Kiedy najlepiej kupić mieszkanie w 2024? Oto co mówi rynek

Każdy, kto w ostatnich miesiącach przeszukiwał oferty na portalach deweloperskich, doskonale zna to uczucie: przyrostowa niepewność, czy kolejny miesiąc przyniesie lepszą okazję, czy podwyżkę stóp procentowych uderzy w i tak już nadwyrężony budżet domowy. W 2024 roku sytuacja nabiera nowego wymiaru za sprawą rządowego programu „Na Start", który może fundamentalnie zmienić rachunek ekonomiczny zakupu. Nie chodzi jednak o to, by błąkać się między nadzieją a zwątpieniem chodzi o to, by precyzyjnie ocenić, kiedy moment wejścia na rynek będzie dla ciebie optymalny, biorąc pod uwagę zarówno mechanizmy wsparcia budżetowego, jak i realia finansowe, które determinują zdolność kredytową statystycznego gospodarstwa domowego w Polsce.

• Program „Na Start" co musisz wiedzieć przed zakupem
• Ceny mieszkań w 2024 co mówią prognozy
• Zdolność kredytowa w 2024 jak ją oszacować
• Pytania i odpowiedzi Kiedy kupić mieszkanie w 2024

Program „Na Start" co musisz wiedzieć przed zakupem

Nowy mechanizm wsparcia dla młodych nabywców zakłada preferencyjny kredyt z oprocentowaniem wynoszącym 0 proc. w przypadku spełnienia ściśle określonych warunków. Budżet przewidziany na 2024 rok sięga 500 mln zł, co przekłada się na realną liczbę beneficjentów rzędu kilkunastu tysięcy gospodarstw domowych, o ile średnia wartość dopłaty utrzyma się w przedziale 30-50 tys. zł na gospodarstwo. Sama pulę trzeba jednak rozpatrywać w kontekście kolejki chętnych wcześniejsze programy pokazywały, że zainteresowanie znacząco przewyższa dostępne środki już w pierwszych tygodniach po uruchomieniu. Wejście w życie planowane jest najpóźniej na jesień 2024 roku, co oznacza, że osoby rozważające zakup powinny przygotować dokumentację finansową już teraz, by nie przegapić okna możliwości.

Kryteria kwalifikowalności definiujące beneficjentów obejmują przede wszystkim przedział wiekowy 18-35 lat, brak wcześniejszego prawa własności do jakiejkolwiek nieruchomości mieszkalnej oraz spełnienie określonych limitów dochodowych. Te ostatnie budzą najwięcej pytań, ponieważ próg zarobkowy determinuje, czy w danym gospodarstwie domowym oboje małżonków lub partnerów będzie mogło ubiegać się o wsparcie. W praktyce oznacza to konieczność weryfikacji własnej sytuacji podatkowej za ostatni rok rozliczeniowy, zanim podejmie się jakiekolwiek działanie wobec programu.

Maksymalna wartość nieruchomości objętej programem podlega limitom ustalanym przez regulatora, przy czym kwoty te różnią się w zależności od regionu kraju. W największych aglomeracjach limit może sięgać nawet 800 tys. zł, podczas gdy w mniejszych miejscowościach pułap ten bywa niższy o 30-40 proc. Dla osoby szukającej mieszkania w stolicy lub Trójmieście może to stanowić istotne ograniczenie, które zmusi do poszukiwania mniejszych metraży lub lokalizacji peryferyjnych. Warto zatem przedyskutować z doradcą finansowym, czy planowana nieruchomość w ogóle kwalifikuje się do mechanizmu wsparcia.

Polecamy Kiedy mieszkania zaczną tanieć

Formularz aplikacyjny wymaga dostarczenia szeregu dokumentów potwierdzających status finansowy: zaświadczenia o zarobkach z zakładu pracy, deklaracji podatkowej PIT za ostatni rok, a także historii rachunków bankowych za okres co najmniej sześciu miesięcy. Banki współpracujące z programem przeprowadzają standardową analizę zdolności kredytowej, jednakże dodatkowe kryteria programu nakładają jeszcze warstwę weryfikacji. Przygotowanie kompletu dokumentów z wyprzedzeniem minimum trzech miesięcy przed planowanym zakupem to strategia, która pozwala uniknąć pośpiechu i błędów formalnych.

Kogo dotyczy program „Na Start"

Program adresowany jest przede wszystkim do osób stojących przed decyzją o zakupie pierwszego lokum, które z różnych przyczyn nie mogą uzyskać komercyjnego kredytu mieszkaniowego. Najczęściej są to młodzi pracownicy z krótkim stażem zatrudnienia, dla których wysokość zarobków nie pozwala na spełnienie rygorystycznych norm wkładu własnego i raty kredytowej narzucanych przez banki komercyjne. Mechanizm wsparcia działa zatem jako rodzaj gwarancji państwowej, która obniża ryzyko po stronie instytucji finansowej i umożliwia dostęp do mieszkania osobom dotychczas wykluczonym z rynku kredytowego.

Ceny mieszkań w 2024 co mówią prognozy

Dane z portali branżowych wskazują, że średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego w dużych miastach ukształtowały się na poziomie 12-16 tys. zł za m² na rynku pierwotnym i 10-14 tys. zł na rynku wtórnym, przy czym dynamika wzrostu wyraźnie hamuje w porównaniu z latami 2021-2022. Analitycy prognozują, że w pierwszym półroczu 2024 roku można spodziewać się stabilizacji cenowej z lekką tendencją do korekty w segmencie popularnym, podczas gdy luksusowe apartamenty w centrach metropolii mogą jeszcze drożeć o 3-5 proc. ze względu na ograniczoną podaż i utrzymujące się zainteresowanie inwestorów zagranicznych.

Dowiedz się więcej o Kiedy kupić mieszkanie w 2025

Dla gospodarstw domowych planujących zakup z wykorzystaniem programu „Na Start" oznacza to, że podwyżka cen o kilka procent w skali roku może zniwelować korzyść wynikającą z dopłaty budżetowej. Kluczowa jest zatem kalkulacja realnego kosztu zakupu po odjęciu wsparcia, a nie wyłącznie nominalnej ceny widocznej w ofercie dewelopera. Warto przy tym pamiętać, że ceny ofertowe często odbiegają od transakcyjnych negocjacje na rynku wtórnym wciąż pozwalają na uzyskanie rabatu rzędu 5-10 proc. w stosunku do wyjściowej wyceny sprzedającego.

Regionalne zróżnicowanie cenowe wymaga osobnego omówienia, ponieważ różnice między aglomeracjami a średnimi miastami sięgają 40-60 proc. Mieszkanie w centrum Krakowa czy Wrocławia kosztuje średnio dwukrotnie więcej niż analogiczny lokal w Lublinie czy Bydgoszczy, co bezpośrednio wpływa na zdolność kredytową i możliwość skorzystania z programu. Dla osób elastycznych lokalizacyjnie rozważenie mniejszych ośrodków miejskich może otworzyć drzwi do zakupu z dopłatą tam, gdzie w dużych miastach limit cenowy nie wystarczałby na pokrycie kosztów nieruchomości.

Czynniki makroekonomiczne wpływające na rynek

Stopa referencyjna NBP, która w 2023 roku utrzymywała się na poziomie 5,75 proc., bezpośrednio przekłada się na koszt kredytu mieszkaniowego dla osób niespełniających warunków programu „Na Start". Kredyty komercyjne z oprocentowaniem rzędu 7-8 proc. w skali roku oznaczają, że rata dla typowego kredytu na 300 tys. zł w okresie 30 lat może przekraczać 2,5 tys. zł miesięcznie, co stanowi poważne obciążenie dla budżetu przeciętnego gospodarstwa domowego. Prognozy inflacyjne na drugie półrocze 2024 roku sugerują możliwość obniżki stóp procentowych, co może zmienić ekonomię zakupu w perspektywie kilkunastu miesięcy.

Podobny artykuł Co zrobić kiedy sąsiad zaleje mieszkanie

Podaż mieszkań deweloperskich pozostaje ograniczona wskutek wysokich kosztów budowy i trudności z pozyskaniem wykwalifikowanych pracowników branżowych. Normy energetyczne wprowadzone rozporządzeniem ministra rozwoju, które nakładają na nowe budynki wymóg osiągnięcia klasy efektywności energetycznej co najmniej na poziomie EP40 od 2027 roku, windują ceny realizacji inwestycji już teraz, ponieważ deweloperzy zabezpieczają się przed przyszłymi wymaganiami. To zjawisko można zaobserwować w raportach GUS dotyczących wskaźników cen budownictwa, które w czwartym kwartale 2023 roku wzrosły o 12,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego.

Zdolność kredytowa w 2024 jak ją oszacować

Zdolność kredytowa determinowana jest przez trzy kluczowe zmienne: wysokość dochodu netto gospodarstwa domowego, liczbę osób na utrzymaniu oraz sumę stałych zobowiązań finansowych widniejących w bazach BIK. Banki stosują współczynnik DTI, który w standardowej wycenie nie powinien przekraczać 50 proc. dochodu brutto oznacza to, że przy zarobkach 8 tys. zł brutto miesięcznie raty kredytowe nie mogą pochłaniać więcej niż 4 tys. zł. W praktyce wiele instytucji stosuje własne bufory bezpieczeństwa, co realnie obniża dostępny limit kredytu o 10-15 proc. względem teoretycznego maksimum.

Dla osób rozważających zakup z programem „Na Start" istotne jest, że mechanizm wsparcia wpływa na obliczenie zdolności kredytowej w specyficzny sposób. Część banków traktuje dopłatę budżetową jako wkład własny, co pozwala na obniżenie wymaganego wkładu gotówkowego z 10-20 proc. wartości nieruchomości dosymbolicznego 1 proc. Różnica ta może oznaczać dostęp do kredytu dla osób, które dotychczas nie zgromadziły wystarczających oszczędności na standardowy wkład własny narzucany przez banki komercyjne. Warto jednak zweryfikować ten mechanizm w konkretnej instytucji finansowej, ponieważ polityka kredytowa różni się między bankami.

Koszty dodatkowe związane z zakupem nieruchomości często są bagatelizowane przez początkujących nabywców, którzy koncentrują się wyłącznie na cenie zakupu. Tymczasem prowizja notarialna, podatek PCC lub VAT od transakcji, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej oraz ewentualne opłaty agencyjne mogą wynieść łącznie od 2 do 5 proc. wartości nieruchomości. Dla mieszkania wartego 600 tys. zł oznacza to wydatek rzędu 12-30 tys. zł, który trzeba uwzględnić w planowaniu budżetu. Program „Na Start" teoretycznie obejmuje pełną wartość nieruchomości, ale nie refunduje kosztów transakcyjnych, co wymaga odrębnego zabezpieczenia środków.

Jak obniżyć koszty kredytu przed zakupem

Refinansowanie istniejących zobowiązań konsumenckich przed złożeniem wniosku kredytowego to strategia, która może podnieść zdolność kredytową o 15-25 proc. Wyobraź sobie gospodarstwo domowe, które spłaca kredyt samochodowy z ratą 1,2 tys. zł miesięcznie jego eliminacja przed aplikacją o kredyt mieszkaniowy zwiększa dostępny limit kredytu o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Mechanizm działania jest prosty: mniejsza suma stałych zobowiązań obniża współczynnik DTI, co bank interpretuje jako niższe ryzyko kredytowe.

Zwiększenie dochodu netto poprzez zmianę umowy o pracę na korzystniejszą lub podjęcie dodatkowej działalności gospodarczej wymaga czasu, ale daje trwały efekt w postaci wyższej zdolności kredytowej. Banki uwzględniają średni dochód z ostatnich 12 miesięcy, więc każdy dodatkowy miesiąc stabilnego zarobku na wyższym poziomie kumuluje się na korzyść wnioskodawcy. Dla osób prowadzących działalność gospodarczą istotne jest, by rozliczać się ryczałtowo lub na zasadach ogólnych, ale z konsystencją wykazującą regularność przychodów banki faworyzują przedsiębiorców z co najmniej dwuletnią historią na rynku.

Elementy oceny zdolności kredytowej w banku

scoring kredytowy opiera się na analizie historii w bazach BIK, gdzie każde opóźnienie w spłacie zobowiązań powyżej 30 dni obniża ocenę punktową o kilkanaście procent. Banki weryfikują też jakość rachunków bankowych: regularne wpływy na konto, brak sald debetowych, stabilność sald to czynniki, które pozytywnie wpływają na decyzję kredytową. Warto zatem przed złożeniem wniosku uregulować wszelkie zaległości i unikać nadmiernego korzystania z limitów kredytowych na kartach.

Timing zakupu a perspektywy rynkowe

Optymalny moment zakupu zależy od indywidualnej sytuacji finansowej, ale istnieją ogólne wskaźniki, które mogą posłużyć jako punkt odniesienia. Jeśli zdolność kredytowa pozwala na zakup bez programu „Na Start", warto rozważyć wejście na rynek przed uruchomieniem programu, gdy konkurencja między kupującymi będzie niższa. Z drugiej strony, osoby które bez wsparcia budżetowego nie są w stanie uzyskać kredytu, powinny poczekać na uruchomienie mechanizmu, nawet jeśli ceny w międzyczasie wzrosną o kilka procent korzyść z dopłaty i tak zrekompensuje różnicę.

Ruchy stóp procentowych planowane przez Radę Polityki Pieniężnej w drugiej połowie 2024 roku mogą zmienić ekonomię zakupu w sposób znaczący. Obniżka stopy referencyjnej o 0,5 punktu procentowego przekłada się na spadek oprocentowania kredytów komercyjnych o podobną wartość, co przy kredycie na 400 tys. zł oznacza redukcję miesięcznej raty o około 150-200 zł w zależności od okresu kredytowania. Dla osób planujących zakup bez programu rządowego opóźnienie decyzji o kilka miesięcy może zatem przynieść wymierną korzyść finansową.

Pytania i odpowiedzi Kiedy kupić mieszkanie w 2024