Zdanie mieszkania komunalnego po śmierci najemcy: procedura

Zdanie mieszkania komunalnego po śmierci najemcy polega na zgłoszeniu zgonu gminie lub zarządcy zasobu, opróżnieniu lokalu z rzeczy zmarłego, rozliczeniu czynszu i mediów oraz podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego przy przekazaniu kluczy. Obowiązek zdania lokalu spada na spadkobierców, gdy nikt nie wstępuje w stosunek najmu. Domownik, który stale mieszkał z najemcą do chwili jego śmierci, wstępuje w najem z mocy prawa na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego i wtedy lokal przechodzi na niego, a nie do zasobu gminy.

• Co się dzieje z mieszkaniem komunalnym po śmierci najemcy?
• Kto może wstąpić w stosunek najmu, a kto musi zdać lokal?
• Jak wygląda zdanie mieszkania komunalnego po śmierci najemcy krok po kroku?
• Jaki jest termin oddania mieszkania po śmierci najemcy?
• Jakie dokumenty składa się do gminy po śmierci najemcy?
• Rozliczenia po śmierci najemcy: czynsz, media i koszty remontu
• Najczęstsze błędy przy zdaniu mieszkania komunalnego

Co się dzieje z mieszkaniem komunalnym po śmierci najemcy?

Mieszkanie pozostaje własnością gminy, a prawo najmu nie wchodzi do masy spadkowej, bo jest ściśle związane z osobą zmarłego. Stosunek najmu przechodzi z mocy prawa na domowników z ustawowego kręgu uprawnionych, pod warunkiem że stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Gdy takich osób brak, stosunek najmu wygasa, a lokal wraca do mieszkaniowego zasobu gminy i trzeba go opróżnić oraz zdać.

Czy umowa najmu wygasa po śmierci najemcy?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą śmierci najemcy tylko wtedy, gdy w lokalu nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu. Jeżeli ktoś z kręgu z art. 691 Kodeksu cywilnego spełnia warunek stałego zamieszkiwania, najem trwa dalej, a uprawniona osoba wstępuje w niego automatycznie w dniu śmierci najemcy. Inaczej wygląda śmierć współnajemcy: na podstawie art. 691 § 5 K.c. stosunek najmu nie wygasa, a jego stroną pozostaje żyjący współnajemca. Osoby, które wstąpiły w najem, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, nawet jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony.

Czy mieszkanie komunalne dziedziczy się po śmierci najemcy?

Nie. Prawa i obowiązki zmarłego związane ściśle z jego osobą nie wchodzą do spadku, więc spadkobiercy dziedziczą ruchomości z lokalu, ale nie prawo najmu. Prawo najmu przechodzi na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są spadkobiercami: samo dziedziczenie nie daje prawa do mieszkania komunalnego, a osoba spoza kręgu art. 691 K.c. musi lokal opróżnić i wydać gminie. Z dziedziczeniem wiąże się natomiast odpowiedzialność za długi i rozliczenia związane z lokalem, na przykład zaległy czynsz. Inne zasady dotyczą najmu spółdzielczego: mieszkanie spółdzielcze lokatorskie po śmierci rozlicza się według odrębnych przepisów.

Kto może wstąpić w stosunek najmu, a kto musi zdać lokal?

W stosunek najmu wstępują wyłącznie osoby wymienione w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, które stale zamieszkiwały razem z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Każdy inny, w tym spadkobierca niezamieszkujący z najemcą na stałe, nabywa tylko rzeczy z lokalu oraz obowiązek jego opróżnienia i wydania gminie.

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy oraz dzieci jego współmałżonka, w tym dzieci przysposobione,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała z najemcą w faktycznym wspólnym pożyciu.

Warunkiem jest stałe zamieszkiwanie w lokalu aż do chwili śmierci najemcy, a w razie braku tych osób stosunek najmu wygasa. Wstąpienie następuje z mocy prawa, nie wymaga zgody gminy i nie zależy od dziedziczenia. Według opracowania o prawie do lokalu komunalnego po śmierci najemcy można wstąpić w najem nawet po odrzuceniu spadku, a zameldowanie jest tylko jednym z dowodów i samo nie rozstrzyga o prawie do lokalu: decyduje to, czy lokal był rzeczywistym i stałym centrum życiowym danej osoby do chwili śmierci najemcy.

Jak wygląda zdanie mieszkania komunalnego po śmierci najemcy krok po kroku?

Zdanie lokalu sprowadza się do czterech czynności: zgłoszenia zgonu zarządcy, opróżnienia mieszkania z rzeczy i przynależności, rozliczenia mediów i opłat oraz podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego z przekazaniem kluczy. Przebieg krok po kroku:

1. Zgłośl zgon administracji lokalu. Skontaktuj się z urzędem gminy lub zarządcą zasobu, przedstaw akt zgonu najemcy i ustal termin odbioru lokalu.
2. Opróżnij lokal. Usuń meble, sprzęty, rzeczy osobiste i śmieci, także z piwnicy lub komórki, i doprowadź mieszkanie do porządku. Przy większych meblach pomocne bywa wywiezienie mebli z mieszkania.
3. Rozlicz media i opłaty. Spisz stany liczników, rozlicz media oraz ewentualne nadpłaty, zaległości czynszowe i kaucję.
4. Podpisz protokół i przekaż klucze. Przy odbiorze sporządź protokół zdawczo-odbiorczy z dokładnym opisem stanu lokalu i wskazaniem stanu liczników, a potem przekaż cały komplet kluczy.

Lista kontrolna przed odbiorem lokalu:

• mieszkanie i piwnica opróżnione oraz posprzątane,
• stany liczników spisane,
• media i kaucja rozliczone,
• komplet kluczy przygotowany,
• protokół podpisany przez obie strony.

Jaki jest termin oddania mieszkania po śmierci najemcy?

Najczęściej spotykany termin na opróżnienie lokalu to 30 dni wyznaczonych przez gminę po przedstawieniu aktu zgonu, z możliwością wydłużenia na uzasadniony wniosek rodziny. Zgodnie z przewodnikiem po opróżnieniu mieszkania po śmierci najemcy obowiązek usunięcia rzeczy zmarłego i wydania lokalu administracji spoczywa na spadkobiercach, a za czas od śmierci najemcy do dnia zdania lokalu gmina może naliczać opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Do momentu protokolarnego zdania lokalu za czynsz i media odpowiadają osoby wchodzące w prawa albo spadkobiercy w granicach ich odpowiedzialności za długi spadkowe, więc zwłoka bezpośrednio podnosi koszty. Inaczej liczą się terminy przy wniosku o pozostanie w lokalu: przykładowo procedura oddania w najem po zgonie najemcy w Łodzi daje 14 dni na uzupełnienie niekompletnego wniosku pod rygorem pozostawienia go bez rozpoznania, a o sposobie rozstrzygnięcia zawiadamia pisemnie. Ta sama procedura dopuszcza wnioski także innych osób pozostałych w lokalu: wstępnych, rodzeństwa, synowej, zięcia, teściowej i teścia, osób przyjętych na wychowanie na podstawie orzeczenia sądu oraz osób uprawnionych do zamieszkania na mocy skierowania. Sprawdź regulamin swojej gminy, bo terminy i krąg wnioskodawców bywają różne.

Jakie dokumenty składa się do gminy po śmierci najemcy?

Podstawą jest wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu albo zwykłe podanie, do którego dołącza się akt zgonu najemcy i dokumenty potwierdzające pokrewieństwo lub wspólne zamieszkiwanie. Dokładny komplet zależy od gminy i od sytuacji domowników, dlatego sprawdź kartę usług swojego urzędu.

Przykładowe wymagania na podstawie karty usług m.st. Warszawy o potwierdzeniu uprawnień do lokalu:

Oświadczenia składa się w obecności pracownika urzędu, a wizytę można wcześniej zarezerwować. Niektóre urzędy przyjmują też wnioski online lub pocztą, natomiast podpisanie nowej umowy najmu zwykle wymaga osobistego stawiennictwa.

Rozliczenia po śmierci najemcy: czynsz, media i koszty remontu

Po najemcy zostają zobowiązania związane z lokalem: bieżący i zaległy czynsz, media oraz ewentualne naprawy. Za długi majątkowe odpowiadają spadkobiercy w granicach odpowiedzialności za długi spadkowe, a pełnoletnie osoby stale zamieszkujące z najemcą odpowiadają za czynsz i inne opłaty bezpośrednio na podstawie art. 6881 K.c., z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Zgodnie z omówieniem rozliczeń mieszkania zwróconego gminie po śmierci najemcy gmina, chcąc obciążyć rodzinę kosztami, musi wykazać podstawę prawną, wysokość kosztów i związek prac z obowiązkami najemcy. Kwestionować można modernizacje i ulepszenia wykraczające poza obowiązek utrzymania lokalu, prace wykonane bez protokołu, koszty bez faktur oraz brak rozliczenia kaucji. Roszczenia z tytułu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu przedawniają się z upływem roku od zwrotu lokalu, dlatego protokół zdawczo-odbiorczy ma znaczenie dowodowe dla obu stron. Sposób rozliczania kaucji przy końcu najmu opisuje też poradnik rezygnacja z najmu mieszkania a zwrot kaucji.

Najczęstsze błędy przy zdaniu mieszkania komunalnego

Większość sporów z gminą wynika z dwóch pomyłek: mylenia dziedziczenia z wstąpieniem w najem oraz odkładania formalności na później. Unikaj w szczególności:

• uznania, że spadek daje prawo do lokalu, bo prawo najmu nabywa wyłącznie domownik z art. 691 K.c. stale zamieszkujący z najemcą,
• polegania wyłącznie na meldunku, który jest dowodem, ale nie przesądza o prawie do lokalu,
• zwłoki ze złożeniem lub uzupełnieniem wniosku, bo po upływie wyznaczonego terminu urząd pozostawia go bez rozpoznania,
• pozostawienia rzeczy w piwnicy lub komórce, skoro odbiór obejmuje całość przynależności lokalu,
• podpisania protokołu bez spisanego stanu liczników i stanu mieszkania,
• zapłaty za remont bez podstawy prawnej, kosztorysu i faktur.

Jeśli rodzina zostaje w lokalu, pierwszym krokiem jest wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu z dokumentami potwierdzającymi stałe zamieszkiwanie. Jeśli nikt nie wstępuje w prawa, pilnuj terminu wyznaczonego przez gminę i zdaj lokal protokolarnie, bo do tego dnia trwają obowiązki płatnicze. Odmowę potwierdzenia uprawnień albo żądanie zapłaty za remont skonsultuj z prawnikiem zajmującym się prawem mieszkaniowym.