Czy ściany działowe wlicza się do powierzchni mieszkania? 2025

Zapewne każdy, kto choć raz stanął przed zakupem nieruchomości, zadał sobie to karkołomne pytanie: Czy ściany działowe wlicza się do powierzchni mieszkania? Kwestia ta, na pozór prozaiczna, często staje się kością niezgody między nabywcami a deweloperami, bo przecież nikt nie chce płacić za to, czego nie może w pełni wykorzystać! W skrócie – obecnie ścianki działowe, które można usunąć, wlicza się do powierzchni użytkowej. Zapraszamy do zgłębienia tajników przepisów, norm i deweloperskich sztuczek, które raz na zawsze rozwieją wszelkie wątpliwości!

Kiedy kupujemy mieszkanie, powierzchnia użytkowa jest niczym biblijne "pierworództwo" – fundamentem, od którego zależy cena, funkcjonalność i nasza radość z nowego lokum. Ale co, jeśli w tej kluczowej wartości ukrywają się pułapki? Rozbieżności w obliczeniach powierzchni, szczególnie na rynku pierwotnym, to niestety codzienność. Przekonamy się, dlaczego tak się dzieje i jak uniknąć kosztownych niespodzianek.

Wiele osób myśli, że norma to coś elastycznego, co można nagiąć do własnych potrzeb. Nic bardziej mylnego! Zastosowanie norm, takich jak PN-ISO, choć z zasady dobrowolne, w pewnych sytuacjach staje się wiążące. Ta subtelna różnica ma ogromne znaczenie dla naszych portfeli. Zagłębmy się w meandry prawa budowlanego, by odkryć, kiedy deweloper musi, a kiedy tylko może, stosować określone standardy.

Analiza danych jasno pokazuje ewolucję podejścia do wliczania ścian działowych. Przejście od luźniejszych interpretacji, bazujących na starszych normach, do bardziej precyzyjnych regulacji PN-ISO z 2015 roku jest wyraźne. Mimo tych zmian nadal napotykamy na rynku praktyki oparte na nieaktualnych przepisach. Taka sytuacja stwarza potencjalne zagrożenie dla kupujących, którzy, nieświadomi subtelności prawnych, mogą ponieść niepotrzebne koszty. W końcu każdy metr kwadratowy ma swoją cenę i chcemy mieć pewność, że płacimy za realnie dostępne miejsce. Co z tego, że deweloper powie, że powierzchnia użytkowa jest większa? Musimy wiedzieć, na czym to opiera.

A teraz przejdźmy do konkretów – bo diabeł, jak to mawiają, tkwi w szczegółach. "Czy ściany działowe wlicza się do powierzchni mieszkania?" nie jest tak prosta, jak mogłoby się wydawać, ale jest absolutnie kluczowa dla Twojego portfela. Zrozumienie, na czym bazują obliczenia deweloperów, może zaoszczędzić Ci mnóstwo nerwów i pieniędzy.

Interpretacja przepisów i orzecznictwa: Co to jest powierzchnia użytkowa?

Powierzchnia użytkowa to pojęcie, które wydaje się intuicyjne, jednak w praktyce bywa źródłem niekończących się dyskusji i sporów. Zgodnie z normą PN-ISO, powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Proste, prawda? Ale jak to często bywa, diabeł tkwi w szczegółach, a te szczegóły są rozrzucone w gąszczu przepisów i orzeczeń sądowych.

W Polsce przez lata obowiązywało Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 lutego 1995 r. w sprawie określenia podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych. Choć zostało uchylone, przez długi czas definiowało powierzchnię użytkową. Przez pewien czas mieliśmy do czynienia z PN-ISO 9836:1997, która w praktyce była powszechnie stosowana, choć nie obowiązywała z mocy prawa. Te niuanse mają kolosalne znaczenie dla dzisiejszych interpretacji.

Orzecznictwo sądowe również odgrywa kluczową rolę w rozumieniu, co dokładnie wlicza się do powierzchni użytkowej. Sądy często musiały rozstrzygać spory, gdy klienci czuli się oszukani. Spory te często dotyczyły właśnie ścianek działowych. Interpretacja zmieniała się z biegiem lat, a kluczowym punktem stało się rozróżnienie między ścianami nośnymi a tymi, które "dają się zdemontować". Wyrok Sądu Najwyższego z 2012 roku, choć nie bezpośrednio odnosił się do norm, podkreślił konieczność uczciwego informowania nabywców.

Dziś obowiązują nowe regulacje, w tym Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Wskazuje ono na konieczność stosowania aktualnej normy PN-ISO, a konkretnie PN-ISO 9836:2015. Ta norma jest o wiele bardziej precyzyjna i rozstrzyga wiele wcześniejszych wątpliwości, szczególnie w kwestii ścian działowych. Ważne jest to, że prawo budowlane bezpośrednio odwołuje się do tej normy, co nadaje jej wiążący charakter. Zatem ścianki działowe wliczają się do powierzchni użytkowej, ale tylko te, które dają się zdemontować. To kluczowa zmiana, która chroni konsumentów przed płaceniem za „martwe” metry kwadratowe.

Przyjrzyjmy się temu z perspektywy klienta. Kupujesz mieszkanie o powierzchni 50 mkw, płacąc za każdy metr 10 000 zł. Łącznie to 500 000 zł. Jeśli okaże się, że 2 metry kwadratowe to ściany działowe, które deweloper wliczył, ale które są nieruchome i nie dają się zdemontować, de facto przepłaciłeś 20 000 zł. Niby „tylko” dwa metry, ale wyobraź sobie skalę problemu w przypadku większych inwestycji. Zdarzają się deweloperzy, którzy na ten sam rzut liczą powierzchnię dwoma różnymi sposobami – na etapie promocji i potem w dokumentach sprzedaży. Ta nieuczciwość może kosztować klientów dziesiątki tysięcy złotych.

Istotne jest, że w polskim prawie nie ma jednej, uniwersalnej definicji powierzchni użytkowej, która byłaby stosowana do wszystkich celów. Różne ustawy i rozporządzenia mogą definiować ją nieco inaczej. Na przykład, Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych ma swoją definicję powierzchni użytkowej, podobnie jak Ustawa o własności lokali czy Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Te różnice mogą prowadzić do zamieszania. Dlatego tak ważne jest, aby dokładnie sprawdzić, na podstawie której normy i definicji deweloper obliczył powierzchnię.

Znaczenie norm PN-ISO dla deweloperów i nabywców nieruchomości

Normy PN-ISO, choć same w sobie nie są aktem prawa powszechnie obowiązującego, odgrywają kluczową rolę w branży budowlanej, zwłaszcza w kontekście projektowania i sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 5 ust. 3 Ustawy o normalizacji, zastosowanie norm jest dobrowolne. Jednakże, ta dobrowolność kończy się, gdy przepis szczególny, na przykład ustawa lub rozporządzenie, wprost nakazuje skorzystanie z konkretnej normy. I właśnie tak stało się z normą PN-ISO dotyczącą określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Historycznie, przed 19 września 2020 roku, obliczanie powierzchni, w tym użytkowej, było uregulowane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. To rozporządzenie wprost nakazywało stosowanie normy PN-ISO 9836:1997 zarówno przy określaniu powierzchni zabudowy, jak i sporządzaniu zestawień powierzchni użytkowych budynków mieszkalnych. W rezultacie, przez lata, norma ta była w praktyce powszechnie wiążąca. Mimo że de iure była tylko "normą", de facto działała jak prawo, tworząc pewną rynkową stabilność i jasne zasady gry dla deweloperów.

Po 19 września 2020 roku weszło w życie nowe Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które również odwołuje się do normy PN-ISO. Kluczową zmianą jest jednak fakt, że obecnie odwołuje się do PN-ISO 9836:2015. Ta nowsza wersja normy zawiera bardziej precyzyjne wytyczne dotyczące wliczania ścian działowych. Jest to szczególnie ważne dla nabywców nieruchomości, ponieważ eliminuje wiele wcześniejszych wątpliwości i niejasności. Zatem obliczenia powierzchni użytkowej muszą być zgodne z PN-ISO 9836:2015.

Dla deweloperów oznacza to konieczność aktualizacji stosowanych metod obliczeniowych. Używanie przestarzałych norm jest nie tylko niezgodne z obowiązującymi przepisami, ale również naraża ich na spory z nabywcami. Wyobraźmy sobie, że deweloper zbudował osiedle w 2019 roku, bazując na starej normie, w której ścianki działowe były wliczane bez żadnych ograniczeń. Dziś, gdy nowy klient kupuje mieszkanie na tym samym osiedlu, a deweloper nadal posługuje się tą samą "starą" normą, tworzy to problem. Klient, świadomy nowych regulacji, może z powodzeniem kwestionować takie obliczenia, a co za tym idzie – zawyżoną cenę.

Znaczenie norm PN-ISO dla nabywców jest nie do przecenienia. To właśnie one stanowią podstawę do weryfikacji deklarowanej powierzchni. Zrozumienie, na której normie deweloper opiera swoje obliczenia, pozwala uniknąć sytuacji, w której zapłacimy za powietrze lub, co gorsza, za grubość ściany, której nie możemy używać. To również punkt wyjścia do ewentualnych roszczeń, jeśli okaże się, że deweloper zastosował niewłaściwą normę. Na koniec dodam, że standard deweloperki w Polsce wcale nie jest tak wysoki, jak by się niektórym wydawało – trzeba być naprawdę czujnym.

Rozbieżności w obliczaniu powierzchni użytkowej na rynku pierwotnym

Rynek pierwotny to prawdziwa dżungla, a obliczanie powierzchni użytkowej często przypomina pole minowe. Niestety, wciąż zdarza się, że deweloperzy powołują się na starsze, już nieaktualne wersje norm PN-ISO. Pytanie brzmi: kiedy takie działanie jest dopuszczalne i na jakich zasadach można wykorzystywać „starą” normę? Odpowiedź jest prosta i zarazem brutalna: w większości przypadków nie jest to dopuszczalne, a przynajmniej nie powinno być, biorąc pod uwagę aktualne przepisy.

Kluczowa data to wspomniany 19 września 2020 roku. Od tego dnia, wraz z wejściem w życie nowego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, deweloperzy są zobowiązani do stosowania PN-ISO 9836:2015. Każda umowa deweloperska podpisana po tej dacie, w której odniesienie do obliczeń powierzchni bazuje na starszej normie (np. PN-ISO 9836:1997), jest potencjalnym źródłem sporu. I tu pojawia się klasyczne „ale” – co z projektami rozpoczętymi przed tą datą? Część deweloperów broni się, twierdząc, że projekty zatwierdzone na podstawie starych przepisów mogą być kontynuowane. Jednak w kontekście ochrony konsumenta, taka argumentacja jest coraz trudniejsza do utrzymania.

Rozbieżności wynikają również z odmiennej interpretacji pojęcia „ściany dające się zdemontować”. W najnowszych normach wskazuje się, że powierzchnię pod elementami dającymi się zdemontować należy wliczać do powierzchni netto kondygnacji. Co to dokładnie oznacza w praktyce? Dla jednych to ścianka z karton-gipsu, którą można zburzyć młotkiem. Dla innych to także cienka ścianka z pustaków ceramicznych, pod warunkiem, że nie jest ścianą nośną. Deweloperzy często przyjmują szeroką interpretację, wliczając niemal każdą ścianę wewnętrzną (niebędącą nośną), co oczywiście zawyża powierzchnię użytkową w oczach klienta, a co za tym idzie – cenę.

Przykłady z życia wzięte? Wyobraź sobie pana Jana, który kupił mieszkanie na rynku pierwotnym. W umowie widnieje powierzchnia 70 mkw, wyliczona na podstawie starej normy. Pan Jan, wiedząc o nowych przepisach, po odbiorze lokalu mierzy powierzchnię i z zaskoczeniem odkrywa, że bez uwzględnienia „dających się zdemontować” ścian działowych, ma raptem 67 mkw. Różnica 3 mkw to w jego przypadku strata 30 000 zł! To nie żarty, to realne pieniądze. Pan Jan decyduje się na wejście na drogę sądową, a sprawa ciągnie się latami, obciążając jego portfel i nerwy. Niestety, takie scenariusze nie należą do rzadkości.

Co jeszcze generuje rozbieżności? Brak jednolitości w samych umowach deweloperskich. Niektórzy deweloperzy wprost wskazują, jaką normę zastosowali. Inni w ogóle pomijają tę informację, co jest już sygnałem ostrzegawczym. Jeszcze inni odwołują się do „normy obowiązującej w dacie pozwolenia na budowę”, co jest próbą obejścia aktualnych przepisów i pozostawienia sobie furtki na interpretację. Stąd też, kiedy pytasz, czy ściany działowe wlicza się do powierzchni mieszkania, odpowiedź nie jest tylko kwestią suchej definicji, ale także strategii prawnej dewelopera. Klient musi być Sherlockiem Holmesem i detektywem w jednym, by ustrzec się przed finansowymi pułapkami. Rozbieżności na rynku pierwotnym to problem systemowy, który wymaga większej regulacji i transparentności. Klienci są zbyt często zdani na własną intuicję, zamiast mieć jasne i jednoznaczne przepisy.

Niezwykle istotne jest także to, że wszelkie niezgodności w powierzchni powinny być wykryte jeszcze przed odbiorem technicznym mieszkania. Protokół odbioru to ostatni dzwonek, by zgłosić zastrzeżenia i zażądać korekty lub rekompensaty. Jeśli deweloper zawarł w umowie informację o starszej normie, a ty nie zgłosiłeś sprzeciwu, może on uznać, że świadomie zaakceptowałeś takie warunki. Takie spory często kończą się w sądzie, a ich rezultat jest zależny od wielu czynników, w tym od precyzji sformułowań w umowie i umiejętności argumentacji. Nie można liczyć na dobrą wolę dewelopera – trzeba działać proaktywnie i z głową.

Oto wykres przedstawiający orientacyjne koszty związane z różnicami w metrażu (za 1 mkw) w zależności od roku i średniej ceny mkw w dużych miastach. Przyjęte wartości są uśrednione i mają charakter poglądowy. Przedstawione ceny to ceny umowne za 1 mkw, natomiast czerwone słupki pokazują potencjalną stratę klienta, gdy w metraż mieszkania wliczono 2 mkw ściany nieużytecznej (szarej strefy).

Jak sprawdzić, na jakiej podstawie deweloper obliczył powierzchnię?

Kupując mieszkanie od dewelopera, nigdy nie ufaj na słowo. Musisz być niczym detektyw, który wnika w najdrobniejsze szczegóły. Pierwszym i najważniejszym krokiem jest dokładna analiza dokumentów, które otrzymujesz od dewelopera. Szukaj ich w prospekcie informacyjnym, umowie deweloperskiej oraz w załącznikach do umowy. To właśnie tam powinny być zawarte kluczowe informacje dotyczące sposobu obliczenia powierzchni użytkowej. Każda umowa deweloperska powinna precyzować, którą normę PN-ISO zastosowano do pomiaru powierzchni. Jeśli deweloper podaje normę PN-ISO 9836:1997 (starszą wersję), a umowa była podpisana po 19 września 2020 r., to już jest lampka alarmowa. Warto zwrócić uwagę na to, że deweloperzy mogą próbować unikać konkretnych zapisów, używając ogólników. Pamiętaj, im bardziej precyzyjne są zapisy, tym lepiej dla Ciebie.

Prospekt informacyjny to skarb, jeśli wiesz, czego szukać. To dokument, który deweloper musi udostępnić przed zawarciem umowy deweloperskiej. W prospekcie powinien być szczegółowy opis mieszkania, w tym informacja o powierzchni użytkowej i sposobie jej obliczenia. Jeżeli brakuje tej informacji lub jest ona niejasna, natychmiast pytaj. To Twoje prawo, aby uzyskać pełną i jasną odpowiedź. Czasem deweloperzy używają „chwytów marketingowych”, podając dużą powierzchnię w ogłoszeniu, a w dokumentach ukrywają drobny druczek o tym, że wliczają wszystko, co się da. Trzeba czytać każdą literę, a w razie wątpliwości - pytać eksperta.

Kolejnym etapem jest wizyta na budowie lub analiza projektu architektonicznego. Nie musisz być architektem, by zadać proste pytania: „Jakie ściany są nośne, a jakie działowe?”, „Czy te ścianki są z materiałów, które można zdemontować?” Pamiętaj, że normy precyzują, co wlicza się do powierzchni, a co nie. Na przykład, grube ściany nośne nie są wliczane do powierzchni użytkowej. Ale co z cienkimi ściankami, które tworzą łazienkę czy aneks kuchenny? Te, jeśli są „dające się zdemontować”, wlicza się do powierzchni. To jest ta subtelna różnica, na którą musisz zwrócić uwagę. Po co? Żebyś nie płacił za ściankę, której nie będziesz mógł wykorzystać. Zawsze możesz prosić o udostępnienie rzutów z wymiarowaniem – tam wszystko jest czarno na białym, jeśli wiesz, jak czytać.

Zlecenie niezależnego pomiaru powierzchni to krok, który warto rozważyć, zwłaszcza przy większych i droższych nieruchomościach. Istnieją specjaliści – geodeci lub rzeczoznawcy majątkowi – którzy na podstawie projektu lub bezpośredniego pomiaru są w stanie precyzyjnie określić powierzchnię użytkową mieszkania, wskazując jednocześnie, na której normie się opierają. Koszt takiego pomiaru to zazwyczaj kilkaset złotych, ale w perspektywie tysięcy złotych różnicy w cenie mieszkania, jest to inwestycja, która może się bardzo opłacić. Pamiętaj, że zaufanie jest dobre, kontrola jeszcze lepsza. Wyniki takiego pomiaru mogą stanowić podstawę do negocjacji z deweloperem lub w ostateczności – do roszczeń prawnych.

Praktyczny przykład? Pani Anna, kupując mieszkanie, zatrudniła niezależnego rzeczoznawcę. Okazało się, że deweloper wliczył do powierzchni użytkowej grubość szafy wnękowej (która nie jest ścianą!) oraz ponad metr kwadratowy ścianki oddzielającej kuchnię od salonu, która nie mogła być zdemontowana z uwagi na poprowadzone w niej instalacje. Dzięki raportowi rzeczoznawcy, Pani Anna wynegocjowała obniżkę ceny o 15 000 zł i upewniła się, że powierzchnia użytkowa jest faktycznie taka, za jaką płaci. Takie działanie to nic innego jak dbanie o swoje interesy w obliczu skomplikowanych przepisów i nierzadko - agresywnych praktyk rynkowych. Pamiętaj: przed odbiorem, każdy detal jest kluczowy. Sprawdzenie zgodności powierzchni to nie fanaberia, to konieczność.

Q&A

Pytanie: Czy ścianki działowe wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?

Odpowiedź: Tak, ścianki działowe, które dają się zdemontować, są wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania zgodnie z obowiązującą normą PN-ISO 9836:2015. Ściany nośne i niemożliwe do usunięcia nie są wliczane.

Pytanie: Jaka norma reguluje obliczanie powierzchni użytkowej w mieszkaniach?

Odpowiedź: Obecnie obowiązującą normą do obliczania powierzchni użytkowej jest PN-ISO 9836:2015. Wcześniej powszechnie stosowana była PN-ISO 9836:1997.

Pytanie: Co to jest powierzchnia netto kondygnacji w kontekście norm PN-ISO?

Odpowiedź: Powierzchnia netto kondygnacji to powierzchnia mierzona w świetle przegród (ścian) po ich licu, pomniejszona o powierzchnię zajmowaną przez elementy konstrukcyjne, takie jak słupy. W jej skład wchodzi również powierzchnia pod ścianami działowymi dającymi się zdemontować.

Pytanie: Dlaczego znajomość norm PN-ISO jest ważna dla kupujących mieszkania?

Odpowiedź: Znajomość norm PN-ISO jest kluczowa, ponieważ pozwala zweryfikować poprawność obliczeń powierzchni użytkowej przez dewelopera. Zapewnia to, że nabywca płaci za realnie dostępne metry kwadratowe i minimalizuje ryzyko nadpłacenia za powierzchnie niemożliwe do zagospodarowania.

Pytanie: Jak mogę sprawdzić, na jakiej podstawie deweloper obliczył powierzchnię mieszkania?

Odpowiedź: Informacje o metodzie obliczenia powierzchni powinny znajdować się w prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej. W przypadku wątpliwości warto zasięgnąć opinii niezależnego rzeczoznawcy majątkowego lub geodety.