Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej? Przepisy

Garaż w bryle budynku co do zasady wlicza się do powierzchni użytkowej domu, a definicja używana przy podatku od nieruchomości nie przewiduje dla niego wyjątku. Garaż wolnostojący jest osobnym budynkiem i nie powiększa metrażu domu. Wynik zależy jednak od celu pomiaru: bank przy wycenie pod kredyt może garaż pominąć, a tam, gdzie stosuje się regułę wysokości, część garażu o wysokości 1,40-2,20 m liczy się tylko w 50%.

• Od czego zależy, czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Czy do podatku od nieruchomości wlicza się garaż?
• Garaż w bryle budynku, podziemny i wolnostojący: czym się różnią?
• Jak wysokość garażu wpływa na powierzchnię użytkową?
• Czy bank wlicza garaż do powierzchni użytkowej przy kredycie?
• Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu z garażem krok po kroku?
• Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Czy garaż po przeróbce na pokój wlicza się do powierzchni użytkowej?
• Najczęstsze błędy przy liczeniu garażu w powierzchni użytkowej

Poniżej znajdziesz zasady dla podatku od nieruchomości, podatku od spadków i darowizn, projektu budowlanego i kredytu, sposób liczenia krok po kroku oraz najczęstsze błędy przy klasyfikacji garażu.

Od czego zależy, czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej?

Decyduje cel pomiaru oraz to, czy garaż jest częścią budynku. Poradnik Inspekcji Domu o powierzchni użytkowej zwraca uwagę, że definicje z różnych aktów prawnych częściowo się wykluczają, dlatego metraż do podatku od nieruchomości, do rozliczenia z deweloperem i do umowy najmu może wyjść różny.

Drugim czynnikiem jest położenie garażu. Według artykułu WAW SYSTEM o garażu w powierzchni użytkowej garaż jednostanowiskowy, dwustanowiskowy i podziemny zalicza się do powierzchni użytkowej domu, jeśli stanowi integralną część budynku. Garaż, który nie przylega do domu żadną ścianą i nie ma z nim bezpośredniego połączenia, jest oddzielnym obiektem budowlanym.

Garaż a powierzchnia użytkowa według celu pomiaru

Tabela zestawia przepisy przytoczone w zestawieniu definicji powierzchni użytkowej ARCHON+ oraz praktykę bankową opisaną w dalszej części tekstu.

Czy do podatku od nieruchomości wlicza się garaż?

Tak, garaż w bryle budynku mieści się w ustawowej definicji powierzchni użytkowej do podatku od nieruchomości. Art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych opisuje ją jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych, a za kondygnacje uznaje także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Podstawą opodatkowania budynków lub ich części jest powierzchnia użytkowa, a wysokość stawek ustala rada gminy w drodze uchwały. Garaż wolnostojący jako odrębny budynek ma więc własną powierzchnię użytkową, od której liczy się podatek, niezależnie od metrażu domu.

Stawki za metr kwadratowy sprawdź w uchwale podatkowej swojej gminy: ten tekst nie podaje kwot, bo każda rada gminy ustala je samodzielnie. Jeśli garaż ma niski strop, sposób liczenia takiej powierzchni do podatku od nieruchomości potwierdź w urzędzie gminy.

Czy za garaż do 35 m² płaci się podatek?

Tak, jeśli garaż jest budynkiem lub częścią budynku: przytoczona definicja podatkowa nie zawiera progu metrażu, poniżej którego powierzchnia przestaje się liczyć. Definicja nie odwołuje się też do trybu budowy, więc garaż postawiony na zgłoszenie liczy się tak samo jak garaż budowany z pozwoleniem.

Pytanie, ile metrów może mieć garaż bez pozwolenia, dotyczy prawa budowlanego, a nie podatku. Limity wymiarów i procedurę zgłoszenia omawiamy w dziale poradniki o garażach.

Garaż w bryle budynku, podziemny i wolnostojący: czym się różnią?

Garaż w bryle budynku liczy się razem z domem, garaż wolnostojący osobno, a garaż podziemny wymaga sprawdzenia, czy dany przepis nie wyłącza kondygnacji podziemnych lub piwnic.

Garaż w bryle budynku

Definicje z normy PN-ISO 9836:1997 w serwisie uArchitekta wymieniają garaż obok kotłowni i magazynu jako pomieszczenie pomocnicze lub techniczne, czyli takie, które nie służy bezpośrednio potrzebom mieszkalnym, tylko funkcjom wspomagającym, np. parkowaniu pojazdów. Ta sama norma określa powierzchnię kondygnacji netto jako powierzchnię ograniczoną elementami zamykającymi, mierzoną po wewnętrznej długości ścian na poziomie podłogi, osobno dla każdej kondygnacji.

Status pomieszczenia pomocniczego nie oznacza automatycznie pominięcia garażu. W sprawie opisanej w interpretacji indywidualnej ITPB2/4511-402/15/IL projekt domu jednorodzinnego zakładał 112,52 m² powierzchni użytkowej wraz z garażem. Garaż, pomieszczenie gospodarcze i kotłownia zajmowały łącznie 25,5 m², a inwestor wskazywał, że ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania nie precyzuje, czy garaż jest pomieszczeniem użytkowym.

Gdyby te trzy pomieszczenia wyłączyć, powierzchnia spadłaby do 87,02 m², czyli o ok. 22,7%. W programach i rozliczeniach, w których warunki zależą od powierzchni użytkowej, taka różnica ma realne znaczenie.

Garaż podziemny

Przy podatku od nieruchomości garaż podziemny jest kondygnacją, więc jego powierzchnia wchodzi do powierzchni użytkowej budynku. Przy podatku od spadków i darowizn ustawa liczy kondygnacje podziemne, ale wyłącza piwnice: jeśli garaż i piwnica tworzą jedną przestrzeń, sposób ujęcia ustal z urzędem skarbowym lub rzeczoznawcą.

Garaż wolnostojący

Garaż wolnostojący nie wchodzi do powierzchni użytkowej domu, bo jest osobnym obiektem. Jego powierzchnię mierzy się oddzielnie i nie sumuje z metrażem domu, a do podatku od nieruchomości wykazuje się go jako odrębny budynek.

Jak wysokość garażu wpływa na powierzchnię użytkową?

Tam, gdzie obowiązuje reguła wysokości, część garażu o wysokości w świetle od 2,20 m liczy się w 100%, od 1,40 do 2,20 m w 50%, a poniżej 1,40 m wcale. Taką zasadę zapisano w art. 16 ust. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podaje się ją przy obliczaniu powierzchni użytkowej w projektowaniu i stosowała ją wycofana norma PN-70/B-02365.

WAW SYSTEM odnosi tę zasadę wprost do garażu zintegrowanego z budynkiem mieszkalnym: przy wysokości poniżej 2,2 m, ale powyżej 1,4 m, jego powierzchnię uwzględnia się w 50%. Pełnowymiarowy garaż o wysokości od 2,20 m wchodzi do zestawienia w całości.

Wzór dla takiego przypadku: powierzchnia użytkowa z garażem = powierzchnia domu + powierzchnia garażu o wysokości od 2,20 m + 0,5 × powierzchnia garażu o wysokości 1,40-2,20 m. Kalkulator pod tekstem doda tak przeliczony garaż do powierzchni domu na podstawie Twoich pomiarów.

Czy bank wlicza garaż do powierzchni użytkowej przy kredycie?

Nie zawsze: bank może przyjąć do wyceny powierzchnię użytkową bez garażu. Według odpowiedzi w wątku o powierzchni użytkowej w Społeczności ING z 2021 r. operat szacunkowy opierano na powierzchni użytkowej, do której nie zaliczano garażu ani piwnicy, o ile nie służyła celom rekreacyjnym, takim jak siłownia, kino, sala klubowa, sauna czy basen.

Przykład z tego wątku: piwnica o powierzchni 97 m² mieściła garaż 41 m², pokój hobby 25 m², pralnię 7 m², kotłownię 8 m², spiżarnię 3 m² i korytarz 13 m². Do wyceny przyjęto tylko 25 m² pokoju hobby, więc 72 m² kondygnacji, w tym cały garaż, nie powiększyło powierzchni użytkowej. Poddasze ze skosami liczono według wysokości: do 1,4 m pominięte, od 1,4 do 2,2 m w 50%, powyżej 2,2 m w 100%.

To praktyka opisana dla jednego banku, więc zasady swojego banku i rzeczoznawcy potwierdź przed złożeniem wniosku. Skoro przy wycenie liczy się przeznaczenie pomieszczeń, sprawdź też, jak garaż i sąsiednie pomieszczenia opisano w projekcie.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu z garażem krok po kroku?

Najpierw ustal cel pomiaru, potem zmierz każde pomieszczenie po wewnętrznej długości ścian na poziomie podłogi, a garaż wykaż osobną pozycją, żeby łatwo go dodać lub odjąć.

1. Ustal cel: podatek od nieruchomości, podatek od spadków i darowizn, projekt, sprzedaż, kredyt albo najem. Od celu zależą wyłączenia.
2. Zmierz każde pomieszczenie po wewnętrznej długości ścian, na poziomie podłogi, osobno dla każdej kondygnacji. Grubości ścian nie wliczaj.
3. Zanotuj wysokość w świetle, zwłaszcza w garażu, na poddaszu i w piwnicy, i podziel powierzchnię na strefy: od 2,20 m, 1,40-2,20 m oraz poniżej 1,40 m.
4. Wypisz osobno garaż, kotłownię i pomieszczenia gospodarcze.
5. Zastosuj wyłączenia właściwe dla celu, np. klatki schodowe i szyby dźwigowe przy podatku od nieruchomości, a przy podatku od spadków i darowizn także piwnice.
6. Zsumuj kondygnacje i porównaj wynik z zestawieniem powierzchni w projekcie.

Do samego pomiaru przyda się program do mierzenia powierzchni mieszkania, ale klasyfikację garażu oceniasz według przepisu właściwego dla danego celu.

Jak sprawdzić, czy garaż jest wliczony w powierzchnię użytkową projektu?

Sprawdź zestawienie powierzchni w projekcie budowlanym: jeśli suma jest opisana jako powierzchnia użytkowa wraz z garażem, garaż jest w niej ujęty. Gdy garaż ma osobną pozycję, łatwo policzysz wariant z garażem i bez niego.

Poradnik 3City Estate o obliczaniu powierzchni użytkowej przypomina, że powierzchnię użytkową wpisuje się do księgi wieczystej, a choć podaje ją deweloper, dobrze zlecić jej sprawdzenie niezależnemu fachowcowi. Według tego poradnika przy odbiorze domu od dewelopera opiera się przede wszystkim na art. 34 Prawa budowlanego, rozporządzeniu Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz normie PN-70/B-02365, choć ta norma została wycofana po ustanowieniu PN-ISO 9836:1997.

Co nie wlicza się do powierzchni użytkowej?

Najczęściej poza powierzchnią użytkową zostają klatki schodowe, szyby dźwigowe, balkony, tarasy i loggie, a zakres pozostałych wyłączeń zależy od przepisu.

• Podatek od nieruchomości: klatki schodowe i szyby dźwigowe.
• Podatek od spadków i darowizn: piwnice, klatki schodowe i szyby dźwigowe; pomieszczenia niższe niż 1,40 m pomija się, a o wysokości 1,40-2,20 m liczy w 50%.
• Najem lokalu według ustawy o ochronie praw lokatorów: balkony, tarasy, loggie, antresole, szafy i schowki w ścianach, pralnie, suszarnie, wózkownie, strychy, piwnice i komórki na opał.
• Wycofana norma PN-70/B-02365: balkony, tarasy i loggie; liczono tylko pomieszczenia ograniczone ścianami ze wszystkich stron i przykryte.

Omówienie normy PN-ISO 9836:1997 na blogu Profbud wymienia jako niewliczane także ściany nośne i pomieszczenia techniczne wspólne, a jako wliczane pokoje, kuchnie, łazienki, przedpokoje, garderoby i pomieszczenia gospodarcze przypisane do lokalu.

Powierzchni użytkowej nie myl z powierzchnią netto ani całkowitą. Powierzchnia netto jest z reguły większa od użytkowej, a powierzchnia użytkowa, całkowita i zabudowy to trzy różne wskaźniki używane do innych celów projektowych, planistycznych i prawnych.

Czy garaż po przeróbce na pokój wlicza się do powierzchni użytkowej?

Może, bo o klasyfikacji decyduje przeznaczenie pomieszczenia: garaż służy parkowaniu, czyli funkcji pomocniczej, a pokój potrzebom mieszkalnym. W praktyce bankowej opisanej wyżej pomieszczenie rekreacyjne, np. siłownia, było wliczane, a garaż nie.

Formalności związane ze zmianą sposobu użytkowania garażu wykraczają poza ten tekst. Zanim przerobisz garaż, ustal z architektem i właściwym urzędem, jakie dokumenty są potrzebne i jak zmiana wpłynie na podatek od nieruchomości.

Najczęstsze błędy przy liczeniu garażu w powierzchni użytkowej

Najczęstszy błąd to użycie jednej liczby do wszystkich celów, choć podatek, bank i najem liczą powierzchnię według różnych zasad.

• Metraż z projektu przyjęty do wniosku kredytowego lub umowy bez sprawdzenia definicji.
• Założenie, że garaż zamknięty nigdy się nie wlicza: definicja do podatku od nieruchomości nie zawiera takiego wyjątku.
• Pominięcie wysokości: tam, gdzie obowiązuje reguła wysokości, część garażu o wysokości 1,40-2,20 m liczy się w 50%.
• Doliczenie garażu wolnostojącego do powierzchni domu.
• Powoływanie się na normę PN-70/B-02365 jak na obowiązującą, mimo jej wycofania.
• Brak porównania metrażu z księgą wieczystą i zestawieniem powierzchni w projekcie.

Błędna klasyfikacja garażu zmienia podstawę podatku od nieruchomości i może wpłynąć na wycenę przy sprzedaży lub kredycie, dlatego przy wątpliwościach poproś o pomiar i opinię architekta albo rzeczoznawcy.