Gdzie są najtańsze mieszkania w Polsce? Aktualne ceny 2025

Zastanawialiście się kiedyś, czy istnieje w Polsce magiczne miejsce, gdzie ceny mieszkań nie windują do astronomicznych kwot? Czy gonitwa za własnym kątem kończy się frustracją, gdy wszędzie słyszymy o cenach przekraczających 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy? Zanim pochłonie Was rozterka, czy lepiej samodzielnie przeczesywać oferty, czy może powierzyć to zadanie specjalistom, zerknijmy, gdzie faktycznie pulsuje rynek najtańszych mieszkań w Polsce.

• Ceny mieszkań poniżej 10 tys. zł za m²
• Dostępność tanich mieszkań w mniejszych miastach
• Rynek pierwotny: tanie mieszkania
• Rynek wtórny a ceny mieszkań
• Miasta z najniższymi cenami mieszkań
• Metraż a cena mieszkania
• Trendy cenowe na lokalnych rynkach
• Wpływ kosztów budowy na ceny mieszkań
• Gdzie szukać okazji na rynku nieruchomości
• Q&A: Gdzie są najtańsze mieszkania w Polsce?

Analiza danych pokazuje zjawiskowy rozłam. Podczas gdy w czołówce największych aglomeracji, takich jak Warszawa czy Kraków, najtańsze mieszkania to rzadkość i stanowią zaledwie 1% wszystkich ofert, to w miastach takich jak Białystok, Rzeszów czy Lublin, sytuacja wygląda diametralnie inaczej. W tych miejscach, ponad 95%, a nawet 100% ofert mieści się w przedziale poniżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To pokazuje, jak ogromne istnieją dysproporcje i gdzie realnie można rozpocząć poszukiwania okazji.

Ceny mieszkań poniżej 10 tys. zł za m²

Kiedy mówimy o tym, gdzie znaleźć najtańsze mieszkania w Polsce, musimy pamiętać o pewnym kluczowym rozgraniczeniu. Określenie "tanie" w realiach polskiego rynku nieruchomości jest pojęciem względnym. Zgodnie z analizami, przekroczenie bariery 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy to już dla wielu sygnał startu do poszukiwań w mniej oczywistych miejscach. W największych miastach, stolicy czy w nadmorskich metropoliach, takich ofert jest jak na lekarstwo, a jeśli już się pojawiają, często dotyczą mieszkań o nietypowych układach lub wymagających gruntownego remontu. To właśnie tam, gdzie rozwój i atrakcyjność przyciągają tłumy, ceny szybują w górę nieubłaganie.

Z drugiej strony, to właśnie w tych mniej oczywistych lokalizacjach, gdzie rynek jest mniej nasycony i popyt nie przewyższa tak drastycznie podaży, można natrafić na prawdziwe perełki. Mowa tu o miastach, gdzie średnia cena ofertowa w dalszym ciągu oscyluje w granicach, a nawet poniżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To właśnie te miejsca stają się azylem dla osób szukających bardziej przystępnych cenowo nieruchomości, niekoniecznie rezygnując przy tym z komfortu czy funkcjonalności.

Zobacz także: Gdzie są najtańsze mieszkania na świecie? Ranking 2026

Dostępność tanich mieszkań w mniejszych miastach

Przyjrzyjmy się bliżej, jak wygląda sytuacja w mniejszych ośrodkach. Dane z marca roku pokazują, że w miastach takich jak Białystok, Rzeszów czy Lublin, praktycznie wszystkie dostępne na rynku mieszkania kosztują poniżej wspomnianej magicznej bariery 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Biorąc pod uwagę dynamikę wzrostu cen w większych aglomeracjach, gdzie odsetek tak przystępnych cenowo nieruchomości spadł do zaledwie 1%, ta różnica jest wręcz porażająca.

W Białymstoku, średnia cena ofertowa wyniosła 9 800 zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o ponad 15% w porównaniu do roku poprzedniego. Jednak nawet przy takiej zmianie, w przypadku kawalerki mówimy o kwocie znacznie niższej niż w stolicy. W Rzeszowie sytuacja jest zbliżona, z ceną 10 200 zł za metr kwadratowy, co nadal stanowi atrakcyjną ofertę. Lublin z ceną 10 000 zł za metr kwadratowy również wpisuje się w trend miast oferujących najtańsze mieszkania.

Rynek pierwotny: tanie mieszkania

Na rynku pierwotnym, czyli w nowym budownictwie, również można znaleźć najtańsze mieszkania, choć dostępność takich ofert jest znacznie mniejsza niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Deweloperzy, zmaga się z rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i dostępem do gruntów, zmuszeni są podnosić ceny swoich inwestycji. W stolicy, jeszcze rok temu można było znaleźć blisko 1300 mieszkań poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy, dziś ta liczba skurczyła się do zaledwie około 130.

Zobacz także: Gdzie kupić mieszkanie w razie wojny 2025

Szukając okazji na rynku pierwotnym poniżej tej granicy, trzeba się mocno napocić i często być przygotowanym na zakup mieszkania o większym metrażu, które ze względu na swoją wielkość oferuje niższą cenę jednostkową. Mniejsze lokale, typu kawalerki czy dwupokojowe mieszkania w nowych inwestycjach, zazwyczaj już dawno przekroczyły tę symboliczną barierę. Jest to efekt połączonych sił rosnących kosztów budowy oraz ogromnego popytu wynikającego z atrakcyjności lokalizacji.

Rynek wtórny a ceny mieszkań

Rynek wtórny to często wybierana alternatywa dla tych, którzy szukają najtańszych mieszkań, zwłaszcza gdy budżet jest ograniczony. Tutaj konkurencja i zróżnicowanie ofert są znacznie większe, co sprzyja znalezieniu czegoś „dla siebie” w korzystnej cenie. W mniejszych miastach, nawet w tych z dynamicznie rozwijającym się rynkiem pierwotnym, oferty z rynku wtórnego nadal stanowią solidną bazę dla poszukujących.

Przykładem może być sytuacja w Łodzi, gdzie odnotowano znaczący wzrost liczby mieszkań w przedziale cenowym od 7 do 8 tysięcy złotych za metr kwadratowy, podczas gdy liczba ofert poniżej 7 tysięcy znacząco spadła. To pokazuje, że nawet w miastach, gdzie jeszcze niedawno rynek pierwotny oferował konkurencyjne ceny, widoczna jest tendencja wzrostowa, ale rynek wtórny nadal pozostaje obszarem, gdzie można upolować okazję, choć wymaga to cierpliwości i dokładnego rozeznania.

Miasta z najniższymi cenami mieszkań

Jeśli szukamy absolutnie najtańszych mieszkań w Polsce, pierwsze skrzypce grają miasta z północno-wschodniej Polski, a także te położone na wschodnich krańcach kraju. Białystok, z ceną ofertową oscylującą wokół 9 800 zł za metr kwadratowy, wydaje się być na czele stawki. Tuż za nim plasuje się Lublin, gdzie średnia cena wynosi około 10 000 zł za m², a następnie Rzeszów z ceną niewiele wyższą. Te miasta oferują nie tylko przystępne ceny, ale także rozwijającą się infrastrukturę i potencjał wzrostu.

Co ciekawe, w tych lokalizacjach, prawie 100% dostępnych ofert spełnia kryterium „taniego mieszkania”, czyli kosztuje poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. To odmienna sytuacja od największych miast, gdzie takie nieruchomości stanowią zaledwie 1% wszystkich ofert. W mniejszych ośrodkach, jak Bydgoszcz, choć ceny nieco wyższe niż w Białymstoku (ok. 10 500 zł/m²), to nadal odsetek mieszkań tańszych niż 10 tys. zł/m² jest imponujący, bo aż 80%. To dowodzi, że najtańsze mieszkania są w zasięgu ręki, jeśli tylko wiemy, gdzie szukać.

Metraż a cena mieszkania

W kontekście poszukiwania najtańszych mieszkań w Polsce, niezwykle istotnym czynnikiem jest metraż lokalu. Często zdarza się, że choć cena za metr kwadratowy wydaje się atrakcyjna, to całkowity koszt zakupu może przerastać nasze możliwości, zwłaszcza jeśli marzymy o większym metrażu. Z drugiej strony, w większych miastach, tam gdzie ceny są najwyższe, często to właśnie większe mieszkania oferują niższą cenę jednostkową za metr kwadratowy. To taka cenowa pułapka – im większe, tym pozornie tańsze w przeliczeniu.

Warto zatem analizować nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale także całkowity koszt zakupu danej nieruchomości. W mniejszych miastach, gdzie ceny są ogólnie niższe, nawet zakup większego mieszkania może być bardziej opłacalny niż kupno niewielkiej kawalerki w stolicy. Zrozumienie tej zależności jest kluczowe dla efektywnego poruszania się po rynku nieruchomości i uniknięcia rozczarowań, zwłaszcza gdy dysponujemy ograniczonym budżetem na swoje pierwsze M.

Trendy cenowe na lokalnych rynkach

Obserwując polski rynek nieruchomości w ostatnich latach, widzimy wyraźny trend wzrostowy, który nie omija żadnego z większych miast. Nawet tam, gdzie przez lata można było upolować coś poniżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy, ceny systematycznie idą w górę. W ciągu ostatniego roku, wszystkie analizowane miasta odnotowały wzrost średnich cen ofertowych. Największe zmiany zaobserwowano w Łodzi (o 15%) oraz Białymstoku (o 15,3%).

Jednak dynamika wzrostu cen nie zawsze idzie w parze z dostępnością najtańszych mieszkań. Tam, gdzie ceny rosną najszybciej, odsetek nieruchomości poniżej 10 tys. zł/m² maleje. W Krakowie, gdzie rynek jest bardzo dynamiczny, ten odsetek spadł do zaledwie 1%. Ten spadek jest widoczny również w miastach takich jak Poznań czy Katowice, gdzie popyt jest wysoki, a podaż ograniczona, co naturalnie winduje ceny w górę. Warto śledzić te trendy, aby podejmować świadome decyzje inwestycyjne lub zakupowe.

Wpływ kosztów budowy na ceny mieszkań

Nie da się ukryć, że czynniki zewnętrzne mają ogromny wpływ na to, ile ostatecznie kosztuje mieszkanie. Rosnące koszty budowy, w tym ceny materiałów budowlanych, transportu, a także koszty pracy, bezpośrednio przekładają się na ceny ofertowe deweloperów. Kiedy koszty produkcji rosną, naturalnym odruchem jest próba odzyskania ich poprzez podniesienie cen końcowych produktów, czyli, w tym przypadku, mieszkań.

Ten mechanizm jest szczególnie widoczny na rynku pierwotnym. Deweloperzy muszą kalkulować przyszłe koszty i marże, uwzględniając niepewność związaną z inflacją i dostępnością surowców. To zjawisko sprawia, że znalezienie najtańszych mieszkań w nowych inwestycjach staje się coraz trudniejsze, zwłaszcza w szybko rozwijających się miastach o dużym popycie. Nawet w miastach z niższymi cenami, jak na przykład Łódź, wzrost kosztów budowy pociągnął za sobą wzrost cen ofertowych.

Gdzie szukać okazji na rynku nieruchomości

Skoro już wiemy, gdzie geograficznie można znaleźć najtańsze mieszkania w Polsce, pojawia się kolejne pytanie: jak skutecznie wyłowić te perełki? Kluczem do sukcesu jest dokładna analiza lokalnego rynku i świadomość panujących trendów. Nie warto ograniczać poszukiwań do jednego kanału informacyjnego. Przeszukiwanie portali internetowych z ogłoszeniami, śledzenie ofert deweloperów, a także bezpośredni kontakt ze sprawdzonymi agencjami nieruchomości może przynieść najlepsze rezultaty.

Często okazje można znaleźć nie tylko w wymienionych wcześniej miastach takich jak Białystok czy Lublin, ale także w ich okolicach lub na obrzeżach większych aglomeracji. Czasem wystarczy mieszkać nieco dalej od ścisłego centrum, aby móc zapłacić znacznie mniej za metr kwadratowy. Warto również zwrócić uwagę na starsze budownictwo, które po odświeżeniu lub generalnym remoncie może stanowić atrakcyjną alternatywę dla drogich nowości. Cierpliwość i determinacja to najlepsi doradcy na tym polu.

Q&A: Gdzie są najtańsze mieszkania w Polsce?

• Na które miasta w Polsce można liczyć w poszukiwaniu najtańszych mieszkań, poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy?

  Według danych z marca 2025 roku, najtańsze mieszkania, poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy, można znaleźć przede wszystkim w mniejszych ośrodkach miejskich. Do miast, gdzie takich nieruchomości jest najwięcej, należą: Elbląg, Wałbrzych i Toruń. W dwóch pierwszych z wymienionych miast 100% dostępnych mieszkań mieści się w tym przedziale cenowym. W Toruniu odsetek ten również wzrósł do 100% w ciągu roku.

• Jak sytuacja z cenami mieszkań poniżej 10 tys. zł za m kw. wygląda w największych miastach Polski?

  W największych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, odsetek mieszkań tańszych niż 10 tys. zł za metr kwadratowy jest znacznie niższy. W Warszawie jeszcze rok temu blisko 1300 mieszkań deweloperskich było dostępnych w tej cenie, obecnie jest ich zaledwie około 130, co stanowi spadek z 14% do 1% całkowitej oferty. W Krakowie sytuacja jest podobna, gdzie tylko co setne nieruchomość spełnia ten kryterium cenowe. Jest to spowodowane rosnącymi cenami działek i kosztami budowy, które windują poprzeczkę cenową w największych aglomeracjach.

• Jak zmieniały się ceny nieruchomości poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy w mniejszych miastach w ciągu ostatniego roku?

  Nawet w miastach, gdzie dominują tańsze mieszkania, obserwuje się wzrost cen. Na przykład w Elblągu liczba mieszkań z ceną do 7 tys. zł za m kw. zmniejszyła się w ciągu roku ze 160 do 72. Jednocześnie zauważalny jest wzrost liczby lokali w przedziale cenowym między 7 tys. a 8 tys. zł za metr kwadratowy, z 15 do 111. To pokazuje, że nawet w najtańszych lokalizacjach pewne segmenty rynku odnotowują wzrosty cen.

• Czy drożeją mieszkania w miastach, gdzie jest największy odsetek tak tanich nieruchomości?

  Tak, mieszkania drożeją również w miastach, gdzie odsetek lokali kosztujących mniej niż 10 tys. zł za metr kwadratowy jest największy. Dotyczy to takich miast jak Elbląg, Wałbrzych i Toruń. Chociaż wzrosty te występują w niższych przedziałach cenowych, potwierdza to ogólny trend wzrostowy na rynku nieruchomości, obejmujący również te wcześniej bardziej przystępne cenowo lokalizacje.