Lokal mieszkalny a budynek: kluczowe różnice 2025

Czy zastanawialiście się kiedyś, co tak naprawdę kupujecie, gdy w grę wchodzi rynek nieruchomości? Czy to lokal mieszkalny, czy może budynek mieszkalny? Pozorne podobieństwo tych terminów kryje za sobą fundamentalne różnice prawne i ekonomiczne, które mają kluczowe znaczenie dla właścicieli, inwestorów i każdego, kto choć raz stanął przed wyzwaniem zakupu dachu nad głową. To nie jest tylko kwestia semantyki – to rozróżnienie wpływa na nasze prawa, obowiązki, a nawet portfel. W dużym skrócie, lokal mieszkalny to wydzielona część budynku przeznaczona do samodzielnego zamieszkania, natomiast budynek mieszkalny to cała konstrukcja obejmująca co najmniej jeden lokal mieszkalny. Różnica ta determinuje sposób postrzegania nieruchomości w świetle prawa, co z kolei ma wpływ na procesy takie jak opodatkowanie, dziedziczenie czy zarządzanie. Zrozumienie tych subtelności może uchronić nas przed niejednym „gorącym kartoflem” w przyszłości.

• Znaczenie rozróżnienia lokal kontra budynek w prawie
• Udziały w częściach wspólnych budynku a status lokalu
• Opodatkowanie i darowizny: lokal czy budynek?
• Praktyczne aspekty rozróżnienia na rynku nieruchomości
• Q&A

Rozróżnienie między lokalem a budynkiem mieszkalnym to, jak się okazuje, kwestia, która niczym nić Ariadny prowadzi nas przez labirynt przepisów i praktycznych zastosowań. Wyobraźmy sobie, że dwóch entuzjastów nieruchomości, Marek i Piotr, postanawia zgłębić tę kwestię. Marek, zafascynowany historiami sukcesu na rynku nieruchomości, zawsze widział budynki jako spójną całość, idealną do kupna i sprzedaży w całości. Piotr natomiast, bardziej pragmatyczny, skupiał się na detalach, na poszczególnych

lokalach mieszkalnych w kontekście inwestycji pod wynajem. Ich podejścia nie tylko ilustrują typowe dylematy inwestycyjne, ale także stanowią studium przypadku, jak różne perspektywy zmieniają percepcję tego samego zagadnienia prawnego i ekonomicznego.

Zatem, z punktu widzenia prawa, lokal mieszkalny to samodzielna nieruchomość, z własną księgą wieczystą, która może być przedmiotem odrębnego obrotu, darowizny, czy obciążenia hipoteką. Budynek zaś, choć może być obiektem obrotu, często jest postrzegany przez pryzmat przynależnych do niego lokali i gruntów. Ale jak to wygląda w szerszej perspektywie, kiedy spojrzymy na to zagadnienie okiem analityka?

Powyższa tabela unaocznia, że choć oba terminy z pozoru wydają się bliskie, to w praktyce różnice w ich traktowaniu potrafią mieć znaczący wpływ na wszelkie operacje prawne i finansowe. Wyobraźmy sobie inwestora, który zakupił cały budynek mieszkalny myśląc o wynajmie mieszkań. Musi on nie tylko zarządzać poszczególnymi najmami, ale również dbać o części wspólne, elewację, dach – wszystko to spoczywa na jego barkach. Z drugiej strony, właściciel pojedynczego lokalu w tym samym budynku ma zdecydowanie mniejsze obciążenia – jedynie współuczestniczy w kosztach zarządzania częściami wspólnymi przez wspólnotę mieszkaniową, a jego odpowiedzialność jest ograniczona do jego „czterech ścian”.

Zobacz także: Lokal mieszkalny: co to jest? Definicja prawna

Znaczenie rozróżnienia lokal kontra budynek w prawie

Zacznijmy od sedna sprawy – prawo. Prawo polskie jasno definiuje, czym różni się lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość od całego budynku mieszkalnego. To rozróżnienie nie jest kaprysem ustawodawcy, ale fundamentem, na którym opiera się cały system obrotu nieruchomościami. Bez niego zapanowałby chaos, a procesy takie jak sprzedaż, darowizna czy dziedziczenie byłyby niewyobrażalnie skomplikowane lub wręcz niemożliwe do przeprowadzenia.

Kluczowym dokumentem jest ustawa o własności lokali, która wprowadziła pojęcie odrębnej własności lokalu. Pozwoliło to na wydzielenie z bryły budynku poszczególnych mieszkań czy lokali użytkowych i nadanie im statusu samodzielnych nieruchomości. To właśnie dzięki temu możliwe jest posiadanie mieszkania w bloku bez konieczności współwłasności całego budynku.

Z punktu widzenia prawnego, każdy lokal posiadający odrębną własność ma swoją własną księgę wieczystą, co stanowi gwarancję praw nabywcy. W księdze tej zapisane są wszelkie informacje dotyczące danego lokalu: jego powierzchnia, przeznaczenie, właściciel, a także wszelkie obciążenia, takie jak hipoteki czy służebności. Proces ten jest analogiczny do posiadania odrębnego aktu własności dla działki gruntu.

Zobacz także: Samodzielność lokalu: kluczowe warunki

Z kolei budynek mieszkalny jako całość jest zazwyczaj związany z prawem własności do gruntu, na którym stoi. W przypadku budynków wielorodzinnych, prawo własności do gruntu jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. To ważny aspekt, ponieważ wszelkie decyzje dotyczące terenu wokół budynku, jego remontów czy rozbudowy, muszą być podejmowane wspólnie, często przez wspólnotę mieszkaniową.

Przykładem mogą być inwestycje deweloperskie. Deweloper, budując blok mieszkalny, nie sprzedaje całego budynku jako jednej nieruchomości. Sprzedaje poszczególne lokale mieszkalne, każdy z własną księgą wieczystą, a wraz z nim udział w częściach wspólnych budynku (klatki schodowe, windy, elewacja, dach) oraz udział w gruncie. To precyzyjne rozróżnienie jest fundamentalne dla zrozumienia struktury prawnej nieruchomości i unikania przyszłych problemów.

Rozumienie tych aspektów ma kluczowe znaczenie również w przypadku sporów. Wyobraźmy sobie sytuację, w której właściciel lokalu chce przeprowadzić remont, który naruszyłby konstrukcję budynku. Bez jasnego rozróżnienia i zrozumienia granic własności, trudno byłoby określić jego prawa i obowiązki, a także zakres odpowiedzialności. Prawo, precyzując te kwestie, daje narzędzia do rozwiązywania takich konfliktów.

Zobacz także: Wniosek o najem lokalu mieszkalnego — wzór i wymagania 2025

Warto również nadmienić, że odrębność lokalu ma znaczenie w kontekście postępowania egzekucyjnego. Komornik, w przypadku zadłużenia właściciela lokalu, może zająć i sprzedać wyłącznie jego odrębną własność lokalu mieszkalnego, a nie cały budynek. To zapewnia bezpieczeństwo prawne pozostałym mieszkańcom i współwłaścicielom budynku.

Podsumowując, rozróżnienie między lokalem a budynkiem w kontekście prawa nie jest fanaberią, lecz koniecznością. Ułatwia obrót nieruchomościami, zapewnia stabilność prawną, a także chroni interesy wszystkich stron transakcji. Bez tego fundamentu, rynek nieruchomości w obecnej formie praktycznie by nie istniał, a wszelkie aspiracje własnościowe byłyby znacznie bardziej skomplikowane do realizacji.

Zobacz także: Czy Można Mieszkać w Lokalu Inwestycyjnym w 2025? Prawo i Praktyka

Udziały w częściach wspólnych budynku a status lokalu

Zrozumienie, czym są udziały w częściach wspólnych budynku, jest niczym odkrycie ukrytego poziomu w grze, który całkowicie zmienia zasady. To właśnie one stanowią pomost między indywidualnym lokalem mieszkalnym a całym budynkiem mieszkalnym, tworząc spójny ekosystem nieruchomości. Bez nich, odrębna własność lokali w budynkach wielorodzinnych byłaby niemożliwa lub niosłaby ze sobą ogromne ryzyko i niepewność prawną.

Gdy kupujesz odrębną własność lokalu mieszkalnego, wraz z nią, niczym bonus w pakiecie, nabywasz również udział w tzw. nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to nic innego jak te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a także grunt, na którym budynek jest posadowiony. Pomyśl o klatkach schodowych, windach, dachu, elewacji, instalacjach (wodociągowych, kanalizacyjnych, grzewczych) – to wszystko są części wspólne budynku.

Wysokość tego udziału wyrażana jest zazwyczaj ułamkiem i jest ściśle powiązana z powierzchnią Twojego lokalu. Im większy lokal, tym większy udział w nieruchomości wspólnej. Jest to logiczne, ponieważ większy lokal generuje proporcjonalnie większe obciążenie dla całej konstrukcji i infrastruktury, a także korzysta z większej przestrzeni użytkowej w ramach budynku.

Zobacz także: Czy można przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny w 2025 roku? Poradnik krok po kroku

To właśnie posiadanie udziałów w częściach wspólnych obliguje każdego właściciela lokalu do współudziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, czy to poprzez wpłaty na fundusz remontowy, czy opłaty eksploatacyjne. Działa to na zasadzie „jeden za wszystkich, wszyscy za jednego” – każdy ponosi odpowiedzialność za utrzymanie całości, proporcjonalnie do swojego udziału. Przykładowo, jeśli miesięczne koszty utrzymania części wspólnych wynoszą 1000 zł, a Twój udział wynosi 1/100, dołożysz do tego 10 zł.

Decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej, takie jak remonty, modernizacje czy zmiany w sposobie zarządzania, podejmowane są przez wspólnotę mieszkaniową, czyli ogół właścicieli lokali. Udział w częściach wspólnych daje ci prawo głosu w tej wspólnocie. Im większy Twój udział, tym większa Twoja siła głosu. To trochę jak demokracja, gdzie każdy „głos” ma swoją wagę.

Brak tego precyzyjnego podziału na udziały byłby katastrofą. Wyobraź sobie, że w budynku z 50 mieszkaniami nie ma jasnych zasad podziału kosztów. Kto by płacił za naprawę dachu? Kto za oświetlenie klatki schodowej? Bez ustalonego systemu, każdy próbowałby uniknąć odpowiedzialności, a budynek szybko popadłby w ruinę.

Co więcej, kwestia udziałów w częściach wspólnych pojawia się również przy sprzedaży lokalu. Udziały te są nierozerwalnie związane z własnością lokalu – nie można sprzedać lokalu bez zbycia odpowiadającego mu udziału w nieruchomości wspólnej, ani też sprzedać udziału w nieruchomości wspólnej bez zbycia lokalu. Są jak syjamskie bliźniaki – zawsze razem.

Warto zauważyć, że w akcie notarialnym, na podstawie którego nabywa się odrębną własność lokalu mieszkalnego, zawsze musi być wyraźnie wskazany udział w częściach wspólnych budynku i we własności działki gruntu. To zapewnia pełną przejrzystość transakcji i chroni interesy nabywców, rozwiewając wszelkie wątpliwości co do zakresu nabywanej własności. To kolejny dowód na to, jak drobne niuanse prawne mają ogromne znaczenie w praktyce.

Opodatkowanie i darowizny: lokal czy budynek?

Gdy na scenę wkracza fiskus, różnice między lokalem mieszkalnym a budynkiem mieszkalnym nabierają zupełnie nowego, często bolesnego, wymiaru. Zrozumienie, co jest przedmiotem opodatkowania, to klucz do uniknięcia nieprzyjemnych niespodzianek i optymalizacji obciążeń finansowych, zarówno w przypadku zakupu, jak i darowizny nieruchomości.

W przypadku podatku od nieruchomości, który jest podatkiem lokalnym i zasila budżety gmin, rozróżnienie jest zasadnicze. Właściciel pojedynczego lokalu płaci podatek od nieruchomości tylko za ten lokal i przyporządkowany do niego udział w gruncie. Stawki podatku są ustalane przez radę gminy i zależą od przeznaczenia nieruchomości (mieszkalne, użytkowe). Przykładowo, w 2023 roku maksymalna stawka podatku od gruntów związanych z działalnością gospodarczą wynosiła 1,16 zł za m², a od budynków mieszkalnych (lub ich części) – 1,00 zł za m² powierzchni użytkowej.

Sytuacja komplikuje się, gdy stajesz się właścicielem całego budynku mieszkalnego, szczególnie jeśli zawiera on również lokale o charakterze usługowym (np. parter handlowy). Wówczas podatek od nieruchomości naliczany jest od całej powierzchni użytkowej budynku oraz od powierzchni gruntu, na którym się znajduje. Co więcej, stawki podatku mogą różnić się w zależności od funkcji poszczególnych części budynku – te przeznaczone na działalność gospodarczą będą opodatkowane wyższą stawką.

Przejdźmy do darowizn. To obszar, gdzie diabeł tkwi w szczegółach, a prawo często zaskakuje. Akt darowizny, choć z pozoru prosty, może generować obowiązki podatkowe. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, zasadniczo darowizny są opodatkowane. Jednakże, istnieją zwolnienia, które są kluczowe. Przykładowo, darowizna pomiędzy najbliższymi członkami rodziny (Grupa I – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie), po zgłoszeniu jej do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy, jest w całości zwolniona z podatku, niezależnie od wartości darowizny i tego, czy dotyczy lokalu mieszkalnego czy budynku.

Jednakże, istnieją sytuacje, gdzie darowizna nieruchomości, nawet w ramach najbliższej rodziny, może wymagać zapłacenia podatku. Jest to tzw. "ulga mieszkaniowa". Dotyczy ona darowizn, w których obdarowany zobowiązuje się do zamieszkania w nabytym lokalu i nie jest właścicielem innego lokalu. Jak wspomniano w dostarczonych danych, notariusz A. nie pobrała podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 9 ust. 1 pkt 1 i art. 16 (lokal nr 3) oraz art. 9 ust. 1 pkt 1 i art. 4 ust. 1 pkt 13 (lokal nr 4) ustawy z dnia 28 lipca r. o podatku od spadków i darowizn. Artykuły te właśnie odnoszą się do przepisów zwalniających z podatku członków najbliższej rodziny oraz do ulg mieszkaniowych, które mają zastosowanie, gdy obdarowany nie posiada innych nieruchomości mieszkalnych i zobowiązuje się do zamieszkania w darowanym lokalu przez określony czas, zazwyczaj 5 lat.

W przypadku darowizny lokalu mieszkalnego, notariusz precyzyjnie określa przedmiot darowizny, w tym powierzchnię lokalu i przynależny mu udział w częściach wspólnych budynku i w gruncie. Jest to kluczowe dla prawidłowego naliczenia ewentualnego podatku (lub zastosowania zwolnienia). Jeżeli przedmiotem darowizny jest cała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym (np. dom jednorodzinny), wartość darowizny obejmuje zarówno wartość gruntu, jak i samego budynku. Różnice w opodatkowaniu mogą pojawić się również w zależności od statusu obdarowanego – czy jest on już właścicielem innych nieruchomości, co ma wpływ na zastosowanie wspomnianej ulgi mieszkaniowej.

Wartość darowizny, która jest podstawą opodatkowania, jest zazwyczaj określana przez strony w akcie notarialnym, jednak musi ona odpowiadać wartości rynkowej. Przykładowo, jeśli J. darowała synowi B. odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 3 o powierzchni 40,37 m² oraz lokal nr 4 o powierzchni 41,38 m², określając ich wartość na odpowiednio X i Y zł, w tym wartość udziału w gruncie i częściach wspólnych, to ta kwota stanowiła podstawę do analizy podatkowej. Ta precyzyjność w określeniu wartości jest niezbędna dla uniknięcia późniejszych sporów z urzędem skarbowym.

Podsumowując, niezależnie od tego, czy mówimy o lokalu mieszkalnym, czy o całym budynku mieszkalnym, kwestie podatkowe są złożone i wymagają dokładnej analizy, często z pomocą notariusza lub doradcy podatkowego. Kluczowe jest zrozumienie, że prawo inaczej traktuje części składowe nieruchomości i inne dla całości, co ma bezpośrednie przełożenie na wysokość oraz zasady płacenia danin publicznych w przypadku nabycia czy darowizny nieruchomości.

Praktyczne aspekty rozróżnienia na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości to prawdziwa dżungla, a rozróżnienie pomiędzy lokalem mieszkalnym a budynkiem mieszkalnym jest kompasem, który pozwala nam się w niej odnaleźć. To nie czysta teoria prawna, ale twarda rzeczywistość, która kształtuje ceny, strategie inwestycyjne i codzienne funkcjonowanie właścicieli. Przyjrzyjmy się temu z bliska, z perspektywy praktyka.

Kiedy wchodzisz na rynek jako kupujący, od razu zauważysz fundamentalną różnicę w podaży. Na typowym portalu ogłoszeniowym znajdziesz dziesiątki tysięcy ofert sprzedaży lokali mieszkalnych – mieszkań, apartamentów. Sprzedaż całych budynków mieszkalnych jest znacznie rzadsza i skierowana do zupełnie innej grupy odbiorców – zazwyczaj do inwestorów instytucjonalnych, deweloperów, lub osób, które szukają nieruchomości z potencjałem na przekształcenie lub prowadzenie działalności w skali mikro. Dla „Kowalskiego” szukającego miejsca do życia, lokal jest oczywistym wyborem.

Ceny są kolejnym, bardzo wymiernym aspektem. Jak pokazują dane rynkowe, jednostkowa cena za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego (np. mieszkania w bloku) jest często wyższa niż średnia cena za metr kwadratowy w całym budynku (szczególnie w budynkach wielorodzinnych, gdzie część powierzchni to części wspólne). To po prostu zasada rzadkości i popytu – na małe mieszkania jest ogromne zapotrzebowanie, co winduje ich ceny.

Weźmy na przykład Warszawę. W 2023 roku średnia cena ofertowa za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym oscylowała w granicach 12 000 – 15 000 zł, a w segmentach premium nawet do 20 000 – 25 000 zł. Natomiast zakup całego budynku mieszkalnego, nawet w atrakcyjnej lokalizacji, mógłby wiązać się z ceną jednostkową w przedziale 8 000 – 10 000 zł za metr kwadratowy. Dlaczego? Bo kupując cały budynek, bierzesz na siebie również ryzyka związane z jego stanem technicznym, koniecznością remontów części wspólnych i zarządzaniem najmem w skali makro. To inwestycja długoterminowa, często wymagająca kapitału rzędu kilku, a nawet kilkunastu milionów złotych.

Z punktu widzenia kupującego, kluczową kwestią jest również cel nabycia. Jeśli szukasz miejsca do zamieszkania, celujesz w lokal mieszkalny. Jeśli myślisz o inwestycji w najem, możesz zastanawiać się nad zakupem pojedynczych lokali (łatwiejszych do zarządzania, mniejszy kapitał początkowy) lub całego budynku mieszkalnego (większa skala, potencjalnie większe zyski, ale też większe ryzyko i nakład pracy). Przykładowo, jak podano w danych, J. (darczyńca) stwierdziła, że lokal nr 4 jest zajęty przez lokatora na podstawie umowy najmu. To idealny przykład praktycznego wykorzystania różnic – ten lokal jest już aktywem generującym dochód, a jego status prawny jako odrębnego lokalu umożliwia łatwe przekazanie go w darowiźnie z zachowaniem praw najemcy.

Inny praktyczny aspekt to kwestie finansowania. Banki chętniej udzielają kredytów hipotecznych na zakup pojedynczych lokali mieszkalnych, ponieważ są one łatwiejszym zabezpieczeniem. Wycena jest prostsza, a ryzyko mniejsze. Kredyt na zakup całego budynku mieszkalnego to już bardziej złożona operacja, często traktowana jako kredyt inwestycyjny, z innymi wymaganiami i warunkami.

Nie możemy zapomnieć o zarządzaniu. W przypadku lokalu, to wspólnota mieszkaniowa (czyli wszyscy właściciele lokali) odpowiada za części wspólne budynku. Ty płacisz czynsz i spoczywa na Tobie zarządzanie Twoim mieszkaniem. W przypadku całego budynku, Ty, jako właściciel, ponosisz pełną odpowiedzialność za całość – od dachu po piwnicę, od instalacji po ogródek. To ogromna odpowiedzialność i często konieczność zatrudnienia zarządcy nieruchomości.

I jeszcze jeden, bardzo ważny, ale często pomijany aspekt: plany zagospodarowania przestrzennego. Planujący zakup budynku mieszkalnego muszą upewnić się, że zagospodarowanie działki i samego budynku jest zgodne z miejscowym planem, a także czy istnieją możliwości rozbudowy lub adaptacji. W przypadku zakupu lokalu, ta kwestia jest mniej skomplikowana, ponieważ dotyczy głównie wnętrza, a nie całej konstrukcji czy terenu.

Podsumowując, rozróżnienie lokal kontra budynek ma fundamentalne znaczenie dla każdego gracza na rynku nieruchomości. Wpływa na podaż, ceny, strategie finansowania, a także na zakres odpowiedzialności i codzienne wyzwania. To nie jest akademicka dyskusja, to praktyczna wiedza, która pozwala podejmować świadome i opłacalne decyzje.

Q&A

Pytanie 1: Czym jest lokal mieszkalny, a czym budynek mieszkalny w kontekście prawnym?

Odpowiedź: Lokal mieszkalny to samodzielna, wydzielona część budynku, przeznaczona do stałego zamieszkania, posiadająca niezależne wejście i odrębną księgę wieczystą. Budynek mieszkalny natomiast to cała konstrukcja budowlana, która może zawierać jeden lub więcej lokali mieszkalnych, a także części wspólne i jest związana z prawem własności lub użytkowania wieczystego gruntu.

Pytanie 2: Jakie znaczenie mają udziały w częściach wspólnych budynku dla właściciela lokalu?

Odpowiedź: Udziały w częściach wspólnych budynku (oraz gruntu) są nierozerwalnie związane z własnością lokalu mieszkalnego. Określają one proporcjonalny udział właściciela lokalu w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (np. remonty, zarząd) oraz jego prawo głosu w sprawach dotyczących wspólnoty mieszkaniowej. Nie można sprzedać lokalu bez zbycia odpowiadającego mu udziału w nieruchomości wspólnej.

Pytanie 3: Czy opodatkowanie darowizny lokalu mieszkalnego i całego budynku mieszkalnego różni się?

Odpowiedź: Zasadniczo, ustawa o podatku od spadków i darowizn reguluje opodatkowanie darowizn niezależnie od tego, czy przedmiotem jest lokal, czy cały budynek. Kluczowe są relacje rodzinne (np. najbliższa rodzina jest zwolniona z podatku po zgłoszeniu darowizny) oraz możliwość zastosowania ulg mieszkaniowych, które często wymagają, aby obdarowany nie posiadał innych nieruchomości mieszkalnych i zamieszkał w darowanej nieruchomości. Wartość darowizny jest podstawą do ewentualnego naliczenia podatku.

Pytanie 4: Jakie są praktyczne różnice w zakupie lokalu mieszkalnego a budynku mieszkalnego na rynku nieruchomości?

Odpowiedź: Zakup lokalu mieszkalnego jest typową transakcją dla indywidualnego nabywcy szukającego miejsca do życia, z niższą barierą wejścia kapitałowego i prostszym finansowaniem bankowym. Zakup całego budynku mieszkalnego to zazwyczaj inwestycja dla większych graczy lub deweloperów, wymagająca znacznie większego kapitału, generująca pełną odpowiedzialność za zarządzanie całą nieruchomością i jej remonty, a także związana z bardziej złożonymi kwestiami prawnymi i podatkowymi.

Pytanie 5: Czy lokal mieszkalny może być przedmiotem samodzielnego obrotu?

Odpowiedź: Tak, lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność jest samodzielnym przedmiotem obrotu prawnego. Oznacza to, że może być on samodzielnie sprzedawany, kupowany, darowany, dziedziczony, a także obciążany hipoteką, niezależnie od pozostałych lokali w tym samym budynku.