Mieszkania zaczną drożeć w 2026 – co mówią eksperci?

Jeszcze rok temu eksperci zgodnie twierdzili, że ceny mieszkań będą dalej rosnąć. Tymczasem rynek zatrzymał się w martwym punkcie i to dosłownie. Średnia stawka ofertowa w największych polskich miastach osiągnęła 15 300 zł/m² i przestała się zmieniać, a na rynku wtórnym pojawiają się pierwsze korekty. Pytanie brzmi: czy to chwilowe wahanie, czy początek trwałej zmiany? Odpowiadam, opierając się na twardych danych i mechanizmach, które rządzą polskim rynkiem nieruchomości.

• Dlaczego ceny mieszkań przestały rosnąć?
• Prognozy wzrostu cen mieszkań w 2026 roku
• Wpływ obniżki stóp procentowych na przyszłe ceny mieszkań
• Czy stabilizacja cen mieszkań to tylko chwilowa przerwa?
• Czy mieszkania będą drożeć? Pytania i odpowiedzi

Dlaczego ceny mieszkań przestały rosnąć?

Dynamicska wzrostu cen ofertowych wyhamowała do zaledwie 1,6% w skali roku to najniższy wynik od wielu lat. Jeszcze bardziej wymowne jest to, co dzieje się na rynku transakcyjnym. Tam dynamika spadła do 0,5%, czyli najniższego poziomu od jedenastu lat. W największych polskich miastach ceny na rynku wtórnym zeszły nawet o 0,9% w dół. Co tak naprawdę stanęło na przeszkodzie?

Głównym hamulcem okazały się kredyty hipoteczne. Choć Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 150 punktów bazowych, raty kredytów pozostają dla wielu rodzin poza zasięgiem. Banki zaostrzyły scoring kredytowy, a wymagany wkład własny skutecznie wyklucza młodych nabywców z rynku. Liczba osób zdolnych do zaciągnięcia kredytu dramatycznie spadła w porównaniu z rekordowymi latami 2020-2022.

Mechanizm jest prosty: mniej kupujących oznacza mniej popytu, a mniej popytu oznacza słabszą pozycję negocjacyjną sprzedających. W warunkach ograniczonej płynności rynku kupujący odzyskali wreszcie zdolność do negocjowania i korzystają z niej coraz śmielej. Nie jest to jednak rewolucja, lecz korekta po kilku latach bezkarnego wzrostu cen.

Inflacja pozostaje blisko celu Narodowego Banku Polskiego, co teoretycznie powinno wspierać stabilizację. Jednocześnie wzrost gospodarczy na poziomie 3,7% rocznie wskazuje, że fundamenty makroekonomiczne pozostają solidne. Paradoks polega na tym, że dobra kondycja gospodarki nie przekłada się automatycznie na rynek mieszkaniowy przynajmniej nie w krótkim terminie.

Warto zauważyć, że deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje. Mniejsza liczba mieszkań w budowie oznacza mniejszą podaż w perspektywie dwóch, trzech lat. To tworzy spiralę dzisiejsza oszczędność deweloperów stanie się jutrzejszym deficytem mieszkaniowym.

Zjawisko można porównać do efektu hamowania na autostradzie: samochód zwolnił, ale nie zawrócił. Właściciele mieszkań wciąż wyceniają swoje nieruchomości wysoko, lecz realne transakcje odbywają się już po niższych stawkach. Ta rozbieżność między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami finansowymi kupujących definiuje obecny rynek.

Prognozy wzrostu cen mieszkań w 2026 roku

Prognozowanie cen mieszkań to zawsze mozaika czynników, ale kilka trendów rysuje się wyraźnie. Koniec 2025 i początek 2026 roku przyniosą prawdopodobnie dalsze spowolnienie dynamiki wzrostu. Eksperci rynkowi wskazują, że ceny transakcyjne mogą jeszcze spaść o 2-4% w wybranych lokalizacjach, szczególnie tam, gdzie w ostatnich latach nastąpił największy przewrót.

Kluczowy będzie pierwszy kwartał przyszłego roku. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na kolejną obniżkę stóp, motor napędowy ożywienia rynku uruchomi się ponownie. Historycznie, każda obniżka stóp procentowych o 100 punktów bazowych przekładała się na wzrost liczby hipotek o 15-20% w ciągu dwóch kwartałów.

Z drugiej strony, podaż nowych mieszkań pozostaje ograniczona. W 2024 roku wydano mniej pozwoleń na budowę niż w roku poprzednim. Efekt tej tendencji ujawni się pełną parą właśnie w 2026 rynek zmierzy się ze zmniejszoną ofertą przy wciąż wysokim popycie strukturalnym. Demografia nie kłamie: do 2030 roku do grupy wiekowej 25-40 lat wejdzie ponad milion osób więcej niż obecnie, a każda z nich będzie potrzebować miejsca do zamieszkania.

Nie można też ignorować czynnika geopolitycznego. Konflikt za wschodnią granicą wpływa na nastroje inwestorów, a co za tym idzie na przepływ kapitału. Wahania na rynku walutowym, ceny surowców, ewentualne sankcje każde z tych zjawisk potencjalnie zmienia rachunki ekonomiczne zarówno deweloperów, jak i nabywców.

Moja ocena jest taka: prawdopodobna trajektoria to stabilizacja cen w pierwszej połowie roku, a następnie delikatne odbicie rzędu 3-5% rocznie napędzane tańszymi kredytami i ograniczoną podażą. Scenariusz spadkowy jest mniej prawdopodobny, choć wykluczyć go nie można.

Wpływ obniżki stóp procentowych na przyszłe ceny mieszkań

Obniżka stóp procentowych to jeden z najpotężniejszych dźwigni na rynku nieruchomości. Mechanizm działania jest następujący: niższe stopy oznaczają tańszy pieniądz, a co za tym idzie niższe raty kredytów hipotecznych. Przykładowo, obniżenie oprocentowania z 8% do 6% przy kredycie na 300 000 zł na 30 lat zmniejsza miesięczną ratę o około 400 zł. Dla wielu rodzin to granica między zdolnością a niezdolnością kredytową.

Warto przyjrzeć się historii. Gdy w 2020 roku stopy spadły do rekordowo niskich poziomów, rynek mieszkaniowy eksplodował. Ceny w dużych miastach wzrosły o ponad 30% w ciągu dwóch lat. Odwrotnie gdy RPP podnosiła stopy w odpowiedzi na inflację, rynek zaczął hamować. Ta korelacja nie jest przypadkowa.

Dzisiaj, po serii obniżek o łącznie 150 punktów bazowych, jesteśmy w fazie przejściowej. Kredytobiorcy jeszcze nie odczuli pełnej ulgi, bo banki wprowadzają obniżki z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Efekt kaskadowy więcej wniosków kredytowych, więcej transakcji, wzrost cen uwidoczni się najprawdopodobniej w II i III kwartale 2026 roku.

Dotychczasowy poziom inflacji, oscylujący blisko celu NBP, daje Radzie Polityki Pieniężnej przestrzeń do dalszego luzowania polityki monetarnej. Nie jest wykluczone, że do końca 2026 roku stopa referencyjna spadnie poniżej 5%. Każdy taki ruch wzmacnia atrakcyjność zakupu mieszkania na kredyt względem wynajmu.

Jednak pułapka tkwi w tym, że popyt rośnie, ale podaż szczególnie w dużych miastach pozostaje ograniczona.geometrycznie: więcej chętnych, mniej mieszkań, wyższe ceny. To klasyczna presja inflacyjna na rynku nieruchomości, którą obserwowaliśmy już w innych krajach Europy Środkowej.

Podsumowując: niższe stopy procentowe to najsilniejszy argument za wzrostem cen mieszkań w perspektywie 12-18 miesięcy. Ale ten sam mechanizm, który dziś studzi rynek, jutro może go rozgrzać do czerwoności.

Czy stabilizacja cen mieszkań to tylko chwilowa przerwa?

Patrząc na dane z perspektywy ostatniej dekady, wyraźnie widać wzorzec: każdy okres stagnacji na rynku mieszkaniowym trwał przeciętnie 18-24 miesiące, po czym następowało przyspieszenie. Nie inaczej może być tym razem, z tą różnicą, że fundamenty makroekonomiczne wzrost PKB, rosnące wynagrodzenia, stabilna inflacja wspierają scenariusz odbicia.

Prawdziwe pytanie brzmi: kiedy dokładnie nastąpi ten zwrot? Odpowiedź zależy od kilku zmiennych. Po pierwsze, od tempa dalszych obniżek stóp procentowych. Po drugie, od polityki kredytowej banków luzowanie wymagań dotyczących wkładu własnego czy wydłużanie okresów kredytowania może dramatycznie zwiększyć popyt. Po trzecie, od zachowania samych deweloperów czy będą wytrwali w nowych projektach, czy też wstrzymają się z inwestycjami, pogłębiając przyszły deficyt.

Struktura wiekowa społeczeństwa również gra na korzyść wzrostu cen. Do grupy potencjalnych nabywców wchodzą roczniki z początku XXI wieku stosunkowo liczne, z aspiracjami mieszkaniowymi wyższymi niż u pokolenia ich rodziców. Ich apetyt na własne M2 czy M3 nie zniknie, mimo trudniejszych warunków finansowych.

Zjawiskiem wartym obserwacji jest też rosnący udział inwestorów instytucjonalnych na rynku mieszkaniowym. Fundusze emerytalne, towarzystwa ubezpieczeniowe, a nawet zagraniczne fundusze private equity dostrzegły potencjał polskiego rynku najmu instytucjonalnego. Ich obecność stabilizuje popyt, ale jednocześnie podnosi barierę wejścia dla indywidualnych nabywców.

Moim zdaniem, obecna stabilizacja to właśnie przerwa nie załamanie, nie krach, lecz chwilowe zatrzymanie przed kolejnym ruchem w górę. Kto czeka na idealny moment zakupu, może go przegapić. Każda obniżka stóp, każdy dodatkowy program rządowy wspierający nabywców, każde wznowienie inwestycji deweloperskich przybliża nas do punktu, w którym ceny znów ruszą do góry.

Dla kogoś, kto rozważa zakup mieszkania zarówno jako lokatę kapitału, jak i realne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, moment jest wyjątkowy. Negocjacja cenowa jest dziś znacznie łatwiejsza niż jeszcze dwa lata temu, a dostępność kredytów choć wciąż wymagająca stopniowo się poprawia. To okno możliwości, które prawdopodobnie zamknie się w ciągu dwóch, trzech kwartałów.

Czy mieszkania będą drożeć? Pytania i odpowiedzi

Na podstawie najnowszych danych rynkowych oraz analizy mechanizmów wpływających na polski rynek nieruchomości, przygotowaliśmy zestawienie najczęściej zadawanych pytań dotyczących przyszłych cen mieszkań.