Kto Płaci za Notariusza przy Sprzedaży Mieszkania w 2025? Poradnik

Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania? To pytanie, które nurtuje zarówno sprzedających, jak i kupujących nieruchomości, często stając się osią sporną negocjacji. Odpowiedź, choć wydaje się prosta, kryje w sobie niuanse. W zdecydowanej większości przypadków, to kupujący ponosi główne koszty notarialne.

Choć utarło się przekonanie, że to kupujący zazwyczaj reguluje rachunek u notariusza, rzeczywistość nie jest tak czarno-biała. Różne okoliczności transakcji, lokalne zwyczaje, a nawet po prostu dobra wola stron mogą wpłynąć na ostateczny podział obciążenia finansowego. Przyjrzyjmy się bliżej statystykom i danym rynkowym, które rzucają światło na to, jak często ta praktyka znajduje potwierdzenie w faktach. Poniżej prezentujemy orientacyjne dane dotyczące podziału kosztów notarialnych w transakcjach sprzedaży mieszkań w Polsce:

Zastanówmy się głębiej nad tym, co dokładnie wchodzi w skład kosztów notarialnych. Kiedy stajemy przed koniecznością podpisania aktu notarialnego, czekają na nas różne pozycje, które składają się na opłaty. Najważniejszą z nich jest taksa notarialna, swoiste wynagrodzenie notariusza za jego pracę. To właśnie ta opłata budzi największe emocje i jest kluczowym elementem w rozważaniach o tym, kto ponosi koszty notarialne. Ale to nie jedyny element układanki. Dochodzą do tego jeszcze podatek VAT od taksy notarialnej oraz, w pewnych sytuacjach, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Taksa notarialna, jak już wspomnieliśmy, jest fundamentem opłat. Jej wysokość regulowana jest przez przepisy prawa i zależy od wartości transakcji. Nie jest to jednak dowolna kwota ustalana przez notariusza. Istnieją ministerialne wytyczne, tabele określające maksymalne stawki taksy, które notariusz może pobrać. Te tabele są publicznie dostępne i warto się z nimi zapoznać, aby mieć rozeznanie, jakich wydatków można się spodziewać. Warto jednak pamiętać, że te stawki są maksymalne, a notariusz może ustalić taksę niższą, choć w praktyce zdarza się to rzadko, szczególnie przy transakcjach dotyczących popularnych i często obracanych nieruchomości.

Do taksy notarialnej, jak do wielu usług, doliczany jest podatek VAT. Aktualnie wynosi on 23% i zwiększa całkowity koszt aktu notarialnego. Trzeba mieć to na uwadze, planując budżet transakcji, aby uniknąć przykrych niespodzianek. VAT jest elementem obligatoryjnym i nie podlega negocjacjom, jest po prostu doliczany do wyliczonej taksy. Zatem, patrząc na całościowy koszt, koszty notarialne zakupu mieszkania to nie tylko taksa, ale taksa powiększona o podatek VAT.

PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, pojawia się w transakcjach sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Wynosi on 2% wartości nieruchomości i jest dodatkowym obciążeniem finansowym dla kupującego. Warto zwrócić uwagę, że rynek pierwotny jest z tego podatku zwolniony. Kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, PCC nas nie dotyczy, co jest znaczącą różnicą w porównaniu do rynku wtórnego. Zatem, rynek pierwotny a wtórny koszty notarialne różnią się właśnie o ten podatek PCC. W przypadku rynku pierwotnego zamiast PCC płacimy VAT, ale VAT zazwyczaj jest już wliczony w cenę nieruchomości podaną przez dewelopera.

Przejdźmy teraz do specyficznej sytuacji, jaką jest umowa przedwstępna. Często, zanim dojdzie do finalnej transakcji sprzedaży mieszkania, strony decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Ma ona na celu zabezpieczenie interesów obu stron i potwierdzenie woli zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Powstaje pytanie: czy umowa przedwstępna wiąże się z kosztami notarialnymi i kto płaci w tym przypadku?

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej pisemnej lub notarialnej. Forma notarialna, choć droższa, daje stronom większe bezpieczeństwo prawne. Jeśli zdecydujemy się na umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, musimy liczyć się z kosztami taksy notarialnej. Koszty notarialne umowy przedwstępnej są zazwyczaj niższe niż koszty umowy sprzedaży, ale nadal stanowią istotny wydatek. Wysokość taksy również w tym przypadku zależy od wartości przedmiotu umowy, czyli wartości nieruchomości, której dotyczy umowa przedwstępna.

Kwestia podziału kosztów notarialnych przy umowie przedwstępnej jest podobna jak przy umowie sprzedaży. Choć nie ma tu jednej, sztywnej reguły, zwyczajowo koszty umowy przedwstępnej notarialnej ponosi strona, która bardziej nalegała na jej zawarcie w tej formie, lub ta, która jest w lepszej pozycji negocjacyjnej. Często jest to kupujący, ponieważ to on zazwyczaj bardziej zależy na zabezpieczeniu transakcji i 'zarezerwowaniu' mieszkania. Niemniej jednak, podział kosztów umowy przedwstępnej jest kwestią otwartą i może być przedmiotem negocjacji między stronami.

Wyobraźmy sobie sytuację: para młodych ludzi, nazwijmy ich Ania i Marek, znaleźli swoje wymarzone mieszkanie. Jest to używane mieszkanie na rynku wtórnym. Zdecydowali się na umowę przedwstępną notarialną, aby mieć pewność, że sprzedający nie wycofa się z transakcji. Po negocjacjach uzgodnili ze sprzedającym, że koszty notariusza za umowę przedwstępną podzielą po połowie. Było to uczciwe rozwiązanie, zważywszy na to, że oboje zależało na zabezpieczeniu transakcji. Natomiast koszty związane z umową sprzedaży, w tym taksę, VAT i PCC, zgodnie z tradycją i rynkowym zwyczajem, w całości zobowiązał się ponieść Marek, jako kupujący.

Przejdźmy teraz do różnic w kosztach notarialnych w zależności od tego, czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Jak już wspomnieliśmy, istotną różnicą jest kwestia podatku PCC. Ale to nie jedyna rzecz, na którą warto zwrócić uwagę, analizując rynek pierwotny a wtórny koszty notarialne. Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, często spotykamy się z nieco uproszczoną procedurą notarialną. Deweloperzy często współpracują z konkretnymi kancelariami notarialnymi, co może wpływać na organizację i przebieg transakcji.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, koszty notarialne mogą być postrzegane jako bardziej przewidywalne, a czasem nawet nieco niższe w ujęciu procentowym wartości transakcji, choć absolutnie nie zawsze. Dzieje się tak, ponieważ przy rynku pierwotnym nie płacimy PCC, a podatek VAT jest już wliczony w cenę mieszkania. Jednak warto dokładnie przeanalizować umowę deweloperską, ponieważ deweloperzy czasami przenoszą na kupującego inne opłaty związane z przygotowaniem dokumentacji czy czynnościami organizacyjnymi kancelarii notarialnej.

Rynek wtórny to z kolei większa różnorodność sytuacji i potencjalnie większa nieprzewidywalność kosztów notarialnych. Kupując mieszkanie używane, musimy liczyć się z PCC. Dodatkowo, czasami pojawiają się dodatkowe czynności notarialne związane z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości, co może generować dodatkowe koszty. Warto również pamiętać, że na rynku wtórnym często kupujący ma większą swobodę wyboru kancelarii notarialnej, co teoretycznie daje możliwość poszukania korzystniejszej oferty.

Podsumowując, kwestia kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania nie ma jednoznacznej odpowiedzi w każdej sytuacji. Zwyczajowo i najczęściej jest to kupujący. Jednak warto pamiętać, że podział kosztów notarialnych jest kwestią negocjacji i może być różny w zależności od rodzaju transakcji, rynku (pierwotny vs. wtórny) i ustaleń między stronami. Kluczem jest świadomość i dokładne zrozumienie wszystkich składników kosztów oraz otwartość na rozmowę i negocjacje z drugą stroną transakcji.