Protokół Odbioru Technicznego Domu 2025: Wzór

Zacznijmy od sedna sprawy, zanim dacie się porwać marzeniom o idealnym domu – kluczowym elementem na drodze do własnych czterech kątów jest Protokół odbioru technicznego domu od dewelopera wzór. Bez odpowiedniego wzoru protokołu, możecie zafundować sobie w przyszłości całą listę „niespodzianek”, które z pewnością nie były w pakiecie. Odbiór techniczny domu to Wasza jedyna, a zarazem ostatnia szansa, aby zrewidować budynek pod kątem wszelkich usterek i niedociągnięć. Czy jesteście gotowi na to, by wasze marzenia nie legły w gruzach?

• Co Powinien Zawierać Protokół Odbioru Domu?
• Jak Sprawdzić Dom Przed Podpisaniem Protokołu?
• Wady i Usterki: Jak Wpisać Je do Protokołu Odbioru?
• Odmowa Podpisania Protokołu Odbioru - Kiedy Możliwa?
• Q&A

Kupno domu na rynku pierwotnym, niczym podróż przez nieznane lądy, zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Deweloperzy, niczym doświadczeni żeglarze, obiecują bezchmurne niebo i spokojne morze, ale rzeczywistość potrafi zaskoczyć. Kluczem do bezpiecznego dotarcia do celu jest gruntowna inspekcja techniczna, a oto przegląd danych z naszych obserwacji i doświadczeń:

Dane te dobitnie pokazują, że pominięcie lub zbyt pobieżne sprawdzenie nieruchomości w dniu odbioru technicznego to igranie z ogniem. Każda zaniedbana usterka, choćby najdrobniejsza, ma tendencję do rozrastania się w kosztowny problem, potrafiący nadszarpnąć budżet, a nierzadko i nerwy. Pamiętajcie, że to, co dziś wydaje się małą rysą, jutro może stać się powodem do kapitalnego remontu.

Odbiór techniczny domu to proces, który bywa bagatelizowany, ale w praktyce jest jednym z najważniejszych momentów w całym cyklu nabycia nieruchomości od dewelopera. Zazwyczaj następuje po podpisaniu umowy deweloperskiej, ale jeszcze przed ostateczną umową przenoszącą własność u notariusza. Jest to czas, gdy, jak detektyw na miejscu zbrodni, macie możliwość dokładnie prześwietlić stan techniczny domu pod kątem wszelkich wad budowlanych, niezgodności z normami, ubytków, a także zweryfikować, czy deweloper dotrzymał obietnic zawartych w standardzie wykończenia.

Zobacz także: Uprawnienia do instalacji elektrycznej w domu: przegląd 2025

Protokół odbioru technicznego domu to swoisty dziennik pokładowy, w którym odnotowywane są wszystkie spostrzeżenia z tej weryfikacji. Jest to dokument prawnie wiążący, potwierdzający, że w danym dniu przeprowadzono szczegółowy audyt nieruchomości. Co istotne, odbiór techniczny to nie to samo co przekazanie kluczy – ten ostatni następuje później i pozwala na swobodne wprowadzenie się. To właśnie ten pierwszy, techniczny etap, jest kluczowy dla zabezpieczenia Waszych praw i uniknięcia kosztownych napraw w przyszłości. Niezależnie od tego, czy kupujecie dom czy mieszkanie, protokół ten jest Waszą tarczą ochronną.

Co Powinien Zawierać Protokół Odbioru Domu?

Kiedy nadejdzie ten wyczekiwany dzień, musicie być niczym doświadczeni inżynierowie, uzbrojeni w checklistę i solidną wiedzę. Protokół odbioru domu nie jest bowiem zwykłym świstkiem papieru, lecz formalnym dokumentem, którego prawidłowe wypełnienie decyduje o Waszym spokoju ducha i portfelu na lata. Przede wszystkim, taki protokół powinien zawierać pełne dane stron – dewelopera i nabywcy, wraz z danymi identyfikacyjnymi nieruchomości, czyli adresem, numerem księgi wieczystej czy oznaczeniem lokalu. Niezbędna jest także dokładna data i miejsce przeprowadzenia odbioru.

Zobacz także: Jaki koszt wykończenia domu w stanie deweloperskim

W sercu protokołu musi znajdować się wyczerpujący opis stanu technicznego domu. To tu, niczym na medycznej karcie pacjenta, z detektywistyczną precyzją należy odnotować każdą wadę, usterkę, niedociągnięcie. Od pęknięć na ścianach, przez źle zamontowane okna, po niewłaściwe działanie instalacji. Wskazane jest, aby każda usterka była opisana konkretnie i zrozumiale, najlepiej z dokładnym określeniem jej lokalizacji. Na przykład, zamiast pisać "źle zamontowane drzwi", należy wpisać "drzwi do łazienki – brak płynnego domykania, widoczne otarcia na futrynie od strony zawiasów, na wysokości 120 cm od podłogi". Im precyzyjniej, tym lepiej – to eliminuje pole do domysłów i nieporozumień.

Co równie ważne, w protokole powinno znaleźć się oświadczenie dewelopera o usunięciu wskazanych wad w określonym terminie, zwykle wynoszącym 14 lub 30 dni od daty odbioru. Nabywca również składa oświadczenie, czy uznaje stan nieruchomości za zgodny z umową i projektem, a jeśli nie, to jakie są jego zastrzeżenia. Cały dokument, niczym ostatnia wola i testament, musi być podpisany przez obie strony. Pamiętajcie, że to narzędzie do egzekwowania praw i gwarancji od dewelopera.

Niezwykle istotne jest także uwzględnienie wszelkich odstępstw od projektu budowlanego oraz od standardu wykończenia. Często deweloperzy kuszą wizualizacjami i specyfikacjami, które później różnią się od rzeczywistości. To może być inny rodzaj tynku, gorsza jakość okien, brak punktów elektrycznych zgodnie z umową. Każda taka niezgodność, nawet jeśli wydaje się drobiazgiem, może mieć wpływ na funkcjonalność, estetykę, a nawet wartość nieruchomości. Dokładny zapis tych niezgodności to podstawa do dalszych roszczeń i negocjacji. To dokument, który będzie świadczył na Twoją korzyść. Pamiętaj, wzór protokołu ma tu kluczowe znaczenie.

Ponadto, protokół powinien zawierać wzmianki o odczytach liczników mediów – prądu, wody, gazu, jeśli są one już zainstalowane. Jest to kluczowe dla uniknięcia nieporozumień dotyczących rachunków za zużycie przed oficjalnym przeniesieniem własności. Niektóre protokoły mogą również zawierać listę rzeczy, które zostają w domu, np. kotły, grzejniki, wbudowane szafy. Upewnijcie się, że macie komplet dokumentów związanych z nieruchomością, takie jak karty gwarancyjne urządzeń, instrukcje obsługi systemów. To wszystko ma znaleźć się w dokumencie podpisanym z deweloperem.

Jeśli w domu występują istotne usterki, uniemożliwiające jego normalne użytkowanie, protokół powinien to wyraźnie zaznaczyć. W takim przypadku, macie prawo odmówić odbioru domu, a deweloper będzie zobowiązany do ich usunięcia w odpowiednim czasie. O tym, jak to zrobić i kiedy jest to możliwe, piszemy szerzej w kolejnych sekcjach. Podsumowując, rzetelnie sporządzony protokół odbioru technicznego domu jest fundamentem bezpiecznej transakcji i ochroną Waszych interesów. Zaufajcie nam, to jeden z tych dokumentów, na których nie warto oszczędzać czasu ani uwagi. Pamiętajcie o protokole odbioru technicznego.

Jak Sprawdzić Dom Przed Podpisaniem Protokołu?

Wyobraźcie sobie, że wkraczacie na pole minowe, gdzie każda podjęta decyzja, każde zaniedbanie może eksplodować Wam w twarz po latach. Tak właśnie może wyglądać odbiór techniczny domu, jeśli nie podejdziecie do niego z należytą starannością i wiedzą. Nie wystarczy rzucić okiem na świeżo pomalowane ściany; musicie stać się inżynierami budowlanymi, hydraulikami, elektrykami i detektywami w jednym. To moment, w którym możecie wykazać, że deweloper nie wywiązał się z umowy.

Na początek, najważniejszy punkt: zabierzcie ze sobą odpowiednie narzędzia. Przyda się poziomica (koniecznie laserowa), miarka (długa, najlepiej 5-metrowa), kątownik, próbnik napięcia, latarka (do ciemnych zakamarków, piwnic, strychów), a także, co jest absolutnie kluczowe, długopis i aparat fotograficzny (lub smartfon z dobrym aparatem) do dokumentowania wad. Jeśli macie termowizor, również go weźcie – to nieocenione narzędzie do wykrywania mostków termicznych i nieszczelności. Dobre przygotowanie to podstawa.

Zacznijcie od zewnętrznej części budynku. Dokładnie sprawdźcie elewację pod kątem pęknięć, zacieśnięć, odspojeń tynku. Przyjrzyjcie się dachowi, jeśli jest możliwość, zweryfikujcie ułożenie dachówek, sprawność rynien i obróbek blacharskich. Sprawdźcie podmurówkę, drenaż wokół budynku, stan ogrodzenia, bramy wjazdowej. Czy podjazdy i ścieżki są równe, czy woda ma odpowiedni spadek? Pamiętajcie, że to elementy narażone na zmienne warunki atmosferyczne, a ich stan świadczy o jakości wykonania.

Następnie wejdźcie do środka. Przejdźcie od pomieszczenia do pomieszczenia, metodycznie, kawałek po kawałku. Najpierw podłogi: czy są równe (użyjcie poziomicy!), czy nie ma wybrzuszeń, pęknięć, zarysowań, czy dobrze jest ułożony podkład? Potem ściany: czy są pionowe, czy nie mają widocznych pęknięć, ubytków tynku, nierówności? Przyłóżcie poziomicę i zobaczcie sami. Sufity również wymagają uwagi – sprawdzić trzeba, czy są gładkie, nie ma na nich zacieków ani rys.

Instalacje – to prawdziwe serce domu. Sprawdźcie wszystkie gniazdka elektryczne i włączniki światła. Włóżcie do każdego gniazdka ładowarkę do telefonu lub małą lampkę – niech zaświeci! Próbnik napięcia pozwoli Wam sprawdzić obecność prądu. Otwórzcie wszystkie krany, sprawdźcie ciśnienie wody, czy nie ma wycieków, czy sprawnie działa odpływ. Spłukajcie toalety, puśćcie wodę pod prysznicem. Nie zapomnijcie o instalacji grzewczej i wentylacyjnej – sprawdźcie, czy grzejniki są odpowietrzone, czy nawiewy działają prawidłowo, a rekuperacja (jeśli jest) nie wydaje dziwnych dźwięków.

Okna i drzwi to kolejne kluczowe elementy. Każde okno musi się płynnie otwierać i zamykać, uszczelki muszą być nienaruszone, szyby bez pęknięć i rys. Sprawdźcie ich szczelność – przesuńcie dłoń wzdłuż ramy okiennej, aby poczuć ewentualne przeciągi. Drzwi muszą być dobrze osadzone w ościeżnicach, nie mogą skrzypieć ani zahaczać o podłogę. Pamiętajcie też, aby sprawdzić wszystkie zamki i klamki. Ich prawidłowe działanie jest absolutnie kluczowe dla bezpieczeństwa i komfortu użytkowania.

Kanalizacja i wentylacja: upewnijcie się, że nie ma nieprzyjemnych zapachów z kanalizacji. Zwróćcie uwagę na wentylację w łazienkach i kuchni – sprawdźcie ciąg za pomocą kawałka papieru przyłożonego do kratki wentylacyjnej. Papier powinien zostać "przyssany" do kratki. Sprawdźcie również, czy w całym domu jest odpowiednia temperatura i wilgotność, jeśli macie do tego odpowiednie narzędzia. To są te detale, które na co dzień niewidoczne, mogą doprowadzić do poważnych problemów w przyszłości.

Nie krępujcie się zadawać pytań deweloperowi lub jego przedstawicielowi. Niech pokażą, jak działają wszystkie systemy, gdzie są liczniki, główne zawory. Nie podpisujcie protokołu, dopóki nie będziecie w 100% pewni stanu nieruchomości. Jeśli coś wzbudza Wasze wątpliwości, natychmiast wpiszcie to do protokołu. To nie jest czas na dyplomację, lecz na asertywność. Pamiętajcie, że macie prawo do bezpłatnego skorzystania z pomocy fachowca, takiego jak rzeczoznawca budowlany. Protokół odbioru domu to dokument, który musi odzwierciedlać rzeczywisty stan.

Możecie nawet umówić się z deweloperem na wcześniejsze sprawdzenie nieruchomości na własną rękę, byście mieli więcej czasu na dokładną inspekcję, zanim nadejdzie formalny dzień odbioru. Wielu deweloperów zgadza się na takie "przedbiegi". Wtedy dzień oficjalnego odbioru będzie już tylko formalnością w zakresie wpisywania tych wad, które nie zostały usunięte. To podejście proaktywne, które może zaoszczędzić Wam sporo nerwów i czasu w dłuższej perspektywie. Nigdy nie zapominajcie o swoim komforcie i prawach.

Wady i Usterki: Jak Wpisać Je do Protokołu Odbioru?

Wyobraźcie sobie sytuację, w której Wasze wymarzone lokum okazuje się być polem minowym drobnych, acz irytujących usterek. Pęknięta płytka, skrzypiące drzwi, cieknący kran – każdy z tych defektów, choć pozornie błahy, ma tendencję do rozrastania się w kosztowny problem, jeśli nie zostanie odpowiednio udokumentowany. Warto nie lekceważyć spisania protokołu i wpisania do niego każdej drobnej usterki, bo może przysporzyć nam to stratę pieniędzy na potencjalne naprawy. Odpowiednie udokumentowanie wad w protokole odbioru technicznego to klucz do ich późniejszego usunięcia przez dewelopera.

Pierwsza zasada: szczegółowość. Nie ma tu miejsca na ogólniki. Zamiast pisać "źle wykonane wykończenie", należy precyzyjnie opisać: "Ściana w salonie, na długości 2 metrów od lewego narożnika, na wysokości 1 metra od podłogi, widoczne pęknięcie o długości 15 cm i szerokości 2 mm, z uszkodzeniem tynku. Wymaga szpachlowania i ponownego malowania". Wskazane jest również, aby usterki wpisywać w formie listy punktów, dla lepszej czytelności i przejrzystości dokumentu. To gwarancja, że deweloper dokładnie zrozumie zakres prac do wykonania.

Każda usterka powinna mieć przypisane swoje zdjęcie. Najlepiej jest zrobić zdjęcie ogólne pomieszczenia, aby pokazać kontekst, a następnie zbliżenie na samą wadę. Dodajcie do zdjęcia datę i godzinę jego wykonania. Taka dokumentacja fotograficzna, w połączeniu z dokładnym opisem, stanowi niezaprzeczalny dowód istnienia wady. Niech będzie jasne, że jesteście metodyczni i poważnie podchodzicie do sprawy. Można nawet zastosować marker permanentny na nieusuwalnych wadach (np. na rysie na glazurze) w celu jej dokładnego udokumentowania i zaznaczenia.

Warto sporządzić listę usterek tematycznie lub według pomieszczeń, aby zachować porządek. Możecie zacząć od salonu, przechodząc przez kuchnię, łazienki, sypialnie, a na koniec sprawdzić elewację, ogród i pozostałe elementy zewnętrzne. Podzielenie protokołu na sekcje, np. "Usterki elewacji", "Usterki w łazience", "Instalacja elektryczna – uwagi", znacznie ułatwia późniejsze odnalezienie konkretnych pozycji i kontrolę ich usunięcia. Dobrze zorganizowany dokument to klucz do sprawnego procesu.

Nie bójcie się wpisywać nawet drobnych usterek. Zarysowana klamka, brak silikonu w narożniku, nierówno położona fuga – na pierwszy rzut oka mogą wydawać się mało istotne, ale po czasie mogą irytować lub, co gorsza, prowadzić do większych problemów. Deweloper ma obowiązek wydać dom w stanie wolnym od wad, niezależnie od ich rozmiaru. Co więcej, nagromadzenie wielu drobnych usterek może świadczyć o ogólnym niedbalstwie w wykonawstwie, co może podważyć Wasze zaufanie do jakości całości inwestycji.

Niezwykle ważne jest również, aby do protokołu dołączyć wszelkie inne dokumenty, które mogą potwierdzić istnienie wad. Może to być kopia projektu (jeśli deweloper odstąpił od niego), ekspertyza rzeczoznawcy budowlanego (jeśli takową zlecaliście), czy nawet wydruki e-maili z wcześniejszych ustaleń, które nie zostały spełnione. Każdy dodatkowy dowód wzmacnia Waszą pozycję. Nie można zapominać o tym, że protokół odbioru technicznego domu od dewelopera wzór to dokument, który może w przyszłości uratować nam budżet i nerwy.

Jeśli deweloper będzie nalegał na pominięcie jakiejś usterki lub jej zbagatelizowanie, nie uginajcie się. Waszym prawem jest mieć dom w stanie zgodnym z umową i normami budowlanymi. Pamiętajcie, że raz zaakceptowana wada (nawet milczącym brakiem wpisu do protokołu) może być później bardzo trudna do wyegzekwowania w ramach rękojmi. Każde roszczenie musi mieć swoje odzwierciedlenie w protokole. W protokole muszą znaleźć się także oświadczenia, że deweloper zobowiązuje się do naprawy tych usterek w terminie 14-30 dni, w zależności od umowy.

Przed opuszczeniem miejsca odbioru, upewnijcie się, że każda strona protokołu jest podpisana zarówno przez Was, jak i przez przedstawiciela dewelopera. Dopilnujcie, aby każda ze stron otrzymała swój egzemplarz protokołu. To prosta, ale niezwykle ważna formalność. Dokument powinien być czytelny, bez skreśleń i poprawek, które mogłyby wzbudzać wątpliwości. Jeśli dojdzie do pomyłek, najlepiej jest sporządzić nowy protokół lub podpisać poprawki w obecności obu stron. Czystość i porządek dokumentacji to Wasz atut.

Niektórzy deweloperzy mogą próbować spisać protokół na swoich gotowych formularzach, które mogą być mało elastyczne. W takim przypadku macie prawo do przygotowania własnego załącznika z listą usterek, który stanie się integralną częścią protokołu. Ważne, aby deweloper potwierdził jego otrzymanie i załączenie do protokołu. Pamiętajcie, że macie wpływ na treść dokumentu, który w końcu potwierdza stan odbioru nieruchomości. Nie bójcie się tego, by Wasz protokół odbioru domu był kompletny.

Odmowa Podpisania Protokołu Odbioru - Kiedy Możliwa?

Moment podpisania protokołu odbioru technicznego domu od dewelopera to ten decydujący punkt, w którym, niczym na wojnie, musicie wiedzieć, kiedy możecie złożyć broń, a kiedy warto zawalczyć do samego końca. Czy można nie podpisać protokołu odbioru? Oczywiście, tak. Protokół zdawczo-odbiorczy, lub w najgorszym razie nieodebrania mieszkania – to ważne zastrzeżenie, które należy sobie przypomnieć. Odmowa podpisania protokołu jest możliwa, ale wyłącznie w ściśle określonych sytuacjach i zazwyczaj pociąga za sobą poważne konsekwencje dla obu stron.

Głównym powodem do odmowy podpisania protokołu jest stwierdzenie tak poważnych wad, które uniemożliwiają użytkowanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem lub stanowią zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców. Przykładem może być brak możliwości uruchomienia podstawowych instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej), poważne pęknięcia konstrukcyjne ścian, niedziałające systemy grzewcze w okresie zimowym, czy znaczne nieszczelności okien lub dachu, które prowadzą do zalewania wnętrza. To nie są błahe niedociągnięcia, ale fundamentalne błędy. Odmowa podpisu to forma ostatecznej linii obrony.

Warto pamiętać, że ustawa deweloperska przewiduje, iż deweloper ma obowiązek usunąć wady wskazane w protokole w terminie 30 dni od daty odbioru. Jeśli wady są tak poważne, że uniemożliwiają zamieszkanie, a deweloper odmawia ich usunięcia w rozsądnym terminie lub kwestionuje ich istnienie, to również może być powód do odmowy podpisu. Musicie być jednak przygotowani na to, że odmowa podpisania protokołu na podstawie błahej rysy na ścianie, która może być łatwo naprawiona, będzie traktowana jako działanie bezpodstawne i może mieć dla Was negatywne konsekwencje.

Co dzieje się, gdy odmawiacie podpisania protokołu? Deweloper ma prawo podjąć kroki prawne, aby zobowiązać Was do odbioru nieruchomości, powołując się na fakt, że dom jest w stanie zgodnym z umową i projektem. Wówczas sprawa może trafić do sądu, a to pociągnie za sobą koszty i czas. Jeśli sąd uzna, że odmowa odbioru była nieuzasadniona, możecie zostać obciążeni kosztami procesowymi oraz dodatkowo płatnościami za bezumowne korzystanie z nieruchomości, lub odszkodowaniem dla dewelopera za niemożność wydania nieruchomości w terminie. Dlatego ta decyzja musi być dobrze przemyślana.

Zamiast całkowitej odmowy podpisania, lepszym rozwiązaniem w przypadku mniejszych, ale nadal istotnych wad, jest podpisanie protokołu z obszerną listą usterek, w których wyraźnie zaznaczycie, że z powodu tych usterek nie odbieracie lokalu. To daje deweloperowi szansę na ich usunięcie w ciągu 30 dni, jednocześnie zabezpieczając Wasze prawa do egzekwowania tych poprawek. To takie "warunkowe" przyjęcie, które pozwala na uniknięcie od razu sądowej batalii. Protokół odbioru technicznego w takim wariancie nadal pełni swoją rolę.

Przykładem, gdzie warto rozważyć odmowę, jest sytuacja, w której podczas odbioru okazuje się, że deweloper zrealizował istotne odstępstwa od projektu budowlanego, na które nie wyraziliście zgody. Na przykład, zmienił układ ścian, usunął zaplanowany balkon, lub zastosował inne, wyraźnie gorsze materiały budowlane. Takie zmiany, jeśli nie zostały uzgodnione z nabywcą i wpływają na funkcjonalność lub bezpieczeństwo nieruchomości, mogą być podstawą do twardej odmowy podpisania protokołu odbioru technicznego. Nie można pozwolić, by deweloper na Waszych oczach ignorował zapisy umowy.

W przypadku odmowy podpisania protokołu zawsze należy zadbać o formalne powiadomienie dewelopera o swojej decyzji, najlepiej listem poleconym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru, szczegółowo uzasadniając swoją decyzję i przedstawiając listę wad. Zawsze starajcie się być po bezpiecznej stronie. Konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym jest w takiej sytuacji nieoceniona, by ocenić, czy macie mocne podstawy do odmowy i jakie kroki prawne mogą być dalej podjęte.

Pamiętajcie, że odmowa odbioru to ostateczność, niczym bomba atomowa, której użycie pociąga za sobą ogromne koszty i ryzyka. Zdecydowanie częściej stosowaną i bezpieczniejszą strategią jest podpisanie protokołu z uwagami i listą wad do usunięcia, dając deweloperowi szansę na naprawę. Ale świadomość, że taka opcja istnieje i kiedy można z niej skorzystać, to silna karta przetargowa w Waszych rękach. Odbiór techniczny domu to Wasza chwila, aby zabezpieczyć się na przyszłość. Nie podpisujcie, jeśli czujecie się oszukani lub zagrożeni.

Q&A

P: Czym jest protokół odbioru technicznego domu od dewelopera i dlaczego jest tak ważny?

O: Protokół odbioru technicznego domu od dewelopera wzór to dokument prawnie wiążący, który sporządzany jest podczas inspekcji technicznej nowo wybudowanego domu od dewelopera. Jego głównym celem jest dokładne odnotowanie wszelkich wad, usterek, niezgodności z projektem budowlanym oraz standardem wykończenia. Jest kluczowy, ponieważ stanowi jedyny formalny dowód na istnienie tych niedociągnięć w momencie przekazania nieruchomości, zabezpieczając nabywcę przed koniecznością ponoszenia kosztów napraw w przyszłości i umożliwiając dochodzenie roszczeń od dewelopera.

P: Co powinno się znaleźć w protokole odbioru technicznego, aby był skuteczny?

O: Skuteczny protokół odbioru technicznego powinien zawierać pełne dane stron (dewelopera i nabywcy), dokładne dane nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej), datę i miejsce odbioru. Kluczowym elementem jest precyzyjny i szczegółowy opis każdej stwierdzonej wady lub usterki, wraz z jej lokalizacją, np. "pęknięcie ściany w salonie, długość 15 cm, wysokość 120 cm od podłogi, widoczne uszkodzenie tynku". Do protokołu należy dołączyć dokumentację fotograficzną każdej wady. Ponadto, protokół powinien zawierać oświadczenie dewelopera o zobowiązaniu się do usunięcia usterek w określonym terminie (zwykle 30 dni) oraz podpisy obu stron.

P: Czy mogę odmówić podpisania protokołu odbioru, jeśli znajdę poważne wady?

O: Tak, możesz odmówić podpisania protokołu odbioru, ale jest to opcja stosowana w ostateczności i tylko w przypadku stwierdzenia wad o charakterze istotnym, które uniemożliwiają normalne użytkowanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (np. brak możliwości uruchomienia kluczowych instalacji) lub stanowią zagrożenie dla życia i zdrowia. W przypadku odmowy, konieczne jest formalne i pisemne powiadomienie dewelopera o powodach tej decyzji. Zazwyczaj, w przypadku mniejszych wad, zaleca się podpisanie protokołu z obszerną listą usterek, co zobowiązuje dewelopera do ich usunięcia, nie paraliżując jednocześnie procesu przekazania nieruchomości.

P: Jakie narzędzia powinienem zabrać na odbiór techniczny domu?

O: Na odbiór techniczny domu warto zabrać zestaw narzędzi, które pomogą w precyzyjnej weryfikacji. Do niezbędnych należą: poziomica (najlepiej laserowa, do sprawdzenia równości podłóg i ścian), miarka (długa), kątownik, próbnik napięcia (do gniazdek), latarka (do ciemnych miejsc, np. piwnicy, strychu), aparat fotograficzny lub smartfon z dobrym aparatem do dokumentowania usterek, notes i długopis do sporządzania notatek. Możesz również rozważyć termowizor do wykrywania mostków termicznych oraz specjalistyczny miernik wilgotności.

P: Co zrobić, jeśli deweloper nie usunie usterek wpisanych do protokołu w wyznaczonym terminie?

O: Jeśli deweloper nie usunie usterek wpisanych do protokołu odbioru technicznego domu w ustalonym terminie (standardowo 30 dni), masz prawo wezwać go do wykonania prac, wyznaczając mu dodatkowy, rozsądny termin. Jeśli i ten termin upłynie bezskutecznie, możesz samodzielnie usunąć usterki na koszt dewelopera lub zlecić ich usunięcie specjalistycznym firmom, a następnie dochodzić od dewelopera zwrotu poniesionych kosztów na drodze sądowej. Warto również rozważyć złożenie zawiadomienia do odpowiednich organów, takich jak Rzecznik Praw Konsumenta lub PINB.