Ile mieszkań brakuje w Polsce 2024?

W Polsce wciąż słyszymy echo odwiecznego pytania: Ile mieszkań brakuje w Polsce? Dane wskazują na alarmujący deficyt. Na koniec lutego 2024 roku licznik istniejących mieszkań w Polsce powinien dobić do 16 milionów, jednak do pełnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wciąż brakuje setek tysięcy lokali.

• Porównanie wskaźnika liczby mieszkań na mieszkańca w Polsce i w UE
• Wpływ czynników zewnętrznych na deficyt mieszkaniowy
• Główni deweloperzy na rynku mieszkaniowym w Polsce
• Q&A

Kiedy spojrzymy na szczegóły, ujawnia się obraz dynamicznego, ale nie zawsze wystarczającego rynku. Według szacunków HREIT, w ubiegłym roku oddano do użytku blisko 200 tysięcy nowych mieszkań i domów. Zdumiewa fakt, że aż 62% z nich to dzieło deweloperów, podczas gdy blisko 35% powstało z inicjatywy osób prywatnych budujących domy na własne potrzeby. Sektor publiczny – gminy, SIM-y, TBS-y, spółdzielnie, a także firmy budujące mieszkania zakładowe – dostarczyły mniej niż 3%, czyli zaledwie 5,8 tysiąca lokali. To pokazuje dysproporcję i uzależnienie rynku od sektora prywatnego.

Wskaźnik 426 mieszkań na tysiąc mieszkańców, choć wyższy niż dekadę temu (363) czy dwie dekady temu (332), nadal wyraźnie odstaje od standardów zachodnioeuropejskich. Mamy więc do czynienia z pewnym postępem, ale brakuje tu skoku jakościowego. Jest to sytuacja, w której "szklanka jest do połowy pełna", ale jednocześnie uświadamiamy sobie, ile jeszcze wody musimy do niej dolać, by była naprawdę pełna. W roku, przeciętnemu mieszkańcowi Polski przypada 1,2 pokoju, co stawia nas w gronie krajów z najmniejszą przestrzenią mieszkalną w UE, gdzie średnia to 1,7 pokoju na osobę.

Porównanie wskaźnika liczby mieszkań na mieszkańca w Polsce i w UE

Polska, dynamicznie rozwijający się kraj w sercu Europy, od lat zmaga się z wyzwaniem zapewnienia godnych warunków mieszkaniowych dla swoich obywateli. Choć postęp jest widoczny, zwłaszcza w ostatniej dekadzie, to jednak patrząc na mapę Unii Europejskiej, wciąż plasujemy się daleko za czołówką. Wskaźnik liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców jest kluczowym barometrem, który pozwala ocenić stan mieszkalnictwa i porównać go z innymi krajami. W Polsce, według najnowszych danych, ten wskaźnik wynosi około 426 lokali na tysiąc mieszkańców. Dziesięć lat temu było to zaledwie 363, a dwie dekady temu 332, co pokazuje konsekwentną poprawę, ale niestety wciąż jesteśmy daleko od średniej unijnej.

Zobacz także: Ile brakuje mieszkań w Polsce? (2025)

Przykładowo, w Niemczech, wskaźnik ten oscyluje wokół 500-520 mieszkań na tysiąc mieszkańców, we Francji to około 560, a w Hiszpanii nawet powyżej 600. Różnice są kolosalne i świadczą o głęboko zakorzenionych problemach historycznych oraz specyfice rozwoju urbanistycznego po transformacji ustrojowej. Mieszkania w Polsce są często mniejsze i bardziej przepełnione. To, co u nas jest uznawane za przyzwoite „M3” dla trzyosobowej rodziny, w wielu krajach zachodnich byłoby traktowane jako tymczasowe rozwiązanie.

Kolejny istotny wskaźnik to liczba pokoi przypadających na osobę. Tutaj niestety obraz jest jeszcze bardziej niekorzystny dla Polski. W roku na statystycznego Polaka przypadało zaledwie 1,2 pokoju. Dla porównania, unijna średnia to 1,7 pokoju na osobę, a w 13 czołowych krajach UE statystyczny obywatel ma do dyspozycji co najmniej dwa pokoje. Oznacza to, że nasze mieszkania są nie tylko mniej liczne w stosunku do liczby mieszkańców, ale także charakteryzują się większym zagęszczeniem. Wyobraźmy sobie młode małżeństwo z dzieckiem, które dzieli to samo pomieszczenie – sypialnię, pokój dzienny, a czasem i biuro – podczas gdy ich rówieśnicy w Luksemburgu czy Holandii mogą cieszyć się przestrzenią do pracy, wypoczynku i spokojnego snu w oddzielnych pokojach. To nie tylko kwestia komfortu, ale także wpływa na jakość życia, zdrowie psychiczne i produktywność.

Przyczyny tego stanu rzeczy są złożone. Po pierwsze, to dziedzictwo okresu PRL-u, gdzie budowano szybko i tanio, często ignorując standardy przestrzenne. Po drugie, dynamiczny rozwój gospodarczy po 1989 roku przyciągnął wielu ludzi do miast, co stworzyło ogromny popyt, który rynek przez lata nie był w stanie zaspokoić. Dodatkowo, brak spójnej, długofalowej polityki mieszkaniowej ze strony państwa, a także opóźnienia w rozwoju infrastruktury towarzyszącej, pogłębiły problem. Wiele miast w Polsce rozrastało się chaotycznie, bez odpowiedniego planowania i z uwzględnieniem tylko doraźnych potrzeb, a nie strategicznych wizji rozwoju na lata.

Kwestią zasadniczą jest też dostępność cenowa. Wiele osób po prostu nie stać na większe mieszkanie, co zmusza ich do życia w ciasnych warunkach. Rynek deweloperski, choć prężny, koncentruje się na budowie mieszkań, które przyniosą największy zysk, często ignorując segment mieszkań dostępnych dla mniej zamożnych grup społecznych. Inwestorzy wybierają najbardziej atrakcyjne lokalizacje, gdzie popyt jest najwyższy, a marże zysku najbardziej obiecujące, co prowadzi do wzrostu cen w centrach miast i „wypychania” mieszkańców na peryferie, gdzie transport i infrastruktura są słabiej rozwinięte. Takie podejście pogłębia problem niedostępności i zwiększa segregację przestrzenną.

W perspektywie przyszłości kluczowe jest wprowadzenie kompleksowych programów, które nie tylko zwiększą podaż mieszkań, ale także poprawią ich standard i dostępność. Wymaga to współpracy rządu, samorządów, deweloperów i organizacji pozarządowych. Inwestycje w budownictwo społeczne, wspieranie budownictwa kooperacyjnego czy wprowadzenie ulg i dopłat dla rodzin o niskich dochodach to tylko niektóre z działań, które mogą pomóc w zniwelowaniu dysproporcji. Musimy sobie jasno powiedzieć, że budowanie mieszkań to nie tylko kwestia cegieł i zaprawy, ale przede wszystkim inwestycja w jakość życia obywateli, w zdrowie społeczeństwa i stabilność ekonomiczną.

Ostatecznie, aby Polska mogła dogonić Europę w kwestii warunków mieszkaniowych, potrzebna jest nie tylko większa liczba oddawanych lokali, ale także przemyślana strategia, która będzie wspierać budowę mieszkań różnej wielkości i w zróżnicowanych cenach, odpowiadających potrzebom szerokiej grupy odbiorców. W przeciwnym razie, deficyt mieszkaniowy pozostanie barierą dla pełnego rozwoju społecznego i gospodarczego kraju.

Wpływ czynników zewnętrznych na deficyt mieszkaniowy

Rynek mieszkaniowy w Polsce, choć wykazuje imponującą dynamikę w ostatnich latach, jest jak kruchuteńka szklanka, którą łatwo zbić zewnętrznymi czynnikami. Lata prosperity, kiedy rocznie oddawano do użytku ponad 200 tysięcy mieszkań, nagle zostały przerwane. Taki wynik, choć przyzwoity, jest daleki od optymalnego. Wystarczy wspomnieć, że w latach 2007-2008, tuż przed globalnym kryzysem finansowym, polscy deweloperzy budowali z jeszcze większym rozmachem. A co było powodem regresu? Można powiedzieć, że "diabeł tkwi w szczegółach", a właściwie w szeregu niefortunnych zdarzeń.

Głównymi winowajcami spadku tempa budowy są przede wszystkim konsekwencje wybuchu wojny w Ukrainie. W marcu 2022 roku, zaraz po inwazji, nastąpił istny paraliż w branży budowlanej. Po pierwsze, doszło do masowego odpływu pracowników z Ukrainy, którzy stanowili znaczną część siły roboczej na polskich budowach. Nie od dziś wiadomo, że polskie budownictwo w dużej mierze polega na pracownikach zza wschodniej granicy. Brak rąk do pracy oznaczał opóźnienia i wzrost kosztów. To tak, jakby orkiestra straciła część swoich muzyków – nagle dźwięk staje się niekompletny i gorszy. Ktoś mógłby powiedzieć, że to było jak "trzęsienie ziemi" dla budownictwa, a przecież na taki scenariusz nikt nie był przygotowany.

Po drugie, wojna wpłynęła na drastyczny wzrost cen materiałów budowlanych. Blokady w łańcuchach dostaw, drożejąca energia, a także zwiększone zapotrzebowanie na surowce związane z odbudową infrastruktury na świecie, sprawiły, że koszty betonu, stali, drewna czy izolacji poszybowały w górę. Przecież to proste: droższe materiały to droższa budowa, co w efekcie przekłada się na wyższe ceny mieszkań. Deweloperzy musieli liczyć się z ryzykiem i wiele planowanych inwestycji zostało odłożonych na później lub całkowicie anulowanych, bo "biznes musi się opłacać". Podobne zdarzenia obserwowano globalnie, a wojna była jedynie katalizatorem.

Kolejnym, równie istotnym czynnikiem było gwałtowne zacieśnienie polityki monetarnej przez banki centralne, w tym Narodowy Bank Polski. Wzrost inflacji wymusił podniesienie stóp procentowych, co bezpośrednio przełożyło się na wyższe koszty kredytów hipotecznych. Dla potencjalnych nabywców mieszkań, marzenia o własnym lokum nagle stały się odleglejsze, a wielu po prostu straciło zdolność kredytową. Stopy procentowe były niczym „gilotyna” dla rynku mieszkaniowego, bo ograniczały popyt i zniechęcały do inwestowania. To naturalne, że ludzie, którzy miesiącami oszczędzali na wkład własny, nagle musieli zrezygnować z zakupu, bo raty stały się zbyt wysokie.

Wpływ wszystkich tych czynników jest odczuwalny z opóźnieniem. Przeciętna budowa bloku mieszkalnego w Polsce trwa około dwóch lat. Zatem spadek liczby rozpoczętych inwestycji w 2022 roku przekłada się na słabsze dane dotyczące mieszkań oddawanych do użytkowania w roku 2024. Można by rzec, że „co zasiane, to i zbierane”, więc mniej nowych inwestycji dwa lata temu, to mniej ukończonych mieszkań dziś. Ten mechanizm to efekt swoistej bezwładności rynku, który nie reaguje na zmiany z dnia na dzień. W perspektywie długoterminowej, aby zniwelować deficyt mieszkaniowy w Polsce, konieczne jest zapewnienie stabilności ekonomicznej i politycznej. Brak takiej stabilizacji zmusza deweloperów do wstrzymywania projektów, bo niepewność to najgorszy wróg każdej inwestycji.

Warto również pamiętać o kwestiach związanych z planowaniem przestrzennym i biurokracją. Choć to czynniki wewnętrzne, często są spotęgowane przez zewnętrzne okoliczności. Opóźnienia w wydawaniu pozwoleń na budowę, skomplikowane procedury administracyjne czy brak jasno określonych planów zagospodarowania przestrzennego, to problemy, które w normalnych warunkach utrudniają budowę, a w czasie kryzysu stają się barierami nie do przejścia. Wszystkie te elementy, niczym domino, wpływają na ostateczny kształt rynku mieszkaniowego i zwiększają skalę brakujących mieszkań w Polsce. Nie można bagatelizować tych problemów, gdyż mają one realny wpływ na życie milionów Polaków, marzących o własnym kącie.

Główni deweloperzy na rynku mieszkaniowym w Polsce

Rynek mieszkaniowy w Polsce, mimo wszelkich turbulencji, wciąż tętni życiem, a jego głównym motorem napędowym są bez wątpienia deweloperzy. To właśnie oni, jak wynika z danych GUS, odpowiadają za ponad 62% wszystkich nowych mieszkań i domów oddawanych do użytku w kraju. Są to nie tylko wielkie, międzynarodowe koncerny, ale również setki mniejszych, lokalnych firm, które wspólnie kształtują krajobraz polskich miast. Bez ich działalności, problem deficytu mieszkań w Polsce byłby jeszcze bardziej dramatyczny. Można powiedzieć, że deweloperzy to „kręgosłup” podaży mieszkań w Polsce, a ich kondycja w dużej mierze decyduje o dostępności lokali dla obywateli.

Dominującą pozycję na rynku zajmują takie spółki jak Atal, Echo Investment, Murapol, Dom Development, czy Develia. Te firmy, często notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, realizują projekty na gigantyczną skalę, budując tysiące mieszkań rocznie w największych aglomeracjach. Ich strategia opiera się na masowej produkcji, optymalizacji kosztów i skutecznym marketingu. Nierzadko dysponują rozległymi bankami ziemi, co pozwala im planować inwestycje na wiele lat do przodu. W efekcie, oferują szeroką gamę produktów – od mieszkań popularnych, przez apartamenty premium, po całe osiedla z pełną infrastrukturą. Ich mocną stroną jest efektywność procesów budowlanych i sprzedażowych.

Warto zauważyć, że modele biznesowe tych gigantów często opierają się na podobnych założeniach. Mianowicie, skupiają się na budowie mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, blisko centrów miast lub w rejonach dobrze skomunikowanych, gdzie istnieje duży popyt i wysokie marże. Niejednokrotnie sami zapewniają też podstawową infrastrukturę, taką jak drogi wewnętrzne, place zabaw czy nawet małe punkty usługowe, tworząc tym samym samowystarczalne enklawy miejskie. To pozwala im na przyciągnięcie klientów szukających kompleksowych rozwiązań, a nie tylko „gołych ścian”. Przykładowo, jeden z wiodących deweloperów w Warszawie, po wybudowaniu dużego osiedla na Woli, nie tylko dostarczył mieszkań, ale także przyczynił się do powstania lokalnych sklepów, przedszkola i terenów zielonych, co podniosło atrakcyjność całej okolicy. Tego typu inicjatywy, mimo że komercyjne, realnie wpływają na jakość życia mieszkańców.

Jednakże, choć dominacja deweloperów jest niezaprzeczalna, ich działalność nie zawsze idealnie zaspokaja wszystkie potrzeby rynku. Skupienie na mieszkaniach o wysokiej cenie metra kwadratowego często pomija segment budżetowy i średni, pozostawiając dużą lukę. Co więcej, ich interesy rzadko zbiegają się z celami budownictwa społecznego czy najmu komunalnego, co pogłębia problem braku mieszkań dla grup o niższych dochodach. Brak równowagi między rynkowym budownictwem a inicjatywami publicznymi sprawia, że część społeczeństwa jest po prostu "wykluczona" z dostępu do własnego M.

Oprócz deweloperów działających na dużą skalę, istnieje również szereg mniejszych, lokalnych firm, które specjalizują się w bardziej niszowych projektach, takich jak rewitalizacje kamienic, budowa kameralnych budynków wielorodzinnych czy luksusowych apartamentów. Te podmioty, choć mają mniejszy udział w ogólnej statystyce oddawanych mieszkań, są niezwykle ważne dla różnorodności i jakości zabudowy miejskiej. Często ich projekty cechują się unikalną architekturą, dbałością o detale i dopasowaniem do lokalnego kontekstu. Przykładem może być niewielka firma deweloperska z Krakowa, która specjalizuje się w odrestaurowywaniu zabytkowych kamienic, przywracając im dawny blask i adaptując na nowoczesne mieszkania. Takie inicjatywy to cenne uzupełnienie oferty rynkowej, bo nie tylko zaspokajają popyt, ale także dbają o estetykę i dziedzictwo miejskie.

Należy również wspomnieć o wyzwaniach, z jakimi mierzą się deweloperzy. Oprócz wspomnianych wcześniej czynników zewnętrznych, takich jak inflacja czy koszty materiałów, borykają się z biurokracją, długimi procedurami administracyjnymi, a także coraz ostrzejszymi wymogami środowiskowymi. To wszystko wpływa na koszty i czas realizacji projektów, a w konsekwencji na ceny mieszkań. Często bywa tak, że uzyskanie wszelkich niezbędnych pozwoleń i zgód jest bardziej czasochłonne niż sama budowa obiektu. Jest to "walka z wiatrakami", która niestety odbija się na kupujących.

W obliczu stale rosnącego deficytu mieszkaniowego, rola deweloperów jest kluczowa. Ich zdolność do szybkiego reagowania na popyt i elastycznego dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych jest nieoceniona. Jednak aby w pełni wykorzystać ich potencjał, konieczne jest stworzenie stabilnego i przewidywalnego otoczenia prawnego oraz usprawnienie procesów administracyjnych. W przeciwnym razie, nawet najwięksi gracze mogą zwolnić tempo, a to ostatecznie odbije się na zwykłych obywatelach szukających swojego miejsca na ziemi.

Q&A

• Ile mieszkań brakuje w Polsce w 2024 roku?

  Szacuje się, że na koniec lutego 2024 roku, mimo osiągnięcia 16 milionów istniejących mieszkań i domów, w Polsce wciąż brakuje setek tysięcy lokali, aby zaspokoić pełne potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa.

• Ile mieszkań oddano do użytku w Polsce w 2023 roku i kto głównie buduje?

  W 2023 roku oddano do użytku blisko 200 tysięcy nowych mieszkań i domów. Zdecydowaną większość, bo ponad 62%, zbudowali deweloperzy, natomiast około 35% stanowiły budowy indywidualne. Sektor publiczny (gminy, SIM-y, TBS-y, spółdzielnie) odpowiadał za mniej niż 3% (5,8 tysiąca) nowych mieszkań.

• Jak Polska wypada pod względem liczby mieszkań na mieszkańca w porównaniu z UE?

  W Polsce przypada 426 mieszkań na tysiąc mieszkańców, co jest wynikiem znacznie niższym niż średnia unijna. Dodatkowo, na statystycznego Polaka przypada 1,2 pokoju, podczas gdy unijna średnia to 1,7 pokoju na osobę.

• Jakie czynniki zewnętrzne wpłynęły na deficyt mieszkaniowy w ostatnich latach?

  Główne czynniki to wybuch wojny w Ukrainie (spowodował wzrost kosztów budowy, utrudnienia w łańcuchach dostaw i odpływ pracowników) oraz gwałtowne zacieśnienie polityki monetarnej (podniesienie stóp procentowych, co wpłynęło na spadek zdolności kredytowej i popytu).

• Jaką rolę odgrywają deweloperzy na polskim rynku mieszkaniowym?

  Deweloperzy odgrywają kluczową rolę, odpowiadając za ponad 62% nowo oddawanych mieszkań. Są głównym motorem napędowym rynku, jednak ich działalność często skupia się na segmentach rynkowych o wyższych marżach, co pozostawia lukę w dostępności mieszkań dla mniej zamożnych grup społecznych.