Wzór umowy najmu okazjonalnego u notariusza: kompletny dokument 2026

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym

Fundamentem prawnym umowy najmu okazjonalnego pozostaje ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (artykuły od 19a do 19e). Przepis ten wprowadza szczególną kategorię umowy, zawieranej na czas oznaczony, nieprzekraczający 10 lat, której kluczowym wyróżnikiem jest możliwość eksmisji na podstawie tytułu wykonawczego bez konieczności dostarczania najemcy lokalu socjalnego czy zamiennego. Ta właśnie cecha sprawia, że właściciele nieruchomości traktują najem okazjonalny jako skuteczne narzędzie zabezpieczenia swojego majątku przed ryzykiem długotrwałych sporów sądowych.

• Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym
• Koszty notariusza przy najmie okazjonalnym i podział opłat
• Najczęstsze błędy we wzorze umowy najmu okazjonalnego i jak ich uniknąć

Aby skorzystać z tak silnej ochrony prawnej, konieczne jest sporządzenie dokumentu w ściśle określonej formie. Samo zawarcie pisemnej umowy najmu okazjonalnego nie wystarczy. Ustawodawca wymaga bowiem dołączenia trzech załączników, z których najważniejszym pozostaje oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym. To właśnie ten dokument nadaje umowie moc bezpośredniego wykonania i pozwala komornikowi prowadzić postępowanie eksmisyjne na podstawie samego aktu notarialnego, bez konieczności uzyskiwania prawomocnego wyroku sądowego.

Dlaczego notariusz, a nie zwykła umowa pisemna

Notarialne poświadczenie oświadczenia najemcy wynika bezpośrednio z art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Notariusz pełni tu funkcję filtra bezpieczeństwa prawnego, weryfikując tożsamość stron, wyjaśniając skutki prawne składanego oświadczenia oraz dbając o to, by najemca działał świadomie i bez przymusu. Akt notarialny sporządzony w ten sposób posiada walor dokumentu urzędowego, co czyni go natychmiast wykonalnym po nadaniu klauzuli przez sąd.

Wyobraźmy sobie sytuację, w której właściciel mieszkania nie wymaga aktu notarialnego, a jedynie zwykłego oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie. Po upływie umowy najemca odmawia opuszczenia lokalu, a właściciel musi wszczynać postępowanie sądowe, czekać na wyrok, apelację, a na końcu ubiegać się o lokal socjalny dla dłużnika. Procedura trwa 2-3 lata. W przypadku prawidłowego aktu notarialnego komornik może prowadzić egzekucję z mocy prawa, bez etapu sądowego merytorycznego.

Wymogi formalne oświadczenia

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi zawierać kilka elementów precyzyjnie określonych przez ustawodawcę. Przede wszystkim musi wskazywać konkretny lokal, którego eksmisja dotyczy, z adresem, numerem księgi wieczystej oraz metrażem. Samo oświadczenie powinno być złożone w formie aktu notarialnego, a nie tylko poświadczenia własnoręczności podpisu, ponieważ od tej formy zależy nadanie klauzuli wykonalności bez orzekania o roszczeniu.

Oprócz oświadczenia najemcy, umowa najmu okazjonalnego wymaga dołączenia dwóch kolejnych dokumentów notarialnych lub urzędowych. Pierwszym jest oświadczenie najemcy, że nie przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego. Drugim, równie istotnym, pozostaje oświadczenie właściciela innego lokalu (zwanego lokalem do eksmisji lub lokalem tymczasowym) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy w przypadku eksmisji. To oświadczenie musi mieć formę poświadczenia notarialnego.

Wzór oświadczenia właściciela innego lokalu

Dokument sporządzany przez właściciela lokalu tymczasowego ma dość prostą konstrukcję, choć jego treść musi spełniać wymogi formalne. Poniżej przedstawiam uproszczony wzór takiego oświadczenia:

Miejscowość, dnia [data]
Ja, niżej podpisany/a [imię i nazwisko], legitymujący/a się dowodem osobistym seria i numer [dane], jako właściciel/ka lokalu mieszkalnego położonego w [adres lokalu], składam niniejszym oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w ww. lokalu Pani/Pana [imię i nazwisko najemcy], legitymującej/legitymującego się dowodem osobistym seria i numer [dane], w przypadku jej/jego eksmisji z lokalu położonego w [adres wynajmowanego lokalu]. Lokal tymczasowy nadaje się do zamieszkania i spełnia warunki określone w art. 19a ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Tak sporządzone oświadczenie zostaje następnie poświadczone notarialnie, a koszt tej czynności ponosi najczęściej strona wskazana w umowie lub po połowie przez obie strony. Bez tego dokumentu umowa najmu okazjonalnego traci swój szczególny charakter i staje się zwykłą umową najmu, ze wszystkimi tego konsekwencjami, łącznie z koniecznością zapewnienia lokalu socjalnego przy eksmisji.

Koszty notariusza przy najmie okazjonalnym i podział opłat

Taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji, zależy od wartości przedmiotu oświadczenia, czyli zazwyczaj od wartości czynszu najmu za okres pozostały do końca umowy. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa szczegółowe stawki, które notariusz pobiera z tytułu poszczególnych czynności notarialnych. Do taksy doliczany jest obowiązkowy podatek VAT w wysokości 23%.

Dla przykładu, jeśli czynsz miesięczny wynosi 3000 złotych, a umowa zawarta jest na 2 lata, wartość przedmiotu oświadczenia wynosi 72 000 złotych. Taksa za sporządzenie takiego aktu notarialnego oscyluje między 1500 a 2200 złotych netto, co po doliczeniu VAT daje kwotę od 1845 do 2706 złotych brutto. Do tego dochodzi koszt poświadczenia własnoręczności podpisu właściciela lokalu tymczasowego, który wynosi od 20 do 50 złotych netto za każdy podpis, oraz ewentualne koszty wypisów aktu notarialnego.

Podział kosztów między stronami

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje wprost kwestii podziału kosztów notarialnych między wynajmującego a najemcę. Strony ustalają tę kwestię indywidualnie w treści umowy najmu okazjonalnego. W praktyce rynkowej funkcjonują trzy modele podziału tych opłat, z których każdy ma swoje uzasadnienie ekonomiczne i prawne.

Najczęściej spotykanym rozwiązaniem pozostaje podział kosztów po połowie. Wynajmujący ponosi połowę taksy notarialnej, ponieważ to on uzyskuje główną korzyść z formy okazjonalnej, jaką jest szybka eksmisja bez lokalu socjalnego. Najemca pokrywa drugą połowę, gdyż zaciąga zobowiązanie, które istotnie ogranicza jego przyszłą swobodę decyzyjną. Ten model buduje równowagę interesów obu stron i zmniejsza ryzyko sporów przy podpisywaniu umowy.

Drugim modelem jest całkowite przerzucenie kosztów na wynajmującego. Takie rozwiązanie spotyka się rzadziej, zwykle w sytuacjach, gdy właściciel dysponuje przewagą negocjacyjną, a najemca z trudem znajduje lokal. Trzecim wariantem pozostaje obciążenie kosztami wyłącznie najemcy, co budzi wątpliwości z punktu widzenia ochrony konsumenta i nie powinno być stosowane w umowach z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej.

Dodatkowe opłaty i ukryte koszty

Poza podstawową taksą notarialną w kalkulacji całkowitych kosztów zawarcia umowy najmu okazjonalnego należy uwzględnić kilka dodatkowych pozycji. Notariusz pobiera opłatę za wypisy aktu notarialnego, zazwyczaj 6-20 złotych netto za stronę, a stron potrzeba co najmniej dwóch: jednej dla wynajmującego i jednej dla najemcy. W przypadku konieczności sporządzenia projektu umowy przez kancelarię notarialną, jego koszt waha się od 200 do 600 złotych netto.

Warto też pamiętać o kosztach związanych z ewentualnym wpisem do księgi wieczystej klauzuli wykonalności, choć ta procedura nie jest obowiązkowa dla wykonalności samego aktu. Sąd nadaje klauzulę wykonalności na wniosek wierzyciela, a opłata sądowa wynosi 40 złotych. Te wszystkie elementy składają się na całkowity koszt zawarcia umowy najmu okazjonalnego, który dla typowego mieszkania o czynszu 2500-3500 złotych miesięcznie oscyluje między 2000 a 3500 złotych brutto.

Najczęstsze błędy we wzorze umowy najmu okazjonalnego i jak ich uniknąć

Wzory umów najmu okazjonalnego krążące w internecie często zawierają braki formalne, które mogą skutkować odmową nadania klauzuli wykonalności przez sąd. Najpoważniejszym błędem pozostaje brak wskazania lokalu, do którego ma nastąpić eksmisja, z pełnym adresem i numerem księgi wieczystej. Samo ogólne sformułowanie o lokalizacji zastępczej nie wystarczy, ponieważ komornik musi dysponować konkretnym adresem do prowadzenia postępowania egzekucyjnego.

Drugim, równie częstym uchybieniem, jest niewłaściwa forma oświadczenia najemcy. Wiele pobieranych z sieci wzorów przewiduje jedynie poświadczenie własnoręczności podpisu, podczas gdy ustawa wyraźnie wymaga formy aktu notarialnego, czyli dokumentu sporządzonego przez notariusza z zachowaniem wszelkich wymogów proceduralnych. Różnica między poświadczeniem podpisu a aktem notarialnym jest zasadnicza i wynika z art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Brak protokołu zdawczo-odbiorczego

Prawidłowo skonstruowana umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać załącznik w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego, opisującego stan lokalu w momencie przekazania najemcy. Protokół ten obejmuje numery liczników mediów (wody, gazu, energii elektrycznej), stan wyposażenia, ewentualne uszkodzenia oraz datę i godzinę przekazania kluczy. Bez tego dokumentu właściciel traci możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu zniszczeń w lokalu.

Mechanizm prawny działania protokołu opiera się na domniemaniu, że stan opisany w dokumencie odpowiada rzeczywistości w chwili podpisania. Najemca podpisując protokół, potwierdza, że lokal jest w takim stanie, jaki opisano, a wszelkie późniejsze uszkodzenia obciążają jego odpowiedzialność. Bez podpisanego protokołu wynajmujący musi udowadniać stan wyjściowy lokalu, co w praktyce sądowej bywa niezwykle trudne, szczególnie gdy najem trwa kilka lat.

Nieprecyzyjne określenie czasu trwania umowy

Kolejnym błędem pojawiającym się w wielu wzorach jest brak precyzyjnego określenia daty końcowej obowiązywania umowy. Najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa zawarta na czas nieokreślony albo bez wskazania konkretnej daty zakończenia traci automatycznie swój szczególny charakter i podlega reżimowi prawnemu zwykłego najmu, ze wszystkimi konsekwencjami w zakresie ochrony lokatorskiej.

W praktyce notarialnej przyjmuje się zasadę, że data zakończenia umowy powinna być wskazana co do dnia, miesiąca i roku. Niedopuszczalne jest formułowanie typu "umowa zawarta na rok z możliwością przedłużenia", ponieważ takie sformułowanie nie spełnia wymogu czasu oznaczonego. Jeśli strony planują kontynuację najmu po upływie tego okresu, konieczne będzie zawarcie nowej umowy najmu okazjonalnego, spełniającej wszystkie wymogi formalne, łącznie z nowym aktem notarialnym.

Brak zgody współwłaścicieli

Gdy lokal stanowi przedmiot współwłasności, umowa najmu okazjonalnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Wzory dostępne w internecie często pomijają tę kwestię, zakładając milczącą zgodę pozostałych współwłaścicieli. Tymczasem brak wyraźnej zgody współwłaściciela na zawarcie umowy czyni ją wadliwą i może stanowić podstawę do podważenia jej ważności, szczególnie gdy drugi współwłaściciel dowie się o najmie po fakcie.

Rozwiązaniem tego problemu jest dołączenie do umowy oświadczeń wszystkich współwłaścicieli o wyrażeniu zgody na wynajem lokalu w formie najmu okazjonalnego. Oświadczenia te nie muszą mieć formy aktu notarialnego, ale dla bezpieczeństwa prawnego zaleca się ich notarialne poświadczenie, analogicznie do oświadczenia właściciela lokalu tymczasowego. Ta praktyka eliminuje ryzyko późniejszych sporów rodzinnych i zapewnia stabilność stosunku najmu.

Skutki prawne zawarcia wadliwej umowy

Umowa najmu okazjonalnego, która nie spełnia wszystkich wymogów formalnych, przekształca się w zwykłą umowę najmu na czas oznaczony. Konsekwencją tej transformacji jest pełna ochrona lokatorska najemcy, obejmująca prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego w przypadku eksmisji. Właściciel traci tym samym główną korzyść, jaką zamierzał osiągnąć poprzez zastosowanie formy okazjonalnej, ponosząc jednocześnie koszty notarialne, które nie przynoszą żadnego efektu prawnego.

Powyższe ryzyko uzasadnia inwestycję w profesjonalne przygotowanie dokumentów u notariusza, zamiast korzystania z darmowych wzorów z niepewnych źródeł. Notariusz dokonuje weryfikacji wszystkich elementów formalnych, dba o kompletność oświadczeń i pilnuje, by umowa spełniała aktualne wymogi ustawowe. Jednorazowy koszt taksy notarialnej okazuje się znacznie niższy niż wieloletnie koszty postępowania sądowego, gdy wadliwa umowa wymaga późniejszego kwestionowania.

Uwaga dla najemcy: podpisanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym oznacza rezygnację z wielu uprawnień wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. Przed wizytą u notariusza warto dokładnie zweryfikować, czy lokal tymczasowy wskazany w umowie rzeczywiście istnieje, jest w dobrym stanie technicznym i zapewnia godne warunki zamieszkania. W przeciwnym razie eksmisja może skutkować koniecznością przeprowadzki do lokalu niespełniającego podstawowych standardów.

Kompletna umowa najmu okazjonalnego składa się zatem z kilku ściśle powiązanych elementów, których wzajemna spójność decyduje o skuteczności całej konstrukcji prawnej. Prawidłowo skonstruowany wzór takiej umowy powinien zawierać precyzyjne dane stron, dokładny opis przedmiotu najmu, czas trwania wyrażony co do dnia, wysokość czynszu i termin jego płatności, warunki wpłaty kaucji, a także wyraźne odniesienie do załączników notarialnych stanowiących integralną część umowy.

Wzór umowy pobrany z internetu może stanowić punkt wyjścia do rozmowy z notariuszem, ale nie powinien być traktowany jako ostateczna wersja dokumentu. Notariusz dostosuje treść umowy do konkretnej sytuacji prawnej stron, uwzględniając aktualny stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne, służebności oraz inne okoliczności mogące mieć wpływ na ważność i skuteczność umowy. Ta personalizacja kosztuje nie więcej niż kilkaset złotych, a oszczędza potencjalnie tysięcy złotych wydatków na postępowanie sądowe.

Wskazówka praktyczna: Przed wizytą u notariusza przygotuj dane księgi wieczystej wynajmowanego lokalu (numer, wydział), adres lokalu tymczasowego wraz z danymi jego właściciela oraz dokumenty potwierdzające tożsamość wszystkich stron umowy. Dzięki temu notariusz od razu przystąpi do konstruowania aktu notarialnego, skracając czas wizyty i obniżając koszty związane z ewentualnymi poprawkami.

Ponieważ przepisy dotyczące najmu okazjonalnego bywają przedmiotem nowelizacji, a praktyka notarialna wypracowuje coraz doskonalsze wzory dokumentów, warto skonsultować się z notariuszem, który na bieżąco śledzi zmiany legislacyjne i orzecznictwo sądowe. Notariusz oceni też, czy w konkretnym przypadku forma okazjonalna rzeczywiście będzie najkorzystniejsza, czy może lepszym rozwiązaniem okaże się zwykła umowa najmu z dodatkowymi zabezpieczeniami, takimi jak weksel in blanco czy poręczenie osób trzecich.

Wzory umów i oświadczeń dostępne w internecie, choć pomocne jako materiał poglądowy, nigdy nie zastąpią profesjonalnej analizy prawnej przeprowadzonej przez notariusza. Każdy przypadek wynajmu ma swoją specyfikę, wynikającą z lokalizacji, wartości nieruchomości, sytuacji życiowej stron i planowanego okresu najmu. Inwestycja w rzetelnie przygotowaną umowę najmu okazjonalnego to zabezpieczenie interesów obu stron na lata, pozwalające uniknąć kosztownych sporów sądowych i zapewnić spokój wynajmującemu oraz jasność zasad dla najemcy.

Źródła: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.) tekst jednolity dostępny w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (isap.sejm.gov.pl). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564 z późn. zm.). Kodeks cywilny, art. 659 i nast. regulacja dotycząca umowy najmu. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące klauzuli wykonalności aktów notarialnych w najmie okazjonalnym, sygn. III CSK 45/12 oraz III CSK 89/15.