Czy mieszkania zdrożeją? Rynek się rozjeżdża i to zmienia wszystko

Tylko 5% kupujących uważa, że teraz jest dobry moment na zakup mieszkania, podczas gdy aż 39% sprzedających twierdzi, że to idealna chwila, by pozbyć się nieruchomości. Ta przepaść, pogłębiona o 2 punkty procentowe w porównaniu z poprzednim kwartałem, nie jest przypadkowym szumem statystycznym. To sygnał, że rynek nieruchomości w Polsce wszedł w fazę fundamentalnej rozbieżności, która w ciągu najbliższych miesięcy zdeterminuje, czy ceny mieszkań wystrzelą, czy złapią oddech.

• Nastroje kupujących najgorsze od roku
• Fala sprzedających rośnie kwartał po kwartale
• Ceny transakcyjne vs ofertowe: rozjazd, który widać w ogłoszeniach
• Rynek nieruchomości 2026: scenariusz na kolejne kwartały
• Co to oznacza dla kupujących i sprzedających

Nastroje kupujących najgorsze od roku

Zaledwie 25% osób zainteresowanych zakupem lokalu ocenia obecną sytuację rynkową pozytywnie. To wynik łączący 5% zdecydowanie przekonanych oraz 20% wahających się, ale skłaniających ku zakupowi. Jeszcze w trzecim kwartale 2025 roku odsetek ten wynosił 35%, co oznacza spadek aż o 10 punktów procentowych w ciągu zaledwie trzech kwartałów. Taka dynamika nie zdarza się często: zazwyczaj nastroje zmieniają się o 3-4 punkty, nie o pełne 10.

Główną barierą pozostaje cena, ale mechanizm hamowania jest bardziej złożony. Ekspertka rynku nieruchomości Anna Zachara-Widła z portalu nieruchomosci-online.pl wskazuje na zjawisko, które psychologowie transakcyjni nazywają „zakotwiczeniem na szczycie". Kupujący pamiętają rekordowe stawki z 2023 i 2024 roku i podświadomie traktują obecne kwoty jako zawyżone, nawet jeśli nominalnie ceny mieszkań w Polsce ustabilizowały się. To poczucie drożyzny działa silniej niż sucha kalkulacja zdolności kredytowej.

Drugim czynnikiem jest niepewność co do przyszłych stóp procentowych. Kredytobiorcy wyliczają symulacje rat przy scenariuszu wzrostu WIBOR-u o 0,5 punktu, a to podnosi miesięczny koszt obsługi zobowiązania o kilkaset złotych. Efekt? Wielu odkłada decyzję „na potem", czekając na sygnał, że rynek się ochłodzi albo że banki poluzują politykę. Oczekiwanie to żywi się samo sobie i napędza dalszy spadek entuzjazmu zakupowego.

Warto zwrócić uwagę na rozkład geograficzny tych nastrojów. Największy pesymizm widać w miastach, gdzie ceny ofertowe rosły najszybciej w latach 2022-2024: Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Tam odsetek pozytywnych opinii spadł nawet o 12-14 punktów w skali roku. Z kolei w miastach średnich, takich jak Rzeszów czy Kielce, spadek jest łagodniejszy, bo wcześniejsze podwyżki były umiarkowane i nie wytworzyły tak silnego efektu psychologicznego.

Ciekawe światło rzuca porównanie z rokiem 2021. Wówczas ponad 60% kupujących uznawało rynek za sprzyjający, napędzani rekordowo niskim kosztem pieniądza i programem „Bezpieczny Kredyt 2%". Dziś żaden z tych czynników nie działa. Różnica 35 punktów procentowych pokazuje skalę zmiany mentalnej, jaka zaszła w świadomości Polaków planujących zakup nieruchomości.

Fala sprzedających rośnie kwartał po kwartale

Równolegle z wycofywaniem się kupujących obserwujemy odwrotny trend po stronie podażowej. 39% osób rozważających sprzedaż uznaje obecny moment za korzystny, co stanowi wzrost o 4 punkty procentowe w ujęciu kwartalnym i aż 5 punktów rok do roku. To nie jest przypadkowy skok, lecz kontynuacja trendu trwającego od początku 2025 roku, kiedy wskaźnik ten oscylował wokół 32-34%.

Mechanizm stojący za tym zjawiskiem ma wyraźne podłoże ekonomiczne. Właściciele mieszkań kupionych w latach 2021-2024 osiągnęli nominalne zyski, które w dużych miastach sięgały 30-50%. Teraz, gdy ceny mieszkań w Polsce wyraźnie wyhamowały, a eksperci coraz częściej wspominają o możliwej korekcie, pojawia się okno na realizację tych zysków. Sprzedający wolą wyjść z rynku po stawce „jeszcze przed spadkiem" niż czekać na lepsze czasy, które mogą nie nadejść.

Dodatkowym impulsem są zmiany w otoczeniu prawnym i podatkowym. Dyskusje o ewentualnym podatku katastralnym, zaostrzeniu wymogów dotyczących najmu krótkoterminowego czy nowych regulacjach dotyczących spółdzielni mieszkaniowych budzą niepewność. Właściciele, którzy traktowali mieszkanie jako narzędzie inwestycyjne, wolą skrystalizować zysk teraz, zamiast ryzykować utratę części wartości w wyniku zmian legislacyjnych.

Anna Zachara-Widła podkreśla też czynnik pokoleniowy. Do sprzedaży wracają osoby, które w 2022 i 2023 roku wstrzymały decyzję z powodu szoku procentowego i nagłego wzrostu rat kredytów. Teraz, gdy sytuacja się nieco ustabilizowała, a jednocześnie pojawiła się realna obawa przed dalszym spadkiem cen, uruchamiają proces sprzedaży. To tworzy falę podaży, która nakłada się na i tak rosnącą liczbę ofert od deweloperów kończących rozpoczęte budowy.

Regionalnie największy wzrost gotowości do sprzedaży widać w Trójmieście i Poznaniu. W Gdańsku odsetek pozytywnych opinii skoczył z 31% do 42% w ciągu roku, a w Poznaniu z 33% do 44%. To miasta, gdzie w poprzednich latach pojawiło się wiele mieszkań kupionych pod wynajem instytucjonalny. Inwestorzy, widząc spowolnienie w segmencie najmu, decydują się na wycofanie kapitału.

Ceny transakcyjne vs ofertowe: rozjazd, który widać w ogłoszeniach

Kluczowy rozdźwięk pierwszego kwartału 2026 dotyczy różnicy między cenami uzgadnianymi przy podpisaniu aktu notarialnego a kwotami widniejącymi w ogłoszeniach. Dane z rejestrów notarialnych wskazują na koniec wzrostów i pierwsze, symboliczne spadki w transakcjach, podczas gdy średnie ceny ofertowe w największych miastach nadal rosną, choć wolniej niż przed rokiem. Ten rozjazd jest sam w sobie sygnałem ostrzegawczym.

Najmocniej korekta w transakcjach dotknęła kawalerek oraz dużych lokali powyżej 70 metrów kwadratowych. W przypadku małych mieszkań powód jest czysto ekonomiczny: przy obecnej zdolności kredytowej single mają coraz większy problem ze sfinansowaniem nawet 30 metrów w dużym mieście, więc negocjują ostro. Z kolei duże lokale wymagają wyższych wkładów własnych, co ogranicza krąg potencjalnych nabywców do rodzin wielodzietnych, których pula i tak jest węższa.

W segmencie mieszkań rodzinnych (M2 i M3) rozbieżność jest najmniejsza, co sugeruje, że to właśnie ta kategoria lokali utrzymuje rynek w równowadze. Rodziny z dziećmi, korzystające z rządowych programów wsparcia, wciąż aktywnie kupują, a deweloperzy dostosowują podaż właśnie do tej grupy. Kawalerki i duże apartamenty to segmenty, w których rynek rozjeżdża się najbardziej, bo popyt tam jest albo zbyt słaby, albo zbyt wymagający.

Warto podkreślić, że same ogłoszenia mogą być mylące. Wielu sprzedających wystawia mieszkania z ceną wywoławczą wyższą o 5-10% od kwoty, którą realnie akceptują, licząc na przestrzał negocjacyjny. Portal nieruchomosci-online.pl szacuje, że średni rabat w negocjacjach w pierwszym kwartale 2026 wyniósł 4,7%, podczas gdy rok wcześniej nie przekraczał 2,1%. To kolejny dowód na to, że sprzedający zaczęli ustępować, choć jeszcze nie obniżają cen wywoławczych.

Rynek nieruchomości 2026: scenariusz na kolejne kwartały

Najczęściej zadawane pytanie brzmi: czy ceny mieszkań spadną? Odpowiedź zależy od trzech zmiennych, które obecnie ciągną rynek w przeciwnych kierunkach. Pierwszą są stopy procentowe NBP. Każda zapowiedź obniżki pobudza popyt, bo raty kredytów spadają, a zdolność rośnie. Każde wstrzymanie cyklu luzowania działa odwrotnie: kupujący zamrażają decyzje, czekając na sygnał.

Drugą zmienną są programy rządowe. Kryteria programu „Rodzina na swoim" czy ewentualne rozszerzenie dopłat do wkładu własnego mogą w ciągu kilku tygodni odmienić strukturę popytu. Eksperci zwracają uwagę, że historycznie każda edycja subsydiowanego kredytu uruchamiała falę zakupów w segmencie M2 i M3, co przekładało się na krótkotrwały wzrost cen właśnie w tej kategorii.

Trzecią zmienną jest podaż deweloperska. W największych miastach bank ziemi się kurczy, a procedury administracyjne wydłużają cykl inwestycyjny. To oznacza, że nawet jeśli popyt osłabnie, spadek cen ofertowych będzie ograniczony brakiem tańszej alternatywy. Mieszkania, które dziś są w budowie, wejdą na rynek za 18-24 miesiące, a nowe projekty startują z opóźnieniem. Ta strukturalna sztywność podaży to główny powód, dla którego scenariusz głębokiej korekty wydaje się mało prawdopodobny.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających

Dla osób planujących zakup najbliższe miesiące to rzadka okazja: większy wybór niż przed rokiem, rosnąca gotowość sprzedających do negocjacji i wydłużający się czas ekspozycji ofert. Każdy z tych elementów to realna przewaga negocjacyjna. Warto wykorzystać okno, w którym średni rabat przekracza 4%, i przygotować się do rozmowy z analizą porównywalnych transakcji z ostatnich trzech miesięcy, nie z rocznych statystyk.

Przygotowując się do zakupu, warto sprawdzić trzy rzeczy: medianę cen transakcyjnych dla danej dzielnicy w ostatnim kwartale, średni czas sprzedaży porównywalnych lokali oraz liczbę aktywnych ofert w budynku. Te dane pozwalają precyzyjnie określić, ile rynku faktycznie jest w danym segmencie. Im dłuższy czas ekspozycji i im więcej konkurencyjnych ofert, tym większa szansa na realny rabat przekraczający 6-8%.

5 sygnałów, że warto kupować teraz

• Liczba ofert w okolicy wzrosła o ponad 15% w skali roku
• Średni czas sprzedaży przekracza 90 dni
• Sprzedający obniżył cenę już raz lub planuje kolejną obniżkę
• W danym segmencie (metraż, piętro, standard) jest minimum 5 porównywalnych ofert
• Oprocentowanie kredytu spadło poniżej poziomu z momentu wystawienia oferty

Dla sprzedających sytuacja wymaga sprawdzenia, czy obecne warunki nie są szczytem lokalnego optimum. Jeśli cena ofertowa jest wyższa o więcej niż 8% od mediany transakcyjnej w okolicy, okno na sprzedaż po atrakcyjnej stawce może się zamykać. Im dłużej mieszkanie pozostaje w ofercie, tym trudniej będzie uzyskać premię za cierpliwość, bo kupujący internalizują ten czas jako sygnał problemu z lokalem lub ceną.

Odpowiedź na tytułowe pytanie brzmi więc: ceny mieszkań w Polsce prawdopodobnie nie wystrzelą gwałtownie, ale też nie załamią się. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja z niewielką korektą w segmencie mniejszych lokali i umiarkowanym wzrostem w kategorii mieszkań rodzinnych. Dla kupujących to czas rozmowy i negocjacji, dla sprzedających moment na uczciwą wycenę i szybką decyzję, zanim fala podaży wymusi realne obniżki.

Decyzje zakupowe podejmowane w oparciu o dane kwartalne zawsze wyprzedzają reakcję ogłoszeniową rynku. Jeśli widzisz spadek transakcyjny w danym segmencie, ogłoszenia dogonią go w ciągu 6-10 tygodni. To okno, w którym przewaga informacyjna kupującego jest największa.

Źródła danych: cykliczne badania nastrojów portalu nieruchomosci-online.pl (Q1 2026), dane Głównego Urzędu Statystycznego (rejestry cen transakcyjnych), raporty NBP dotyczące rynku mieszkaniowego, ustawa o finansowaniu zwrotnym wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Strony referencyjne: nieruchomosci-online.pl, nbp.pl, stat.gov.pl, isap.sejm.gov.pl.