Kto naprawia co w wynajmowanym mieszkaniu? Podział obowiązków bez sporów

Spór o naprawę pralki, zmywarki czy klimatyzacji w wynajętym mieszkaniu potrafi rozgrzać do czerwoności nawet najspokojniejszych ludzi, bo pieniądze, kaucja i nerwy mieszają się w jedno. Przepisy mówią wprost, co naprawia najemca a co wynajmujący, ale ich język bywa tak suchy, że mało kto czyta go bez bólu. Poniżej znajdziesz konkretną ściągawkę z przepisów, gotowe klauzule do umowy, checklisty protokołu zdawczo-odbiorczego oraz praktyczne pułapki, które wynajmujący zastawiają na samych siebie, nawet o tym nie wiedząc.

• Podział obowiązków wynajmującego i najemcy według przepisów
• Co zaliczamy do drobnych napraw po stronie najemcy
• Kto płaci za naprawę pralki, zmywarki i sprzętu AGD w najmie
• Gotowe klauzule do umowy najmu o naprawach i remoncie
• Obowiązki wynajmującego i przeglądy roczne
• Dom z ogrodem i wyposażenie pozaustawowe
• Zakończenie najmu i protokół zdawczo-odbiorczy
• Najczęściej zadawane pytania

Podział obowiązków wynajmującego i najemcy według przepisów

Podział obowiązków przy naprawach w najmie mieszkania nie jest kwestią dobrej woli stron, lecz precyzyjnego zapisu w dwóch aktach prawnych, które warto znać choćby pobieżnie. Pierwszym z nich jest Kodeks cywilny, drugim ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w skrócie nazywana ustawą o ochronie praw lokatorów.

Art. 662 § 2 KC stanowi, że jeżeli wady najętej rzeczy nie zostały w umowie określone, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego. W połączeniu z art. 681 KC nakłada na najemcę obowiązek ponoszenia drobnych nakładów, które w ciągu trwania najmu okazują się potrzebne. Pojęcie „w szczególności" oznacza, że katalog drobnych napraw nie jest zamknięty, co w praktyce oznacza konieczność indywidualnego sprawdzenia, czy dany uszczerbek ma charakter drobny, czy istotny.

Zasada ogólna ustawy o ochronie praw lokatorów, sformułowana w art. 6a i rozwinięta w art. 6b, jest prosta: wynajmujący ma obowiązek utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku, w tym dokonywać napraw budynku, urządzeń i instalacji. Najemca przejmuje na siebie jedynie naprawy wymienione w art. 6b ust. 2, czyli te o charakterze bieżącym, konserwacyjnym i drobnym. Wszystko, czego ustawa nie przypisuje najemcy, automatycznie obciąża właściciela, co wielu wynajmujących wciąż myli, traktując najemcę jako swego rodzaju administratora nieruchomości.

Co zaliczamy do drobnych napraw po stronie najemcy

Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów posługują się pojęciami naprawy, konserwacji i wymiany, które warto rozróżnić, bo mają różne skutki prawne. Naprawa to przywrócenie sprawności bez wymiany głównego elementu, na przykład uszczelnienie baterii kuchennej. Konserwacja to zapobieganie zużyciu, na przykład smarowanie okuć okiennych przed zimą. Wymiana to zastąpienie starego elementu nowym, na przykład nowa uszczelka w oknie PVC, której grubość wynosi zazwyczaj 3-5 mm.

Art. 6b ust. 2 ustawy wymienia w sposób przykładowy naprawy związane z utrzymaniem lokalu w czystości i drobnymi usterkami. Są to w szczególności naprawy podłóg, drzwi, okien, mebli wbudowanych, baterii, syfonów, zaworów, pieców kuchennych oraz osprzętu elektrycznego, takiego jak gniazdka i wyłączniki. Przepis posługuje się zwrotem „w szczególności", co oznacza, że katalog jest otwarty i obejmuje również inne drobne elementy, które można naprawić przy pomocy podstawowych narzędzi w ciągu kilkudziesięciu minut.

Przykład z życia najlepiej pokazuje, jak działa ta zasada. Pęknięty wężyk pod baterią w umywalce, elastyczny przewód o długości 30-50 cm, to drobna naprawa po stronie najemcy, ponieważ wymaga jedynie odkręcenia starego wężyka i przykręcenia nowego, z zastosowaniem klucza nastawnego i taśmy teflonowej. Pęknięta rura w ścianie, na przykład rura PP-R o średnicy 20 mm, to już usterka instalacji budynkowej, ponieważ jej wymiana wymaga kucia ściany, ingerencji w ukrytą instalację oraz wiedzy z zakresu zgrzewania polipropylenu w temperaturze 260°C.

Granica między drobną naprawą a poważniejszą usterką przebiega tam, gdzie potrzebny jest fachowiec z konkretnymi uprawnieniami, na przykład elektryk z uprawnieniami SEP do 1 kV, lub gdzie ingerencja dotyczy elementu konstrukcyjnego bądź instalacji wspólnej budynku. Zatkana umywalka w kuchni, do udrożnienia której wystarczy przepychaczka lub spiralka o długości 3-5 m, to obowiązek najemcy. Zatkanie pionu kanalizacyjnego w piwnicy, do którego dostęp wymaga otwarcia rewizji w części wspólnej, to już odpowiedzialność wynajmującego lub wspólnoty.

Kto płaci za naprawę pralki, zmywarki i sprzętu AGD w najmie

Kwestia, kto naprawia pralkę w wynajmowanym mieszkaniu, jest najczęstszą przyczyną sporów o kaucję, ponieważ przepisy milczą w tym zakresie, a pralka jest sprzętem, który zużywa się intensywnie. Pralka pracuje średnio 8-12 lat, przy czym jej bęben wykonuje 1200-1400 obrotów na minutę, a łożyska narażone są na działanie detergentów i wody o twardości często przekraczającej 5° dH (stopni niemieckich). Żywotność sprzętu zależy więc bezpośrednio od warunków pracy, których najemca w znacznym stopniu nie kontroluje.

Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma obowiązek utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku wraz z urządzeniami wchodzącymi w jego skład. Jeżeli pralka stanowi wyposażenie lokalu, jej prawidłowe działanie powinno być zapewnione przez właściciela, chyba że uszkodzenie wynika z winy najemcy, na przykład z przeciążania bębna powyżej deklarowanej przez producenta masy 8-10 kg, użycia nieodpowiedniego detergentu lub mechanicznego uderzenia.

Przepisy nie precyzują natomiast, jak rozliczyć sytuację, gdy pralka zepsuje się po 3 latach użytkowania, a koszt naprawy, na przykład wymiany pompy odpływowej o wartości 200-400 zł, stanowi 40% wartości nowego urządzenia. W takim wypadku sądy najczęściej przyznają rację wynajmującemu, który udowodni, że sprzęt nie był nadmiernie eksploatowany, i zalicza naprawę w poczet bieżącego utrzymania lokalu, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego wskazującym, że obowiązek dbałości o instalacje i urządzenia ma charakter obiektywny i obciąża właściciela.

Gotowe klauzule do umowy najmu o naprawach i remoncie

Umowa najmu jest miejscem, w którym precyzyjne zapisy chronią obie strony lepiej niż jakiekolwiek ogólne odwołanie do przepisów. Warto w niej wskazać konkretne rozwiązania techniczne, ponieważ w razie sporu sąd będzie się opierał przede wszystkim na treści umowy, a dopiero potem na dyspozycjach ustawy. Poniższe klauzule można skopiować i dostosować do konkretnej sytuacji, zmieniając jedynie dane identyfikacyjne lokalu i stron.

Obowiązki wynajmującego i przeglądy roczne

Wynajmujący odpowiada za stan techniczny lokalu w znacznie szerszym zakresie, niż się wielu osobom wydaje, ponieważ ustawa nakłada na niego obowiązek nie tylko naprawy, ale też zapobiegania awariom poprzez regularne przeglądy. Art. 6a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów odsyła w tej mierze do przepisów prawa budowlanego, które wymieniają obowiązkowe kontrole okresowe, często o częstotliwości raz na rok lub raz na 5 lat w zależności od elementu.

• Przegląd instalacji gazowej co roku, zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c prawa budowlanego, wykonywany przez osobę z uprawnieniami w zakresie grupy 3 dozoru technicznego.
• Przegląd instalacji elektrycznej co 5 lat, z pomiarem impedancji pętli zwarcia, rezystancji izolacji oraz skuteczności ochrony przeciwporażeniowej, zgodnie z normą PN-HD 60364-6.
• Przegląd kominiarski co roku w zakresie drożności przewodów dymowych i spalinowych, zgodnie z rozporządzeniem MSWiA z 1998 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków.
• Przegląd instalacji antenowej RTV i SAT w budynkach wielorodzinnych, zwykle co 12 miesięcy.
• Sprawdzenie pionów wodno-kanalizacyjnych pod kątem szczelności, z kontrolą rewizji w piwnicach, najlepiej co 2 lata.
• Kontrola szczelności okien i drzwi balkonowych przed sezonem zimowym, z pomiarem infiltracji powietrza metodą ciśnieniową.
• Serwis klimatyzacji i pomp ciepła co roku, z czyszczeniem parownika i skraplacza oraz sprawdzeniem ciśnienia czynnika chłodniczego.

Brak tych przeglądów nie zwalnia wynajmującego z odpowiedzialności, a w razie szkody, na przykład zalania mieszkania z powodu pęknięcia starego wężyka, może skutkować jego pełną odpowiedzialnością odszkodowawczą. Wysokość roszczeń sąsiedzkich przy zalaniu potrafi sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych, a ubezpieczyciel odmówi wypłaty, jeżeli właściciel nie dysponuje aktualnymi protokołami przeglądów.

Dom z ogrodem i wyposażenie pozaustawowe

Wynajem domu jednorodzinnego z ogrodem to obszar, w którym ustawa o ochronie praw lokatorów nie daje żadnych wskazówek, ponieważ opiera się na starszych realiach miejskich. Ogród o powierzchni 200-500 m² wymaga regularnej pielęgnacji, systematycznego koszenia trawnika, nawożenia, podlewania oraz przygotowania do zimy, w tym zabezpieczenia roślin przed mrozem i konserwacji instalacji nawadniającej, jeżeli taka istnieje.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wprowadzenie obowiązków ogrodniczych do obowiązków najemcy w zamian za obniżenie czynszu o 100-200 zł miesięcznie, co uczciwie rozkłada ciężar prac, które realnie zajmują kilka godzin tygodniowo. Koszt profesjonalnej firmy ogrodniczej wynosi 80-150 zł za wizytę przy ogrodzie 500 m², więc rocznie 5000-8000 zł, co stanowi wymierną wartość, o którą można pomniejszyć czynsz.

Wyposażenie lokalu, które nie istniało w 2001 r., czyli klimatyzatory, pompy ciepła powietrze-woda o mocy 6-12 kW, instalacje fotowoltaiczne, stacje ładowania pojazdów elektrycznych o mocy 11 kW czy systemy smart home Zigbee o zasięgu 10-30 m, wymaga szczególnie precyzyjnych zapisów, bo przepisy w ogóle ich nie regulują. Bez umowy wynajmujący naraża się na sytuacje, w których najemca zgłasza awarię pompy ciepła, a ubezpieczyciel odmawia pokrycia kosztów naprawy, bo instalacja nie była regularnie serwisowana.

Zakończenie najmu i protokół zdawczo-odbiorczy

Art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że wynajmujący ma obowiązek odnowienia lokalu, jeżeli w trakcie trwania najmu lokal uległ zużyciu innemu niż normalne. Art. 675 § 1 KC uzupełnia tę zasadę, wskazując, że najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie. W praktyce oznacza to, że w lokalach mieszkalnych ciężar dowodu, że zużycie przekracza normę, spoczywa na wynajmującym, a nie na najemcy, co stanowi niemałą pułapkę.

Protokół zdawczo-odbiorczy jest jedynym skutecznym narzędziem, które pozwala precyzyjnie udokumentować stan lokalu w dniu wydania i w dniu zwrotu. Warto sporządzić go w formie szczegółowej, z opisem każdego pomieszczenia, zdjęciami w rozdzielczości minimum 12 Mpx, odczytami liczników wody, prądu i gazu oraz listą kluczy, które najemca zwraca. Dobrze przygotowany protokół skraca czas ewentualnego sporu sądowego z kilkunastu miesięcy do kilku tygodni.

• Stan ścian wszelkich pomieszczeń, w tym ubytki tynku, zarysowania, plamy, przebarwienia.
• Stan podłóg, parkietu, paneli, płytek ceramicznych, fug i listew przypodłogowych.
• Stan sprzętu AGD: pralki, zmywarki, lodówki, kuchenki, piekarnika, okapu, z odnotowaniem daty produkcji i godzin pracy, jeżeli są dostępne.
• Stan armatury łazienkowej i kuchennej: baterii, syfonów, kabin prysznicowych, wanien, misek WC, spłuczek, zaworów odcinających.
• Stan stolarki okiennej i drzwiowej, w tym szyb, uszczelek, okuć, klamek, zamków, samozamykaczy.
• Stan instalacji elektrycznej: gniazdek, wyłączników, rozdzielni, działania wyłączników różnicowoprądowych RCD o prądzie 30 mA.
• Stan instalacji wodno-kanalizacyjnej, w tym brak wycieków w rewizjach, dostęp do zaworów głównych.
• Stan oświetlenia, działanie wszystkich punktów świetlnych, kompletność żarówek LED.
• Odczyt liczników mediów: wody zimnej, wody ciepłej, energii elektrycznej, gazu, cieplomierza.
• Stan mebli wbudowanych, szaf na wymiar, blatów kuchennych, okapników, dziur po kołkach rozporowych.
• Kompletność kluczy, pilotów, kart magnetycznych, pilotów do bram i szlabanów.
• Stan balkonu, tarasu, loggi lub ogrodu, w tym donic, balustrad, okiennic.
• Działanie wentylacji grawitacyjnej lub mechanicznej, zmierzonej przepływomierzem.
• Stan elewacji, parapetów zewnętrznych, rynien, rur spustowych w części przypisanej do lokalu.
• Uwagi i zastrzeżenia obu stron, z podpisami i datą sporządzenia protokołu.

Klauzula w umowie „stan niepogorszony ponad normalne zużycie" bez szczegółowego protokołu zdawczego działa na niekorzyść wynajmującego przy lokalach mieszkalnych, ponieważ sąd przyjmie, że zużycie jest normalne, dopóki właściciel nie udowodni, że zakres uszkodzeń wykracza poza przeciętne użytkowanie. Precyzyjny protokół z dniu wydania i z dniu zwrotu, wraz z dokumentacją fotograficzną, pozwala przerzucić ciężar dowodu na najemcę, który musi wyjaśnić, dlaczego w 12-miesięcznym okresie najmu zniszczył panel podłogowy o grubości 8 mm.

Najczęściej zadawane pytania

Czy najemca może sam naprawić pralkę i odliczyć koszt od czynszu?
Najemca może naprawić drobną usterkę we własnym zakresie, na przykład wymienić wężyk odpływowy o długości 1,5 m za 25 zł, ale nie ma prawa potrącać kosztów naprawy z czynszu bez zgody wynajmującego. Potrącenie z czynszu jest dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy wynajmujący zalega z obowiązkami, do których zobowiązuje go ustawa, na przykład nie dokonuje naprawy instalacji, a najemca wymienia uszkodzony element z konieczności zachowania ciągłości użytkowania lokalu.

Czy kaucja może pokryć koszt naprawy pralki?
Kaucja może pokryć wyłącznie udokumentowane szkody, a nie normalne zużycie sprzętu, ponieważ kaucja nie stanowi kredytu na poczet napraw, lecz zabezpieczenie roszczeń wynajmującego. Jeżeli pralka w dniu wydania miała 6 lat, a w dniu zwrotu 7 lat, różnica zużycia jest naturalna i obciąża wynajmującego. Kaucja pokryje natomiast naprawę uszkodzonych drzwi lodówki, jeżeli ubytek powstał z winy najemcy.

Czy wynajmujący może zabronić drobnych remontów?
Wynajmujący nie może zabronić drobnych napraw konserwatorskich, które należą do obowiązków najemcy na mocy art. 6b ust. 2 ustawy. Odmowa wpuszczenia fachowca w celu wymiany uszczelki baterii mogłaby stanowić naruszenie obowiązków wynajmującego, ponieważ to na nim spoczywa obowiązek umożliwienia wykonania drobnych napraw wynikających z normalnej eksploatacji.

Czy w najmie okazjonalnym obowiązują te same zasady?
W najmie okazjonalnym i instytucjonalnym przepisów art. 6a-6b ustawy o ochronie praw lokatorów nie stosuje się, a całość zasad dotyczących napraw musi wynikać z umowy. W praktyce oznacza to, że umowa powinna zawierać precyzyjne klauzule obejmujące AGD, instalacje, ogród, klimatyzację i inne elementy wyposażenia, bo poza umową nie ma żadnej wiążącej reguły.

Co zrobić, gdy najemca nie zgłasza usterek?
Najemca powinien zawiadomić wynajmującego niezwłocznie, co wynika z art. 662 § 2 KC. Jeżeli najemca nie zgłasza usterek, a te się pogłębiają, może ponosić odpowiedzialność za szkody powstałe w związku z brakiem zawiadomienia, zwłaszcza jeżeli np. cieknąca bateria spowodowała zalanie sąsiada, a właściciel dowiedział się o usterce dopiero po szkodzie.

Sprawne ustalenie zasad na początku umowy oszczędza tygodni negocjacji przy rozliczeniu kaucji, a gotowe klauzule, szczegółowy protokół i coroczne przeglądy stanowią różnicę między spokojnym właścicielem a kimś, kto po każdym lokatorze prowadzi kilkumiesięczną wymianę pism z prawnikiem.

Źródła prawne i dane techniczne:
Kodeks cywilny, art. 662 § 2, art. 675 § 1, art. 681;
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6a, art. 6b, art. 6e ust. 1, art. 6f;
Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c (przeglądy);
Rozporządzenie MSWiA z dnia 16 czerwca 2003 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków;
Normy: PN-EN 14351-1 (stolarka okienna), PN-HD 60364-6 (instalacje elektryczne);
Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące obowiązków wynajmującego w zakresie napraw urządzeń lokalu.