu długoterminowego w 2023: Alternatywa dla zakupu mieszkania?

W kontekście zawirowań na rynku sprzedaży mieszkań, rynek najmu długoterminowego wyrasta na coraz bardziej atrakcyjną alternatywę. Rosnące trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego, wysokie ceny mieszkań i niepewność gospodarcza sprawiają, że coraz więcej osób decyduje się na wynajem zamiast zakupu. Wyobraźmy sobie młodego specjalistę, który właśnie rozpoczyna karierę w dużym mieście. Zakup mieszkania to dla niego gigantyczne obciążenie finansowe, a rynek pracy jest niepewny. Wynajem mieszkania daje mu elastyczność, niezależność i pozwala uniknąć gigantycznego kredytu na 30 lat. Takich osób, które dostrzegają zalety wynajmu długoterminowego, jest coraz więcej.

Potwierdzają to dane rynkowe. W 2023 roku rynek najmu długoterminowego notuje wzrosty popytu i stawek czynszów. Analitycy oceniają, że ten trend utrzyma się również w przyszłym roku. Wyobraźmy sobie właściciela mieszkania na wynajem w atrakcyjnej lokalizacji. Jeszcze rok temu miał problem ze znalezieniem solidnego najemcy. Teraz, ogłoszenie o wynajmie mieszkania przyciąga tłumy zainteresowanych, a stawki czynszów idą w górę. Rynek najmu długoterminowego staje się coraz bardziej konkurencyjny, a właściciele mieszkań mogą dyktować warunki.

Z drugiej strony barykady znajduje się rynek najmu krótkoterminowego. Tutaj sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Rynek najmu krótkoterminowego znajduje się pod presją wysokiej podaży i osłabionych nastrojów konsumenckich. Po okresie pandemii, kiedy to najem krótkoterminowy przeżywał złote czasy, nastąpiło ochłodzenie. Turystyka nie wróciła jeszcze do poziomu sprzed pandemii, a koszty życia wzrosły, co ogranicza skłonność do krótkich wyjazdów i wynajmu apartamentów na kilka dni. Właściciele mieszkań przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy muszą zmierzyć się z niższym obłożeniem i presją na obniżki stawek. Część z nich decyduje się na przekształcenie swoich nieruchomości na rynek najmu długoterminowego, co dodatkowo zwiększa podaż na tym rynku i może wpływać na stabilizację stawek czynszów, a nawet ich delikatny spadek w niektórych lokalizacjach.

Podsumowując, rynek najmu długoterminowego w 2023 roku jawi się jako stabilna i perspektywiczna alternatywa dla zakupu mieszkania. Trudności na rynku kredytów hipotecznych i wysokie ceny nieruchomości sprzyjają wzrostowi popytu na wynajem. Jednocześnie, rynek najmu krótkoterminowego przeżywa trudniejszy okres, co może skutkować przesunięciem części mieszkań na rynek najmu długoterminowego i wpłynąć na ogólną równowagę na rynku nieruchomości. Dla osób poszukujących dachu nad głową w 2023 roku, opcja wynajmu długoterminowego staje się coraz bardziej realną i rozważaną alternatywą dla zakupu własnego M.